[Brèves] « Loyers covid » : la Cour de cassation confirme que les loyers sont dus !

► L'obligation de payer le loyer du bail commercial durant la période de fermeture administrative des commerces en raison de l’épidémie de Covid-19 n’est sérieusement contestable ; les loyers sont donc dus.

Deux nouveaux arrêts rendus par la troisième chambre civile, le 23 novembre 2022, concernant les « loyers covid » confirment la position de la Cour de cassation, dégagée dans ses arrêts du 30 juin dernier (Cass. civ. 3, 30 juin 2022, trois arrêts, n° 21-20.127, FS-B N° Lexbase : A858778K ; n° 21-20.190, FS-B N° Lexbase : A859678U et n° 21-19.889, FS-D N° Lexbase : A194279S).

Faits et procédures. Ces deux affaires concernaient des baux commerciaux portant sur des lots de résidences de tourisme.

Les locataires ont informé les bailleurs de leurs décisions de suspendre le paiement des loyers durant la fermeture administrative pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19 (17 mars au 2 juin 2020).

Les bailleurs ont donc assigné les locataires en référé en paiement de provisions correspondant à l'arriéré locatif.

Dans les deux cas, les cours d’appel ont condamné les locataires à verser des provisions d'un certain montant au titre des loyers impayés (CA Chambéry, 29 juin 2021, n° 20/01402 N° Lexbase : A55514XU ; CA Nancy, 9 février 2022, n° 21/01758 N° Lexbase : A79067MR). Ces derniers se sont donc pourvus en cassation.

Décisions. Dans les deux arrêts, la Cour rejette les pourvois approuvant les juges d’avoir considéré que l’obligation de payer des locataires n’était pas contestable.

• Premier arrêt (Cass. civ. 3, 23 novembre 2022, n° 21-21.867, FS-B)

Plus précisément, dans le premier arrêt, la Haute juridiction rappelle la solution énoncée dans l’un des arrêts du 30 juin 2022 (Cass. civ. 3, 30 juin 2022, n° 21-20.127, FS-B, préc.), à savoir que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du Code civil N° Lexbase : L1844ABW.

Dès lors, la cour d’appel (CA Chambéry, 29 juin 2021, n° 20/01402, préc.) qui a relevé que seuls les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n'avaient subi aucun changement, a retenu, à bon droit, que les mesures d'interdiction d'exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée.

Comme dans le second arrêt du même jour (v. infra), se posait ensuite la question de l’application d’une clause de suspension des loyers contenue dans le bail. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, retient qu’elle ne peut pas jouer dans le cas d’espèce. Ainsi, pour la Haute juridiction, c’est sans interpréter le contrat, que les juges d’appel ont constaté que la clause de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou en raison d'un désordre ou d'une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué et que la condition de suspension, clairement exigée, de couverture des loyers par les assureurs, n'était pas remplie.

En conséquence, la cour d’appel n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.

• Deuxième arrêt (Cass. civ. 3, 23 novembre 2022, n° 22-12.753, FS-B)

Dans le second arrêt, la Cour de cassation ne se prononce que sur un moyen selon lequel les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour en juguler son expansion entraient dans les prévisions contractuelles  contenant une clause de suspension du versement des loyers en cas « de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale […] ».

La Cour de cassation approuve également l’arrêt d’appel (CA Nancy, 9 février 2022, n° 21/01758, préc.) : ayant relevé, d'une part, que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, d'autre part, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien, la cour d'appel, qui n'a pas interprété le contrat, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.

La quasi-totalité des moyens invoqués par les preneurs pour tenter d’échapper à l'obligation de paiement – force majeure, l'obligation de délivrance, bonne foi et perte de la chose– ont été rejetés. Reste l'imprévision, point sur lequel la Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée.

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