[Brèves] Réparation du préjudice né de l’inexécution de l’engagement de vendre des parcelles contiguës, entraînant l’enclavement d’un fonds

► Le débiteur, qui s'abstient d'exécuter l'obligation à laquelle il s'est engagé, est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant ;
est tenu de réparer le préjudice causé par l’inexécution de son obligation le vendeur qui a vendu des parcelles en fraude des droits d’un acquéreur ayant déjà acquis une parcelle et s’étant vu promettre la vente des autres parcelles, le forçant à établir une servitude de passage sur la propriété du tiers.

Faits et procédure. Une vendeuse a vendu à une société acquéreuse un bien immobilier.

La vendeuse, alors qu’elle s’était contractuellement engagée à vendre à la société trois autres parcelles contiguës, les a vendues en fraude de ses droits à un tiers, entraînant l’enclavement du fonds de la société. Cette dernière a alors sollicité la condamnation de la vendeuse à prendre en charge les coûts inhérents à l'établissement d'une servitude de passage sur la propriété de ce tiers.

La cour d’appel (CA Bastia, 9 décembre 2020, n° 18/00685) a rejeté cette demande, retenant que la vendeuse était dépourvue de tous droits sur les fonds dominants.

Pour rappel, l’article 1134 N° Lexbase : L1234ABC, devenu 1103 N° Lexbase : L0822KZH, du Code civil, énonce notamment que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, l’article 1147 N° Lexbase : L1248ABT, désormais 1231-1 N° Lexbase : L0613KZQ, du Code civil, énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Cassation. La Cour casse et annule l’arrêt de la cour d’appel de Bastia. Elle énonce en effet qu’il résulte des textes précités que le débiteur, qui s'abstient d'exécuter l'obligation à laquelle il s'est engagé, est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant.

Ainsi, la cour d’appel qui avait exclu le droit de la société à obtenir la réparation du préjudice causé par le manquement de la vendeuse à ses obligations contractuelles de vente des parcelles contiguës à la société, a violé les textes précités.

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