[Brèves] Inopposabilité de la cession du fonds de commerce au bailleur en l’absence de respect du formalisme stipulé dans le bail

► Faute de  renonciation claire et expresse du bailleur à se prévaloir de la clause du bail selon laquelle toute cession du fonds de commerce devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé, la cession effectuée par acte d’avocat lui est inopposable.

Faits et procédure. Les locataires de locaux commerciaux appartenant à une SCI ont cédé leur fonds de commerce par acte sous signature privée contresigné par l’avocat de toutes les parties.

Le bail commercial contenait une clause stipulant que : « Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse sera délivrée sans frais ».

C’est dans ces conditions que la bailleresse a délivré aux cédants du fonds de commerce un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail et leur a notifié un congé avec refus de renouvellement, puis les a assignés, ainsi que la société cessionnaire, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en inopposabilité de l'acte de cession.

La cour d’appel de Bordeaux ayant déclaré la cession du fonds de commerce au profit de la cessionnaire opposable à la bailleresse et déclaré, en conséquence, de nul effet le congé délivré le 20 mai 2016 aux locataires cédants, la bailleresse a formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation va censurer l’appel au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

En effet, elle relève que pour déclarer l'acte de cession opposable à la bailleresse, l'arrêt d’appel a retenu qu'en demandant à l'avocat rédacteur de cet acte de rappeler aux parties les modalités du bail initial, la bailleresse a implicitement, mais nécessairement renoncé à la formalité de l'acte authentique, et en a déduit que le courrier du 24 mars 2016 constitue un acte positif et non équivoque par lequel elle a accepté la cession par acte sous seing privé.

Or, pour la Haute juridiction, en statuant ainsi, alors qu'il ne résultait de ce courrier aucune renonciation claire et expresse de la bailleresse à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe visé et rappelé ci-dessus.

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