[Brèves] Local accessoire : conditions d’application de la protection du statut des baux commerciaux

► La protection du statut des baux commerciaux n'est accordée au local accessoire qu'à deux conditions cumulatives, la première étant l'existence d'un propriétaire commun pour les deux locaux ou la connaissance par le propriétaire du local accessoire de l'utilisation jointe et la seconde étant le caractère indispensable du local pour l'exploitation du fonds.

Faits et procédure. Les propriétaires d'un immeuble ont consenti à une SARL un bail pour une durée d'un an renouvelable portant sur des locaux à usage de « garage ou parking ». À la suite de la vente de l’immeuble, les nouveaux propriétaires ont avisé la SARL de ce qu'ils étaient les nouveaux propriétaires des lieux et qu'ils entendaient lui donner congé un mois après la réception de ce même courrier. La locataire a alors sollicité un délai de trois mois alléguant que les locaux servaient à stationner des véhicules mais également à entreposer des archives et du mobilier de bureau. Après des négociations infructueuses, la SARL a fait assigner les bailleurs afin que le bail soit requalifié en bail commercial et que le congé soit annulé. Les bailleurs se sont opposés aux demandes, soutenant qu'il s'agissait d'un bail portant sur un garage ne relevant pas des dispositions impératives du Code de commerce.

Le premier juge ayant débouté la locataire, celle-ci a interjeté appel.

Décision. La cour d’appel relève qu’aucun fonds de commerce n'étant exploité par la SARL, aucune clientèle n'y étant reçue, aucun acte de commerce n'y étant réalisé, la seule disposition applicable en l'espèce est le I, 1° de l'article L. 145-1 du Code de commerce N° Lexbase : L2327IBS relatif aux locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce.

Par ailleurs, elle rappelle que la protection du statut n'est accordée au local accessoire qu'à deux conditions cumulatives, la première étant l'existence d'un propriétaire commun pour les deux locaux ou la connaissance par le propriétaire du local accessoire de l'utilisation jointe et la seconde étant le caractère indispensable du local pour l'exploitation du fonds.

La cour d’appel poursuit son raisonnement : dès lors que la locataire ne justifie pas que les propriétaires initiaux étaient ses bailleurs communs pour l'établissement dans lequel elle exploite son activité et pour celui litigieux de garage, il lui appartient de démontrer que ces deniers, dont les propriétaires actuels tiennent leur droit, avaient connaissance de l'utilisation jointe des locaux et qu'ils le savaient au jour de la conclusion du bail.

Dans le cas contraire, il lui faut établir que le bailleur, non seulement a eu connaissance de l'utilisation jointe, mais a accepté par des actes positifs non équivoques les conséquences juridiques qui en résultent.

Enfin, il lui faut démontrer que la privation du local donné à bail est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, c'est-à-dire si la perte du local est de nature à affecter l'existence même du fonds et cette condition doit être appréciée au moment de la date de délivrance du congé et uniquement au regard de l'exploitation, sans considération des possibilités de remplacement du local accessoire, dont le preneur pourrait disposer.

Or, il ressort des éléments du dossier que les locaux litigieux ont servi personnellement au dirigeant de la SARL pour y entreposer ses biens, puis pour stocker des palettes et des archives, le fait que la société locataire ait fait assurer les locaux à titre professionnel ne saurait entraîner aucune conséquence quant à leur qualification exacte.

Ainsi, la locataire échoue à faire la démonstration de l'existence de toutes les conditions cumulatives exigées par le texte régissant la matière.

En conséquence, la cour d’appel déboute la locataire de sa demande de requalification du bail et de sa demande tendant à la nullité du congé.

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