[Brèves] Charge des travaux : distinction entre les réparations d’entretien et les grosses réparations (rappel)

► Les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Faits et procédure. Un bail commercial précisait que le locataire entretiendrait les lieux loués en bon état de réparations locatives et ne pourrait exiger du bailleur aucune remise en état ni aucune réparation, sauf les réparations prévues par l'article 606 du Code civil N° Lexbase : L3193ABU. La locataire a assigné les consorts bailleurs en paiement d'une certaine somme au titre du remplacement de fenêtres. C’est dans ces conditions que les bailleurs, ayant été condamnés à payer à la locataire une certaine somme au titre du remplacement de quatre fenêtres ainsi que des dommages et intérêts, ont formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 606 et 1134 du Code civil N° Lexbase : L1234ABC, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131, du 10 février 2016.

La Cour de cassation rappelle qu’il résulte du premier de ces textes que les réparations d'entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble, tandis que les grosses réparations affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. En outre, aux termes du second, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Or, la Haute juridiction constate que, pour accueillir la demande, l'arrêt d’appel retient, d'une part, que, lorsqu'une clause du contrat met à la charge du bailleur les grosses réparations édictées par l'article 606 du Code civil, celui-ci doit supporter toutes les réparations d'entretien utiles au maintien permanent de l'immeuble et non uniquement celles strictement énoncées par l'article précité et, d'autre part, que le remplacement des fenêtres constitue une grosse réparation.

La Cour de cassation en conclut donc qu’en statuant ainsi, sans relever que les travaux en litige intéressaient l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, la cour d'appel a violé les textes visés.

Observations. La Cour de cassation confirme ici son interprétation extensive de l’article 606 du Code civil retenue dans un précédent arrêt du 13 juillet 2005 (Cass. civ. 3, 13 juillet 2005, n° 04-13.764, FS-P+B N° Lexbase : A9339DIQ, C. Quément, Rev. loyers, 2005, n° 860, p. 424.) et plusieurs fois réaffirmée depuis.

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