[Brèves] Plus-value immobilière et résidence secondaire : quid lorsque le cédant n’a pas détenu l’usufruit de sa résidence principale au cours des quatre années

► En subordonnant l'octroi d'une exonération d'impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, en vue d'un remploi dans les vingt-quatre mois à l'acquisition ou la construction de son habitation principale, à la condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le législateur a entendu favoriser l'investissement dans l'acquisition d'une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu'ils ont élu pour domicile.

Les faits. La requérante demande au Conseil d'État d'annuler pour excès de pouvoir le refus du ministre de l'Économie, des Finances et de la Relance d'abroger la deuxième phrase du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs publiés le 23 septembre 2013 au Bulletin officiel des finances publiques sous la référence BOI-RFPI-PVI-10-40-30, par lesquels il a fait connaître son interprétation des dispositions du 1° bis du II de l'article 150 U du CGI (N° Lexbase : L6951LZH), relatives à l'exonération d'impôt sur le revenu des plus-values résultant de la première cession d'un logement autre que la résidence principale.

🔎 Rappel. Aux termes de l’article 150 U du CGI :

• les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu ;
• ces dispositions ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
• l'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA du CGI (N° Lexbase : L2407HLQ) que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale ;
• en cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.

🖊️ Position de l’administration fiscale. Dans ses commentaires (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n° 40 N° Lexbase : X8856ALL)., l’administration précise que :

• « Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI (N° Lexbase : L1910HMP), ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable. De même, la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération.
• Par ailleurs, lorsque la résidence principale est détenue par une société, un groupement ou un organisme, dont le cédant détient directement ou indirectement des parts, des actions ou des droits au jour de la cession ou à un moment quelconque durant les quatre années qui précèdent la cession de l’immeuble, il ne peut bénéficier de l’exonération, et cela quel que soit le pourcentage de détention.
• Le respect de cette condition s’apprécie au niveau du cédant personne physique ou de l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève de l'article 8 du CGI (N° Lexbase : L1176ITQ), de l'article 8 bis du CGI (N° Lexbase : L1038HLZ) et de l'article 8 ter du CGI (N° Lexbase : L1039HL3). Par conséquent, l’exonération s’applique dès lors que le cédant n’a pas été lui-même directement ou indirectement propriétaire de sa résidence principale. Ainsi, par exemple, dans le cas d’un couple marié, le fait que l’un des époux détienne ou ait détenu comme bien propre, au cours des quatre années précédant la cession, la résidence principale du couple, n’est pas de nature à priver l’autre époux du bénéfice de l’exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplies ».

⚖️ Solution du Conseil d’État. « Les énonciations du paragraphe n° 40 des commentaires administratifs litigieux, en rappelant que la détention par le cédant d'un droit réel immobilier sur le bien qu'il a élu pour résidence principale fait obstacle à ce qu'il puisse bénéficier de l'exonération des plus-values qu'il a réalisées lors de la première cession d'un logement autre que sa résidence principale, se bornent à expliciter, sans y ajouter, les dispositions de l'article du 1 bis du II de l'article 150 U du CGI ».

La requête est rejetée.

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