[Brèves] Loyer du bail renouvelé : déplafonnement en raison d’une modification notable des caractéristiques des lieux loués et intérêts dus sur la différence avec le loyer payé

► Justifie à elle seule le déplafonnement du loyer du bail renouvelé la modification notable des caractéristiques des lieux loués résultant des travaux qui ont été décidés et réalisés par la locataire du bail expiré ;

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.

Faits et procédure. Une société (la bailleresse) a donné à bail des locaux à usage commercial. Après avoir proposé le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2011 dans un congé délivré le 28 décembre 2010, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

La locataire a alors formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt d’appel (CA Caen, 2 mai 2019, n° 17/01792 N° Lexbase : A2779ZA8) reprochant à celui-ci d’avoir fixé le loyer du bail renouvelé à une certaine somme et de l'avoir condamnée à payer les intérêts au taux légal sur l'arriéré résultant du loyer déplafonné depuis la date à laquelle le bail commercial a été renouvelé.

• Sur le déplafonnement du loyer

En premier lieu, la locataire soutenait qu’une modification des caractéristiques des locaux loués intervenue au cours du bail expiré ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle a eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur. Ainsi, la cour d’appel aurait retenu à tort qu’une modification notable des caractéristiques des locaux loués suffisait à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Sur ce point, la Cour de cassation approuve la cour d’appel. Elle retient ainsi que, dès lors qu’elle avait constaté que les travaux, dont il n’était pas soutenu qu’ils fussent d’amélioration et qui avaient été décidés et réalisés par la locataire, avaient, au cours du bail expiré, modifié notablement les caractéristiques des locaux loués, la cour d'appel a exactement retenu que cette modification notable des caractéristiques des locaux loués justifiait, à elle seule, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Précisions. On rappellera que s’agissant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation a au contraire retenu que cette dernière ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Cass. civ. 3, 14 septembre 2011, n° 10-30.825, FS-P+B+R N° Lexbase : A7545HXQ). En revanche, la modification notable de la destination des lieux loués survenue au cours du bail à renouveler justifie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sans rechercher si cette modification a eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Cass. civ. 3, 18 janvier 2012, n° 11-10.072, FS-P+B N° Lexbase : A1329IBT ; J. Prigent, Lexbase Affaires, février 2012, n° 282 N° Lexbase : N0034BTG).

• Sur les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement

La Cour de cassation va toutefois censurer l’arrêt d’appel s’agissant de la condamnation de la locataire à payer les intérêts au taux légal sur l'arriéré résultant du loyer déplafonné depuis le 1^er juillet 2011, date à laquelle le bail commercial a été renouvelé.

Elle rappelle qu’il résulte de l’article 1155 du Code civil (N° Lexbase : L0858KZS), dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (N° Lexbase : L4857KYK), que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

Ainsi en fixant le point de départ des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer à la date à laquelle le bail commercial a été renouvelé, alors que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur, la cour d'appel a violé l’article 1155 précité.

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