[Jurisprudence] Rétractation de la promesse unilatérale de vente : un revirement rétrospectif !

Mots-clés : contrat • promesse unilatérale de vente • avant-contrat • consentement • acceptation • levée d’option • rétractation • ordonnance du 10 février 2016

Dans une promesse unilatérale de vente conclue antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat : dès lors, la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, les consentements des parties se rencontrant lors de la levée de l’option par le bénéficiaire.

1. Les revirements de jurisprudence sont par nature rétroactifs : ils s’appliquent à des faits qui leur sont antérieurs. La Cour régulatrice ne s’y résout dès lors qu’avec précaution : cet arrêt rendu le 23 juin 2021 est ainsi d’autant plus surprenant que la troisième chambre civile revient, non seulement sur une jurisprudence que l’on pouvait croire définitivement acquise, mais sur une solution qu’elle avait elle-même réaffirmée quelques mois plus tôt, et dans la même affaire [1].

2. Une promesse de vente d’immeuble avait été consentie le 1^er avril 1999. Il y était convenu que l’option ne pourrait être levée avant le décès du précédent propriétaire de l’immeuble, qui s’était réservé un droit viager d’usage et d’habitation. Le promettant rétracta sa promesse peu avant ce décès : le bénéficiaire leva malgré tout l’option avant d’assigner le promettant en réalisation de la vente. La cour d’appel de Grenoble accueillit sa demande, estimant que le promettant avait donné son consentement à la vente sans restriction et qu’il ne pouvait dès lors se rétracter, l’acceptation de la promesse par le bénéficiaire ayant eu pour effet de rendre la vente parfaite. La troisième chambre civile censura cette décision par un arrêt du 6 décembre 2018, affirmant qu’ « en statuant ainsi, alors que, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne [pouvait] être ordonnée », la cour d’appel avait violé les anciens articles 1101 et 1134 du Code civil [2]. L’affaire fut renvoyée devant la cour d’appel de Lyon, qui refusa de s’incliner : estimant qu’une « promesse unilatérale de vente contient l’engagement du promettant de vendre son bien et donne donc par avance son consentement au futur contrat de vente dans l’hypothèse où le bénéficiaire manifesterait à son tour sa volonté d’acquérir », elle déclara la vente parfaite. Le promettant se pourvut à nouveau en cassation. La troisième chambre civile rejette cette fois le pourvoi, au motif, notamment, que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente «  s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » : dès lors, la cour d’appel a « retenu à bon droit que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, [et] en a exactement déduit que, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite ».

3. Cette décision prend le contrepied d’une jurisprudence qui paraissait solidement établie (I). Si elle aplanit les différences entre les solutions antérieures et postérieures  à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, elle demeure cependant légèrement en contrepoint des dispositions de l’article 1124 du Code civil (N° Lexbase : L0826KZM), dans la mesure où elle s’appuie de manière surprenante sur l’exécution forcée de l’obligation du promettant (II).

I. Contrepied

4. La motivation enrichie à laquelle recourt cette décision est particulièrement bienvenue : le revirement est si inattendu (A) qu’il mérite bien une explication (B).

A. Le revirement

5. L’arrêt rapporté revient sur une jurisprudence aussi constante que critiquée, selon laquelle, l’obligation du promettant ne constituant qu’une obligation de faire consistant à maintenir l’offre, la levée d’option postérieure à la rétractation excluait toute rencontre des volontés réciproques [3]. Quoiqu’elle ait eu d’éminents partisans [4], cette solution paraissait en effet discutable. Sur un plan pratique, d’abord, le bénéficiaire préfère bien souvent obtenir la prestation promise plutôt que de simples dommages-intérêts. Sur un plan théorique ensuite, le raisonnement adopté par la Cour régulatrice pouvait également être contesté. S’appuyant sur la lettre de l’ancien article 1142 du Code civil [5] (N° Lexbase : L1242ABM), la Cour régulatrice avait d’abord affirmé que l’obligation de faire ne pouvait se résoudre autrement qu’en dommages et intérêts, écartant donc systématiquement l’exécution en nature. Cette justification n’était pas admissible. Au-delà de la formule trompeuse de l’ancien article 1142, il est admis depuis longtemps que seules les obligations de faire impliquant la personnalité du débiteur se résolvent nécessairement en dommages et intérêts [6] : si l’on ne peut par exemple forcer un artiste à peindre le portrait qu’il a promis, rien n’interdit en revanche de poursuivre l’exécution forcée de l’obligation de livraison du tableau achevé. L’explication était si peu convaincante que la Cour de cassation elle-même finit par la délaisser.

6. Plutôt que d’évoquer l’obligation de faire du promettant, les arrêts les plus récents – au nombre desquels le premier rendu dans cette affaire par la troisième chambre civile –  préféraient affirmer que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, déduisant de cette proposition que la réalisation forcée de la vente ne pouvait dès lors être ordonnée [7]. Cette explication n’était à la vérité pas beaucoup plus convaincante. Le promettant ayant donné son consentement à la convention définitive, ne méconnaissait-il pas la force obligatoire de son propre engagement en se rétractant [8] ?

7. Malgré les critiques, et au-delà de quelques décisions ayant parfois laissé espérer un revirement [9],  la jurisprudence n’avait cependant jusqu’à présent jamais varié : au point, ainsi qu’on l’a dit, que la troisième chambre civile l’avait réaffirmée à l’occasion de la première décision rendue dans cette même affaire.  Sa position pouvait d’ailleurs se comprendre : après tout, les promesses unilatérales de contrats conclues avant le 1^er octobre 2016 ont vocation à disparaître à mesure que le temps passe. Il pouvait donc paraître inutile de surprendre les contractants et d’inquiéter la pratique en revenant sur une solution que la Cour de cassation avait maintenue jusque-là contre vents et marées. Le revirement finalement consommé par cette décision surprend donc d’autant plus. S’il est vrai que nul n’a droit à une jurisprudence figée [10], la brusquerie de ce changement de pied paraît susceptible de décevoir quelques attentes légitimes. Aussi comprend-on que la Cour régulatrice ait recouru à la motivation enrichie pour en donner l’explication.

B. L’explication

8. Le revirement opéré explique que la troisième Chambre civile ait eu recours à la technique de la motivation dite « enrichie » [11] : plutôt que de se réduire à l’énoncé d’un syllogisme, l’arrêt énonce explicitement les arcanes de son propre raisonnement afin de rendre la décision mieux compréhensible et d’en faciliter la réception. La motivation retenue suscite cependant elle-même un peu d’étonnement. L’on aurait en effet pu s’attendre à ce que la troisième chambre civile s’appuie sur l’évolution du droit des obligations résultat de l’ordonnance du 10 février 2016, ainsi qu’elle l’a fait à plusieurs reprises depuis l’entrée en vigueur de la réforme [12]. Ce raisonnement aurait été d’autant moins surprenant qu’il a été admis à propos des promesses d’embauche par la Chambre sociale de la Cour de cassation [13]. Certes, la solution admise par le droit nouveau ne porte que sur la rétractation intervenue « pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option », alors qu’en l’espèce la rétractation était intervenue avant que le bénéficiaire ne soit en mesure d’exercer l’option. Cette considération n’était cependant pas décisive : après tout, il ne s’agissait pas de faire une application anticipée de l’article 1124 du Code civil (N° Lexbase : L0826KZM) à un contrat antérieur à la réforme [14], mais d’interpréter le droit ancien à la lumière des évolutions résultant de la réforme du droit des obligations. La troisième chambre civile a pourtant préféré faire mine de s’en tenir à la seule considération du droit antérieur.

9. Ainsi, selon cette décision, « à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien ». La motivation est un tantinet hors sujet : à quoi bon évoquer la capacité du promettant ou le pouvoir de disposer de son bien ? L’on aurait cependant pu s’attendre à ce que la décision se poursuive en déduisant de la qualification d’avant-contrat la force obligatoire de la promesse : c’est pourtant un autre chemin qui est emprunté.  La Cour régulatrice affirme en effet que « par ailleurs, en application de l'article 1142 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19) ». Restituant ainsi « in extremis »[15] sa véritable portée à l’article 1142 du Code civil, la troisième chambre civile en déduit qu’il « convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ».  Considérant « que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente », la Cour régulatrice approuve donc finalement la cour d’appel d’en avoir « exactement déduit que, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite ».  Cette décision rapproche ainsi le droit applicable aux promesses unilatérales conclues antérieurement à la réforme des dispositions de l’article 1124 du Code civil. Encore la solution admise paraît-elle toutefois légèrement en contrepoint, dans la mesure où elle ne semble pas reposer tout à fait sur les mêmes présupposés.

II. Contrepoint

10. L’évocation de l’exécution forcée plutôt que de la force obligatoire du contrat pour fonder cette décision a sa part d’inattendu : sans doute s’est-il agi de tourner définitivement la page de la jurisprudence d’hier (A). En admettant l’efficacité des clauses interdisant l’exécution forcée, cet arrêt ne sera cependant sans doute pas sans conséquences sur les promesses postérieures à la réforme (B).

A. Promesses d’hier

11. Le détour par l’exécution forcée semble atténuer la portée du revirement. Quand l’article 1124 du Code civil ne s’embarrasse d’aucune précaution particulière en affirmant que la révocation « n’empêche pas la formation du contrat », l’arrêt commenté n’évoque que la faculté de poursuivre l’exécution forcée « lorsque celle-ci est possible », prenant soin de relever que la rétractation du promettant ne constituait pas une « circonstance propre à empêcher la formation de la vente ». Certes, ces considérations ne déparent pas avec le nouvel article 1221 du Code civil (N° Lexbase : L1985LKQ), qui affirme depuis la réforme que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible (…) ». Elles introduisent cependant une certaine ambiguïté : comme si la Cour régulatrice hésitait à admettre tout à fait les conséquences de la force obligatoire de la promesse unilatérale, en préférant se placer sur le terrain mouvant de l’exécution forcée de l’obligation du promettant plutôt que sur celui de l’effet obligatoire de la promesse.

12. L’équivoque ne devrait cependant pas avoir de conséquences. Certes, cette décision laisse en théorie entrevoir quelques hypothèses d’inefficacité de la promesse unilatérale malgré la levée de l’option. Ainsi qu’on l’a relevé, les règles de la publicité foncière pourraient parfois conduire à résoudre le conflit entre acquéreurs au détriment des bénéficiaires de promesses unilatérales de vente [16]. Pour autant, non seulement ces hypothèses ne sont pas si nombreuses, mais elles reposent sur l’interprétation de la notion d’ « exécution impossible » que fera en cette matière la jurisprudence, laquelle pourrait bien être particulièrement rigoureuse. Surtout, il n’est pas certain qu’un tel contentieux prospère : non seulement les promesses conclues avant le 1^er octobre 2016 se raréfient avec le temps, mais cette décision autorise expressément les parties à exclure conventionnellement l’exécution forcée. Somme toute, le détour par cette dernière notion a principalement vocation à enterrer définitivement, non seulement la jurisprudence passée, mais aussi l’idée suivant laquelle l’obligation de faire ne se résout qu’en dommages-intérêts. L’on aurait cependant tort de croire que cet arrêt n’aura aucune incidence sur les contrats postérieurs à l’entrée en vigueur de la réforme.  

B. Promesses d’aujourd’hui

13. Cet arrêt mérite aussi d’être retenu en ce qu’il admet l’efficacité des clauses écartant l’exécution forcée en cas de rétractation fautive du promettant.  Sous l’empire de la jurisprudence à laquelle cette décision met fin, la question se posait à rebours : la pratique avait en effet tenté de restituer à la promesse unilatérale sa force obligatoire en stipulant des clauses « d’exécution en nature », selon lesquelles le promettant demeurait tenu de conclure la convention définitive même en cas de rétractation. L’admissibilité de ces clauses n’a jamais été tout à fait clairement admise. Certes, une décision avait laissé entendre que «  les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente »[17]. L’arrêt était cependant lié aux circonstances de l’espèce et n’avait pas été publié, ce qui laissait planer quelques doutes quant à sa portée. Si le revirement opéré par cet arrêt dispense désormais de s’interroger sur l’efficacité de  la clause d’exécution en nature pour les promesses antérieures à la réforme, la question aurait pu se poser de l’admissibilité des stipulations qui l’interdisent : la précision selon laquelle le promettant s’oblige définitivement sans possibilité de rétractation « sauf stipulation contraire » est dès lors opportune. Reste à savoir si elle vaut aussi pour les promesses conclues après le 1^er octobre 2016.

14. Si la portée de la décision rapportée ici ne vaut théoriquement que pour les contrats antérieurs à la réforme, l’on peut penser que la solution retentira aussi sur les promesses unilatérales conclues postérieurement à son entrée en vigueur. Il serait en effet surprenant que la Cour régulatrice se refuse à admettre par exception ce qu’elle imposait par principe, pour peu que les parties conviennent d’encadrer ainsi les effets de la promesse conclue. Le refus de la troisième chambre civile de s’appuyer sur l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance  du 10 février 2016 n’empêchera donc pas l’interprétation du droit nouveau de se faire à l’aune de l’ancien.

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