[Brèves] La création de lots privatifs correspondant à d’anciennes chambres de service est-elle visée par l’interdiction de division d’immeuble prévue par l’article L. 111-6-1 du CCH ?

► Ayant constaté que les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l’immeuble depuis son origine et retenu que les votes de l’assemblée générale ne faisaient que permettre d’individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage, la cour d’appel en a exactement déduit que l’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation, n’était pas applicable.

L’article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L9117IZP) prohibe, notamment, en son alinéa 2, toute division d'un immeuble destiné à la location en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, et ce sous peine de sanctions pénales (pour exemple, cf. Cass. crim., 4 décembre 2018, n° 17-87.420, F-D N° Lexbase : A7849YPE).

Dans son arrêt rendu le 3 juin 2021, la Cour de cassation exclut donc du champ d’application de cette interdiction, la division portant création de lots privatifs qui, bien qu’en dessous des seuils définis ci-dessus, correspondent à la structure de l’immeuble depuis son origine, en l’occurrence à d’anciennes chambres de service.

Dans cette affaire, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, dont le règlement de copropriété datait du 21 avril 1949, avait voté des résolutions créant des lots privatifs par individualisation des annexes des appartements principaux, principalement des anciennes chambres de service.

Un des copropriétaires avait demandé l’annulation des résolutions relatives à la division de tous les lots originaires. La cour d’appel avait rejeté cette demande, en raison du fait que la résolution litigieuse n’avait fait qu’entériner la situation matérielle des lieux.

Le copropriétaire s’est alors pourvu en cassation, soutenant que les dispositions précitées étaient applicables à la division en cause, et qu’une telle division n’avait pas lieu d’être mieux autorisée dans l'hypothèse où elle consacrerait une situation de fait.

L’argument est écarté par la Haute juridiction qui prend soin de rappeler la finalité de l’opération prohibée, à savoir la mise à disposition des locaux à usage d’habitation, finalité qui ne saurait donc être caractérisée dans le cas où l’opération ne fait qu’entériner la situation matérielle des lieux.  

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