[Brèves] Pas d’exemption du paiement de la rémunération due à l’agent immobilier en cas d’exercice du droit de préemption

► La commune qui exerce son droit de préemption est tenue au paiement de la rémunération due à l’agent immobilier auquel s’était engagé l’acquéreur pressenti ; mais cette obligation ne s’impose qu’à la condition que cette rémunération soit mentionnée dans l’engagement entre le vendeur et l’acquéreur pressenti, et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Faits et procédure. En l’espèce, le propriétaire d’un immeuble souhaitant se déposséder de son bien avait fait appel à un agent immobilier, lequel trouva un acquéreur. La promesse unilatérale de vente, conclue sous conditions suspensives, précisait le montant de la rémunération due à l’agent immobilier, rémunération qui incombait à l’acquéreur. Cependant, la commune exerça son droit de préemption. Il s’agissait alors de savoir si la rémunération promise à l’agent immobilier incombait à la commune ayant exercé son droit de préemption. La cour d’appel ne l’admit pas, au motif que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’avait pas eu lieu avant l’exercice du droit de préemption (CA Toulouse, 7 octobre 2019, n° 16/04868 N° Lexbase : A3167ZS4).

Solution. Telle n’est pas la solution retenue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La cassation de l’arrêt d’appel intervient au visa de l’ancien article 1134 du Code civil (N° Lexbase : L1234ABC force obligatoire des conventions), de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme (N° Lexbase : L0202LNS déclaration préalable d’intention d’aliéner laquelle comporte les conditions de la vente projetée) et de l’article 6, I, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 (N° Lexbase : L7536AIX) relatif à la rémunération de l’agent immobilier (mentionnée dans un écrit, lequel précise à qui incombe sa charge). La troisième chambre civile considère qu’ « il résulte de ces dispositions que, lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner ». Ainsi, la commune exerçant son droit de préemption ne saurait échapper au paiement de la rémunération due à l’agent immobilier. Les conditions de l’obligation pour le titulaire d’un droit de préemption de payer la rémunération de l’agent immobilier sont ainsi précisées.

Alors que, par le passé, la Cour de cassation avait admis que cette rémunération était due, tel qu’elle était conventionnellement prévue, peu importe que le prix d’acquisition du bien soit au final inférieur à celui initialement convenu entre le vendeur et l’acquéreur pressenti (Cass. civ. 1, 24 janvier 2006, n° 02-18.746, F-D N° Lexbase : A5470DMK), elle ajoute ici deux conditions : mention de la rémunération dans l’acte unissant le vendeur et l’acquéreur pressenti et dans la déclaration d’intention d’aliéner. Cette dernière précision n’ayant de sens qu’en présence du droit de préemption de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme.

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