[Jurisprudence] Définition de la « propriété commerciale » du preneur !

Mots-clés : propriété commerciale • droit de propriété • CESDH • acquisition de plein droit de la clause résolutoire • mauvaise foi du bailleur • frais de poursuite des commandements • référé • allocation d’une provision au créancier

La « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial protégée par l'article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce et non de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties.

1. Le 11 mars 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu de nombreux arrêts en matière de baux commerciaux, tous inédits, à l’exception d’un seul, frappé des mentions « FS-P+L ». Cet arrêt [1], relatif à la clause résolutoire, est fondamental. Outre le fait qu’il concerne la société DG Holidays, dirigée par Bernard Bensaid, acteur bien connu des résidences de tourisme, assigné par un collectif de propriétaires (80 parties !), il précise que la « propriété commerciale » du preneur d’un bail commercial protégée par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la CESDH (N° Lexbase : L1625AZ9) s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 (N° Lexbase : L5735IS9) à L. 145-30 du Code de commerce et ne s’applique pas à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties. C’est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation donne une telle définition et apporte pareille précision.

2. En l’occurrence, plusieurs propriétaires de locaux au sein d’une résidence de tourisme donnés à bail commercial à la SARL DG Holidays, lui ont, chacun, délivré successivement plusieurs commandements de payer des loyers, visant la clause résolutoire inscrite aux baux. La locataire s’est acquittée des loyers impayés dans le mois suivant la signification des commandements, mais pas des frais de poursuite des commandements pourtant visés à la clause résolutoire. Se prévalant du non-paiement des frais de poursuite dans le délai imparti, les bailleurs ont alors assigné en référé la locataire en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement. La locataire s’est acquittée des frais de poursuite auprès des bailleurs au jour où le juge des référés statuait, soit trois jours après l’assignation. En appel, les bailleurs ont sollicité la condamnation de leur locataire à leur payer, à titre d’indemnité d’occupation une indemnité trimestrielle, égale au loyer majorée de 50 %. La cour d’appel de Grenoble [2] a fait droit à leur demande en constatant l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux, ordonnant l’expulsion de la locataire et la condamnant à payer à chaque bailleur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer avec majoration de 50 % et indexation selon le bail (environ 240 000 euros). En réaction, la locataire a contesté cette décision par un pourvoi en cassation. Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion, la locataire a soulevé trois argumentations : la mauvaise foi des bailleurs (I), l’atteinte à la propriété commerciale du preneur protégée par l’article 1^er du protocole additionnel n° 1 à la CESDH (II) et la condamnation à verser l’indemnité d’occupation (III).

I. La mise en œuvre de bonne foi de la clause résolutoire

3. Dans le premier moyen de son pourvoi (première branche), la SARL DG Holidays soutenait que la mauvaise foi des bailleurs venait faire obstacle à l’application de la clause résolutoire. Ainsi, en l’espèce, la locataire faisait valoir que le fait de se prévaloir du défaut de paiement de frais de poursuite des commandements dérisoires (80/90 euros), alors que ces frais avaient été acquittés, certes pas dans le délai légal, mais quelques jours seulement après qu’elle en eut été avisée, caractérisait la mauvaise foi des bailleurs, d’autant que les loyers, dont le montant était plus important, avaient été payés dans le délai légal. Elle soutenait en outre que la véritable intention des bailleurs de faire constater la clause résolutoire était d’échapper à leur obligation de verser l’indemnité d’éviction à laquelle elle avait droit à la fin du bail [3].

4. Cet argument du pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui considère que la cour d’appel a, sans trancher de contestation sérieuse, légalement justifié sa décision en constatant que, dans la mesure où la locataire n’avait pas payé les frais de poursuite dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, la clause résolutoire avait été mise en œuvre de bonne foi par les bailleurs. Ce faisant, les juges, des faits et du droit, font ici, simplement, application de la loi : il est de principe que lorsque le commandement de payer est resté infructueux à l’expiration du délai d’un mois après sa signification [4], le juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire, à la condition que l’obligation inexécutée soit expressément stipulée au contrat et que le manquement à cette obligation soit expressément sanctionné par la clause résolutoire, peu important la gravité du manquement allégué [5] et le fait que le locataire se soit acquitté de son obligation au jour où le juge statue [6].

5. On rappellera également qu’il est constant que le bailleur doit invoquer la clause résolutoire de bonne foi pour faire constater la résiliation du contrat (C. civ., art. 1104 N° Lexbase : L0821KZG et 1112-1 N° Lexbase : L0598KZ8) [7]. Le commandement doit être par conséquent délivré de bonne foi [8]. Le juge ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher si la clause n’a pas été mise en œuvre de mauvaise foi [9]. La recherche ayant été faite en l’occurrence, l’arrêt d’appel n’encourait pas la censure de ce chef.

II. L’atteinte à la propriété commerciale du preneur protégée par l’article 1^er du protocole additionnel n° 1 à la CESDH

6. Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoquait un argument fort intéressant tenant à l’existence d’une atteinte disproportionnée à son droit à la propriété commerciale au regard de l’article 1^er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (cinquième branche du premier moyen) [10]. Elle estimait que son droit à la propriété commerciale, garanti par la Cour européenne des droits de l’Homme, était violé par la mise en œuvre de la clause résolutoire qui reposait sur un défaut de paiement de frais de procédure s’élevant à un montant dérisoire, lesquels frais, de surcroît, avaient été réglés trois jours seulement après l’assignation. Au fond, le preneur invoquait la même argumentation – avec la contestation sérieuse en moins – que pour la mauvaise foi des bailleurs, à savoir une mise en œuvre de ladite clause résolutoire très sévère, très rigoureuse, pour des frais de procédure dérisoires impayés à la date à laquelle ils auraient dû l’être mais finalement régularisés in fine.

7. Ce n’est pas la première fois que l’atteinte au droit de propriété et l’article 1^er du premier protocole additionnel à la CESDH sont invoqués par un preneur en matière de baux commerciaux. L’on en veut pour preuve, par exemple, la décision récente du Conseil constitutionnel déclarant conformes à la Constitution, et notamment au droit de propriété, les dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce (N° Lexbase : L5742AII) relatives à la détermination de l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail [11]. Cependant, c’est la première fois qu’un preneur invoque un tel argument concernant la mise en œuvre de la clause résolutoire. C’est d’ailleurs ce qui fait toute l’originalité et l’intérêt de l’affaire. Au visa de la clause résolutoire, inscrite au bail et clairement expliquée et détaillée, la locataire avait donc été mise en demeure de payer les loyers en retard ainsi que les frais de poursuite. Si elle s’était bien exécutée, dans le délai mentionné au commandement, elle avait néanmoins oublié de régler les frais de poursuite de l’ordre de 80 à 90 euros… Or, la clause résolutoire et le commandement précisaient qu'en sus de la créance principale, celle-ci concernait « les frais de poursuite qui en constituent l'accessoire et notamment (ceux) du commandement destiné à faire jouer la clause ». On aurait alors pu penser que, dans le fond, il n’y avait rien de grave. Mais les relations entre bailleurs et preneur étaient telles que le collectif de propriétaires, se prévalant du défaut d'exécution totale du commandement, demandait en référé la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation au paiement des sommes dues. Bien que celui-ci fut fait avec quelques jours de retard, trois jours seulement, les juges en appel estiment qu’il était trop tard.

8. Et, de la même manière que la Cour de cassation a confirmé l’analyse des juges du fond sur la bonne foi des bailleurs, elle considère qu’il n’y a pas, en l’occurrence, atteinte au droit de propriété protégé par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la CESDH : « La propriété commerciale du preneur […] s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce ». Or, « l'atteinte alléguée par la société locataire n'entre pas dans le champ d'application de l'article 1^er précité, qui ne s'applique pas lorsqu'est en cause, non pas le droit au renouvellement du bail commercial, mais, comme en l'espèce, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties. Dès lors, la cour d'appel n'a pas violé l'article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. Le moyen n'est donc pas fondé ».

9. L’apport de l’arrêt est ici, dans la définition de la propriété commerciale : La « propriété commerciale » du preneur d'un bail commercial protégée par l'article 1^er du premier protocole additionnel à la CESDH s'entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du Code de commerce, mais non pas de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties. La mise en œuvre de la clause résolutoire, notamment l’appréciation de son caractère proportionné ou disproportionné au regard des fautes du preneur, n’est pas couverte par ce texte. La propriété commerciale du preneur c’est autre chose que l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire convenue entre les parties. C’est cela qu’il faut retenir. C’est cela que l’on retiendra de l’arrêt sous commentaire.

10. La solution aurait-elle pu être différente ? Certainement oui si le preneur avait demandé des délais de paiement qui lui auraient permis d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. Et l’on peut vraiment se demander pourquoi, en l’occurrence, le preneur n’avait pas sollicité de tels délais… Certainement pensait-il, peut-être par excès de confiance, que le non-paiement du prix dérisoire des frais de poursuites ne pourrait, en aucune circonstance, aboutir à la rupture du contrat. L’issue du litige montre l’inverse… Certainement aussi que la rédaction de la clause résolutoire et du commandement – la clause résolutoire et le commandement précisaient qu'en sus de la créance principale, celle-ci concernait « les frais de poursuite qui en constituent l'accessoire et notamment (ceux) du commandement destiné à faire jouer la clause » – invitent à se demander si la solution est généralisable à toutes les situations. La réponse est peut-être ici négative, mais il faut avouer que, pour sévère qu’elle puisse paraître, la solution est incontestable sur un plan strictement juridique. Dura lex sed lex…

III. La condamnation à verser l’indemnité d’occupation

11. Il reste que l’arrêt d’appel est finalement partiellement cassé, pour des raisons de procédure. En effet, la locataire faisait grief à cet arrêt de la condamner à payer à chaque copropriétaire, à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif, une indemnité d'occupation trimestrielle égale au loyer majorée de 50 %, alors que, soutenait-elle, « le juge des référés ne peut condamner une partie à verser des dommages et intérêts à son adversaire qu'à titre provisionnel ; qu'en condamnant la société preneuse à indemniser à titre définitif les bailleurs du préjudice résultant de son maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a statué sur une demande de dommages-intérêts et non de provision, a excédé ses pouvoirs et violé l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile (N° Lexbase : L0696H4K) ».

12. La cassation était inévitable. Au visa de l’article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 (N° Lexbase : L8421LT3), selon lequel « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (cf. CPC, art. 835, nouv. N° Lexbase : L8607LYG), la Cour de cassation, qui constate que la cour d’appel, saisie en référé, condamne la société locataire à payer à chaque bailleur à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer avec majoration de 50 % et indexation selon le bail, au lieu de n’allouer qu’une provision, viole la loi précitée, pour avoir excéder ses pouvoirs.

13. Le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence. Il ne peut donc pas allouer des dommages et intérêts mais seulement une provision [12], ce qui ne l’empêche pas, au demeurant, d’allouer une provision d’un montant égal aux dommages et intérêts souhaités. D’où, peut-être, la confusion. Mais, juridiquement, ce ne peut être qu’une provision. En référé, les dommages et intérêts sont impossibles. Pour avoir omis cette évidence, l’arrêt d’appel est partiellement cassé, la Cour de cassation statuant, comme elle en a désormais le droit, au fond.

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