Par un arrêt rendu le 23 février 2012 (Cass. civ. 1, 23 février 2012, n° 10-18.343, FS-P+B+I
N° Lexbase : A1458IDD), la première chambre civile de la Cour de cassation rappelle l'incompatibilité du statut d'agent commercial avec l'exercice de l'activité de négociateur immobilier (en l'espèce, dans le cadre de ventes en état futur d'achèvement), ce avant la promulgation de la loi dite "ENL" (loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006
N° Lexbase : L2466HKK) ayant consacré la possibilité pour un négociateur immobilier non salarié d'opter pour le statut d'agent commercial (pour rappel, solution posée par la Chambre commerciale dans un arrêt du 7 juillet 2004 : Cass. com., 7 juillet 2004, n° 02-18.135, FS-P+B
N° Lexbase : A0301DDI). En effet, l'article L. 134-1, alinéa 2 (
N° Lexbase : L5649AI3), dispose que "
ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières" ; or, la loi n° 70-9 dite loi "Hoguet" du 2 janvier 1970
N° Lexbase : L7536AIX) constitue effectivement une réglementation particulière de la mission de représentation des professionnels qui agissent dans le domaine de l'immobilier. C'est ainsi que l'article 97 de la loi portant engagement national pour le logement a modifié l'article 4 de la loi "Hoguet" prévoyant ainsi expressément que les articles L. 134-1 et suivants étaient désormais applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. En l'espèce, la société C., qui exerçait une activité de promotion immobilière, avait conclu avec Mme Z., inscrite au registre des agents commerciaux depuis 1998, un contrat intitulé "Mission d'assistance commerciale" le 1er septembre 2002, complété par douze avenants durant les trois années suivantes ; par acte du 6 juin 2006, Mme Z. avait assigné cette société en lui reprochant d'avoir abusivement rompu la convention les liant, qu'elle qualifiait de contrat d'agent commercial, et en sollicitant paiement de certaines sommes à titre d'indemnité de préavis et d'indemnité compensatrice. Après avoir rappelé que les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (
N° Lexbase : L8042AIP) s'appliquent aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à des opérations prévues par l'article 1er de cette loi, fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause, la Cour de cassation a estimé que la cour d'appel avait exactement retenu que, par le contrat d'agent commercial litigieux, Mme Z. avait reçu mandat d'exercer une activité relevant de la loi du 2 janvier 1970 en méconnaissance des dispositions de l'article L. 134-1, alinéa 2, du Code de commerce, ce dont il résultait que, se trouvant dans l'impossibilité d'exercer ses fonctions, elle ne pouvait prétendre aux indemnités sollicitées.
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