[Brèves] TFPB : lorsque la valeur locative est évaluée par comparaison avec un local-type, il appartient au juge d'ajuster la valeur afin de prendre en compte les différences existant entre les deux locaux

Aux termes d'une décision rendue le 26 septembre 2011, le Conseil d'Etat retient que, même si un local-type, pris pour comparer la valeur locative de deux immeubles, ne correspond pas aux caractéristiques de l'immeuble litigieux, le juge doit regarder s'il est possible de le conserver comme référence en ajustant l'évaluation pour tenir compte des différences entre les deux locaux. En l'espèce, l'administration a rehaussé la valeur locative de l'ensemble immobilier qu'une société utilise pour l'exploitation d'un centre d'essais de pneumatiques, en substituant, à la valeur jusqu'alors déterminée par voie de comparaison avec un local-type de cette commune qui est apparu dépourvu de toute analogie avec cet ensemble immobilier, une valeur arrêtée par voie d'appréciation directe. Le juge rappelle que, pour l'application de la méthode d'évaluation par comparaison (CGI, art. 1498, 2 N° Lexbase : L0267HMT), la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Toutefois, dans ce cas, la valeur locative doit être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au CGI (N° Lexbase : L3147HMI). Or, le local-type servant de comparaison était constitué d'une piste de sport d'une longueur de 2,2 km sur une surface totale pondérée de 15 120 m², alors que l'immeuble à évaluer présentait une longueur de piste de 3,3 kms sur une surface totale pondérée de 46 750 m². Les différences entre les deux locaux ont conduit le tribunal administratif de Montpellier à écarter le local-type pour la comparaison. Or, il aurait dû rechercher si la différence de superficie entre le local-type proposé par la société et l'immeuble à évaluer pouvait être prise en compte par un ajustement de la valeur locative de ce local-type (CE 8° et 3° s-s-r., 26 septembre 2011, n° 330183, mentionné aux tables du recueil Lebon N° Lexbase : A1512HYN) .

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