[Brèves] VEFA : inexécution contractuelle et calcul des pénalités de retard

► La stipulation de la sanction à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun, telle que l’exception d’inexécution ;

► les juges du fond qui retiennent que les pénalités de retard sont calculées par les seuls lots appartenant à l’acquéreur à l’exclusion des lots cédés doivent s’expliquer sur la raison de ce cantonnement.

Telles sont les solutions énoncées par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 3 février 2019 (Cass. civ. 3, 14 février 2019, n° 17-31.665, FS-P+B+I N° Lexbase : A0322YX9).

Dans cette affaire, une société de promotion tertiaire a vendu en l’état futur d’achèvement à une société, un immeuble qui était destiné au logement de personnes âgées. L’acquéreur a revendu certains lots à des investisseurs privés. Se plaignant d’un retard de livraison, l’acquéreur, aujourd’hui en liquidation judiciaire, a assigné en indemnisation la société venderesse, qui a demandé à titre reconventionnel le paiement d’indemnités contractuelles.

En cause d’appel, pour déclarer la société venderesse tenue d’indemniser le retard de livraison, l’arrêt a retenu que la stipulation de pénalités contractuelles de retard faisait obstacle à ce que la société venderesse puisse opposer l’exception d’inexécution aux retards de paiement de l’acquéreur pour suspendre l’exécution de sa propre prestation. Egalement, pour ordonner une expertise et indiquer à l’expert les principes à suivre pour chiffrer les pénalités de retard, l’arrêt a retenu que, celles-ci seront calculées pour les seuls lots appartenant à l’acquéreur à l’exclusion des lots cédés à des sous-acquéreurs n’ayant pas reçu la notification contractuellement prévue de l’état d’avancement des travaux, et qu’elles seront arrêtées à la date même des paiements et non par mois complet. Enfin, les juges ont retenu que les notifications de retard de paiement devaient être directement adressées par le vendeur aux sous-cessionnaires substitués. Un pourvoi a été formé par le vendeur.

Reprenant la solution sus énoncée, la Haute juridiction censure l’arrêt. La Cour précise, par ailleurs, qu’en ne recherchant pas s’il résultait de l’accord des parties que l’acquéreur avait tout pouvoir pour recevoir les notifications de retard de paiement, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

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