[Brèves] Sur les conséquences de l'absence ou d'insuffisance de motivation d'un congé

L'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation en date du 28 octobre 2009 (Cass. civ. 3, 28 octobre 2009, n° 07-18.520, FS-P+B N° Lexbase : A6201EMM). En l'espèce, le bailleur avait délivré un congé au visa de l'article L. 145-17 du Code de commerce (N° Lexbase : L5745AIM) qui lui permet de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction en cas d'infraction contractuelle du preneur (motif grave et légitime). La mise en demeure préalable n'aurait en l'espèce toutefois pas précisé les remises en état dont il était demandé l'exécution, laissant les preneurs dans l'impossibilité de connaître la faute ou la violation aux clauses du bail reprochée. La Cour de cassation précise que, dans ce cas, le congé ne doit pas être considéré comme ayant entraîné le renouvellement, mais qu'il doit être analysé en un congé portant refus de renouvellement et, à défaut de motif grave ou légitime ou de la faculté de s'en prévaloir compte tenu de l'imprécision du congé, ouvrant droit au preneur au paiement d'une indemnité d'éviction (voir, déjà en ce sens, Cass. civ. 3, 15 mai 2008, n° 07-12.669, FS-P+B N° Lexbase : A5315D8D ; cf. l’Ouvrage "baux commerciaux" N° Lexbase : E4653AE3).

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