[Brèves] Le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives de la loi "Hoguet"

Dans son arrêt du 5 juin 2008 (Cass. civ. 1, 5 juin 2008, n° 04-16.368, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A9205D8G), la Cour de cassation confirme le revirement de jurisprudence amorcé dans un précédent arrêt (Cass. civ. 1, 31 janvier 2008, n° 05-15.774, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A5980D4A), et précise que le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives issues de la loi "Hoguet" (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 N° Lexbase : L7536AIX). En effet, dans un attendu de principe, la Haute juridiction retient, au visa des articles 1er et 6 de cette loi et 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (N° Lexbase : L8042AIP), dans leur rédaction applicable en la cause, que selon les dispositions des deux premiers de ces textes, qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeubles, doivent être rédigées par écrit. Selon le troisième texte, le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce" doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci. En l'espèce, les locataires d'une maison, avaient reçu d'un administrateur de biens un congé avec offre de vente, qu'ils ont déclaré accepter tandis que, le même jour, l'administrateur de biens leur faisait part du retrait de cette offre. La Cour de cassation censure l'analyse des premiers juges qui, pour décider que le propriétaire était engagé par l'offre de vente délivrée à ses locataires et que la vente était parfaite, s'est fondée sur l'existence d'un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que l'administrateur de biens avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable