[Brèves] Promesse de vente et faculté de substitution

Aux termes d'un arrêt rendu le 28 juin dernier et destiné à un maximum de publicité, la Cour de cassation a jugé que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat (Cass. civ. 3, 28 juin 2006, n° 05-16.084, FP-P+B+R+I N° Lexbase : A1170DQE). En l'espèce, les époux T., par acte sous seing privé du 17 janvier 2002, ont promis de vendre un immeuble aux époux G., avec faculté de substitution, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 17 juillet 2002. Une société civile ayant été substituée aux époux G., les vendeurs ont assigné cette société et les époux G. en nullité de la vente. Pour prononcer la nullité de la promesse de vente, la cour d'appel a retenu que "la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre l'acquéreur et le vendeur sur la chose et sur le prix et qu'en l'absence de certitude sur l'identité de la partie susceptible d'acquérir, l'acte litigieux s'analyse comme une promesse unilatérale de vente, peu important, au regard des dispositions de l'article 1589 du Code civil que l'acte comporte des engagements réciproques dès lors que les époux G. n'ont pas contracté l'obligation d'acquérir personnellement le bien objet de la vente et ont seulement accepté l'offre de vente des époux T., se réservant d'acquérir le bien ou de le faire acquérir par un tiers". L'arrêt sera cassé par la Haute juridiction au double visa des articles 1134 (N° Lexbase : L1234ABC) et 1589 (N° Lexbase : L1675ABN) du Code civil. Elle énonce, en effet, que, alors que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat et alors qu'elle avait constaté que l'acte comportait des engagements réciproques, la cour d'appel a violé les textes précités.

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