[Brèves] Convention constitutive d'une servitude et modification du cahier des charges : position de principe de la Haute cour

Dans un arrêt du 17 novembre 2004, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé, expressément, le principe selon lequel "si l'édification sur un lot d'un lotissement d'une construction à une hauteur supérieure à celle contractuellement imposée par le cahier des charges nécessite une modification de celui-ci, la constitution sur un lot au profit d'un autre lot d'une servitude limitant la hauteur de la construction en-deçà du maximum autorisé, peut être consentie conventionnellement sans modification du cahier des charges". Dans cette affaire, le propriétaire d'un lot, dans un lotissement dont le cahier des charges autorisait la construction de maisons de deux étages sur rez-de-chaussée, avait, par acte authentique publié, consenti sur son lot, au profit d'un voisin, une servitude interdisant toute construction autre que des rez-de-chaussée. Les propriétaires du lot bénéficiant de cette servitude s'étaient opposés à la construction, par des époux, d'un immeuble de deux étages sur le lot grevé de la servitude. Les époux avaient, alors, assigné ces propriétaires en nullité de la convention constitutive de la servitude, comme contraire au cahier des charges du lotissement. La cour d'appel les avait, cependant, déboutés de leur demande. Les époux, dans leur pourvoi, faisaient valoir que le cahier des charges du lotissement crée, au profit de l'ensemble des colotis, des droits et obligations, sur lesquels il n'est possible de revenir que dans le cadre d'une modification du cahier des charges. La Haute juridiction, approuvant, néanmoins, la cour d'appel, met en avant la nécessité de distinguer les situations se présentant. Ainsi, selon les cas, une servitude pourra être conventionnellement consentie, soit sans qu'il soit besoin de modifier le cahier des charges, soit avec une modification indispensable de ce dernier (Cass. civ. 3, 17 novembre 2004, n° 03-15.116, FS-P+B+I N° Lexbase : A9365DD9).

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