[Jurisprudence] Conditions du cessionnaire du bail rural ou la certitude du futur !

Congé pour reprise délivré par le bailleur versus demande d'autorisation de céder le bail, telle est la joute judiciaire fréquemment inscrite au rôle des tribunaux paritaires des baux ruraux ! L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 avril 2016 (1) constitue une nouvelle illustration de cette confrontation sur le champ des duellistes à propos de l'exécution du bail soumis au statut du fermage ! En l'espèce, un couple de copreneurs est titulaire d'un bail rural. Le bailleur leur a fait délivrer un congé le 16 février 2008, avec effet au 1er novembre 2009. En réponse, les preneurs ont demandé l'autorisation de céder leur bail à leur fils. A la suite du refus du bailleur, ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins d'être judiciairement autorisés à céder le bail à leur fils avec effet au 30 septembre 2009. Au cours de l'instance, le bail a été mis à disposition d'une société civile d'exploitation agricole (SCEA) dont les parts sont détenues par les copreneurs ainsi que par leur fils. Ce dernier a obtenu l'autorisation administrative d'exploiter le 10 novembre 2010, confirmée par le tribunal administratif suivant jugement du 26 mai 2011. Suivant jugement du 28 juin 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) a autorisé la cession du bail au fils des copreneurs à compter du 9 mai 2008 et débouté le bailleur de toutes ses demandes. En appel, le bailleur invoque à l'appui de sa demande, le fait que l'un des conjoints copreneurs avait pris sa retraite, ce qui constitue une cession illicite du bail en raison du défaut d'exploitation par l'un des copreneurs. En outre, le cessionnaire ne remplissait pas les conditions requises par l'article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L0866HPR), en matière d'autorisation d'exploiter. En défense, les copreneurs précisent que leur fils avait sollicité une demande d'autorisation d'exploiter accordé par arrêté préfectoral du 9 juin 2009 qui a été annulée par le tribunal administratif le 24 juin 2010. Une nouvelle demande d'autorisation a ensuite été demandée au nom de la SCEA, constituée par eux-mêmes et de leur fils. L'autorisation judiciaire a été accordée le 10 novembre 2010 et confirmée par la juridiction administrative suivant jugement du 26 mai 2011. Ils ajoutent que la date à laquelle la situation juridique du cessionnaire doit être appréciée est la date de la saisine du TPBR, et que l'article L. 411-59 précité, relatif aux conditions relatives au bénéficiaire du droit de reprise, ne s'applique pas.

Suivant un arrêt du 15 décembre 2014, la cour d'appel d'Orléans (2) a considéré que l'autorisation administrative qui avait été accordée au cessionnaire le 9 juin 2009, a été annulée de sorte que l'intéressé ne détenait plus d'autorisation administrative à la date de cession projetée, soit au 1er septembre 2009. Or, la cession de bail ne peut être autorisée que si le cessionnaire dispose de l'autorisation d'exploiter les terres objet de la cession projetée ou s'il est dispensé de solliciter une telle autorisation. En l'occurrence, la SCEA dont le cessionnaire est l'un des associés, n'a obtenu l'autorisation administrative d'exploiter que le 10 novembre 2010, soit postérieurement à la date de cession projetée et n'avait pas même à cette dernière date sollicité cette autorisation. Par conséquent, le cessionnaire ne peut donc se prévaloir de l'autorisation obtenue, a posteriori par cette société pour prétendre avoir été lui-même dispensé d'une telle autorisation à la date prévue de la cession. Le jugement entrepris est infirmé, la demande judiciaire d'autorisation de céder le bail est rejetée. Le cessionnaire critique en vain cette solution en rédigeant un pourvoi. Ce dernier est également rejeté par la Cour de cassation par l'arrêt du 14 avril 2016, au motif que la cour d'appel avait exactement déduit que le cessionnaire ne pouvait se prévaloir de l'autorisation d'exploiter obtenue a posteriori par la société pour justifier être en règle avec le contrôle des structures et obtenir la cession du bail consenti à ses parents.

Ainsi, pour obtenir une autorisation judiciaire de céder le bail, le cessionnaire doit réunir certaines conditions (I), dont l'autorisation d'exploiter, qui doivent être remplies au jour de la cession projetée (II).

I - Les conditions requises pour céder le bail

Selon les prescriptions de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime (N° Lexbase : L4458I4U), toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux. Ainsi, la cession du bail rural est interdite en principe (3) afin d'éviter la spéculation sur le statut du fermage et en raison de l'intuitu personae du bail rural, ce qui explique pourquoi le consentement du bailleur est indispensable, y compris pour les cessions autorisées par le législateur. La violation de cette prohibition provoque la résiliation du contrat, ce qui explique pourquoi les contentieux sont nombreux dans ce domaine. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux.

La faculté de céder le bail est considérée comme une entorse au principe d'incessibilité et constitue une faveur faite au preneur (4), sous réserve, pour ce dernier de remplir certaines conditions. Le cessionnaire doit tout d'abord faire partie de famille du preneur. Cette condition était remplie en l'espèce, car elle était réalisée au profit du fils des copreneurs, ce qui correspond à la qualité de descendant du repreneur selon l'article L. 411-35 précité. Il ne semble pas que ce dernier ait eu une autre activité professionnelle, par conséquent, cette deuxième condition était également remplie (5). En outre, en application de l'article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime, le fils du bailleur doit exploiter personnellement les terres, en participant de façon effective et permanente aux travaux agricoles, condition qui, en l'espèce, ne semblait pas soulever de difficulté particulière. Elle avait été invoquée par le bailleur, mais éludée par la cour d'appel. Il en est de même de sa capacité professionnelle.

Fréquemment, la question de la participation à la société exploitante, à laquelle le bail dont la cession est projetée sera mis à disposition (6) est évoquée en jurisprudence, car l'un des copreneurs n'a pas la qualité d'associé. Dans ce cas, la Cour de cassation considère qu'il y a un manquement à une obligation indivisible du bail qui constitue une véritable faute au regard du statut du fermage (7). A défaut, l'opération est qualifiée de cession prohibée du bail qui justifie sa résiliation (8) ou la privation du droit de le céder, comme l'espérait vainement le bailleur en l'espèce (9).

Il ne restait plus que la condition relative à l'obtention de l'autorisation d'exploiter pour que la cession du bail puisse prospérer.

II - L'impossible cession sous condition du bail rural

A l'origine des discussions provoquées par le fait de l'espèce, le bail a été mis à disposition au cours de l'instance judiciaire relative à la demande judiciaire de cession de bail. Ainsi, le cadre juridique a été modifié, créant une perturbation du cadre juridique. En effet, le cessionnaire a initialement demandé, à titre personnel, une autorisation administrative d'exploiter. Celle-ci lui a été accordée par le préfet, mais elle a été annulée ensuite par le tribunal administratif. L'annulation a pour effet principal d'anéantir rétroactivement l'acte annulé. Par conséquent, le cessionnaire devait être considéré comme n'ayant jamais été titulaire d'une autorisation d'exploiter. Du fait de la mise à disposition du bail, ce dernier a ensuite demandé une nouvelle autorisation administration pour le compte de la société dans le cadre de laquelle les biens loués seraient exploités. La société a obtenu une nouvelle autorisation en date du 10 novembre 2010, devenue définitive à la suite du jugement confirmatif du 26 mai 2011.

Dans ces conditions, le cessionnaire n'était pas titulaire d'une autorisation administrative d'exploiter à la date de la cession projetée, soit le 1er septembre 2009, car l'autorisation obtenue le 9 juin 2009 a été annulé par jugement du 24 juin 2010. Or, comme le rappelle à juste titre la cour d'appel, la cession du bail ne peut être autorisée que si le cessionnaire dispose de l'autorisation d'exploiter les terres, objet de la cession projetée, ou s'il a été dispensé de solliciter une telle autorisation. Ne répondant pas à cette exigence, le cessionnaire ne remplissait pas les conditions requises pour obtenir l'autorisation judiciaire de cession du bail. Par conséquent, cette demande ne pouvait prospérer, le rejet du pourvoi était inévitable.

Cette solution n'est pas nouvelle, la Cour de cassation l'a précédemment et clairement réaffirmée par un arrêt du 24 juin 2015 : "la situation du cessionnaire doit s'apprécier à la date de la cession projetée, qui ne peut être conditionnée par un événement futur" (10) en application de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime. L'arrêt du 14 avril 2016 confirme que la date à laquelle l'autorisation de céder intervient est la date à laquelle le tribunal paritaire des baux ruraux statue lorsque le preneur sollicite une autorisation judiciaire de céder. Cette solution demeurera valable après l'entrée en application du décret n° 2015-713 du 22 juin 2015 (N° Lexbase : L9343I8K), pris pour l'application de la loi d'avenir du 13 octobre 2014 (N° Lexbase : L4151I4I) lorsque les schémas directeurs régionaux seront en place.

D'un point de vue pratique, en guise de conclusion, on notera qu'il est prudent de ne pas attendre pour demander une autorisation administrative d'exploiter. En l'espèce, la demande a peut-être un peu tardivement été demandée, de façon optimale elle aurait dû être faite dès la délivrance du congé pour reprise du bailleur, ce qui laissait le temps nécessaire à la société exploitante d'obtenir cette autorisation, qui ici, a été accordée trop tard pour neutraliser le droit de reprise du bailleur.

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(1) Lexbase, éd. priv., n° 652, 2016 (N° Lexbase : N2455BWT).
(2) CA Orléans, ch. civ., 15 décembre 2014, n° 13/02345 (N° Lexbase : A6388M7Q).
(3) C. rur., art L. 411-35 al. 1er (N° Lexbase : L4458I4U) ; J.- A. Gravillou, L'incessibilité du bail rural, L'Harmattan, 2003 ; P. Ourliac, La cession de bail rural, RD rur., 1992, p. 116 ; B. Peignot, La transmission du bail à un descendant, Rev. Loyers, 1993, p. 193.
(4) Cass. soc., 3 novembre 1951, JCP, 1952, II, 6753, note P. Ourliac et M. de Juglart ; Cass. soc., 4 janvier 1957, Bull. civ. IV, n° 19 ; Cass. soc., 15 mai 1957, Bull. civ. IV, n° 303, Rev. Fermages, 1957, p. 118 ; Cass. civ. 3, 6 novembre 1973, n° 72-14.717 (N° Lexbase : A3739CGL), Bull. civ. III, n° 563.
(5) Cass. civ. 3, 9 octobre 1996, n° 94-20.108 (N° Lexbase : A0082ACZ), JCP éd. N, 1997, II, 1111, obs. J.-P. Moreau ; Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 14-15.263, FS-P+B (N° Lexbase : A9915NLS), et nos obs., Lexbase, éd. priv., n° 621, 2015 (N° Lexbase : N8476BUH). F. Roussel, L'exploitation, la famille et le droit rural, LPA, 28 avril 1999, n° 84, p. 58 et s..
(6) C. rur., art. L. 411-37 (N° Lexbase : L4462I4Z).
(7) Cass. civ. 3, 14 février 2012, n° 10-28.804, F-D (N° Lexbase : A8811ICC) ; Cass. civ. 3, 27 mars 2013, n° 12-15.307, FS-D (N° Lexbase : A2750KBH).
(8) Cass. civ. 3, 16 mai 2007, n° 06-14.521, FS-P+B (N° Lexbase : A2573DW9), Rev. Loyers, 2007, p. 355, note B. Peignot, JCP éd. N, 2008, 1255, note F. Roussel, AJDI, 2008, p. 133, obs. S. Prigent ; Cass. civ. 3, 5 juin 2013, n° 12-18.465, FS-P+B (N° Lexbase : A3196KGH), nos obs., Lexbase, éd. priv., n° 535, 2013 ([LXB=N7960BT]).
(9) Cass. civ. 3, 3 février 2010, n° 09-11.528, FS-P+B (N° Lexbase : A6149ER8), Bull. civ. III, 2010, n° 29, JCP éd. N, 2010, 1180, note J.-J. Barbieri, RDrur., 2010, comm. 46, note S. Crevel, Cass. civ. 3, 14 février 2012, n° 10-28.804, F-D (N° Lexbase : A8811ICC) ; Cass. civ.. 3, 27 mars 2013, n° 12-15.307, FS-D (N° Lexbase : A2750KBH).
(10) Cass. civ. 3, 24 juin 2015, n° 14-15.263, FS-P+B (N° Lexbase : A9915NLS), préc., note 5.

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