[Dépêches] L'individualisation du conseil du notaire

La Cour de cassation rappelle le contenu du devoir de conseil du notaire : celui-ci doit éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, en adaptant son conseil à la situation particulière de chaque client.

Une société civile immobilière a acquis, par acte devant notaire, dans un cadre familial, l'usufruit d'un complexe immobilier à usage d'habitation. Sur les neuf appartements des deux bâtiments visés, huit faisaient l'objet d'un bail en cours le jour de la vente. Les parties avaient expressément renoncé à la réalisation des diagnostics techniques prévus par la loi. À la suite de plaintes d'un locataire, des diagnostics révèlent la présence de plomb et d'amiante ainsi qu'une non-conformité des installations électriques. La société assigne alors le notaire en responsabilité et indemnisation.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel qui avait débouté la société, au motif que le notaire avait satisfait à son devoir de conseil en mentionnant dans l'acte les conséquences générales de l'absence de diagnostics. Elle rappelle que le devoir de conseil impose au notaire d'individualiser son information en l'adaptant à la situation concrète de son client. En l'espèce, la société était non seulement usufruitière, tenue à ce titre des grosses réparations aux termes de l'acte constitutif d'usufruit instrumenté par le même notaire, mais également bailleresse de huit appartements, soumise à ce titre aux obligations légales de décence et de sécurité du logement (L. n° 89-462, du 6 juill. 1989, art. 6 N° Lexbase : L8461AGH). Le notaire aurait donc dû attirer précisément l'attention de la société sur les risques d'engagement de sa responsabilité en qualité de bailleresse en cas de découverte de ces désordres. Une mention contractuelle standardisée sur les conséquences de l'absence de diagnostics ne suffit pas à satisfaire cette obligation.

Ainsi, le notaire ne peut se contenter de généralités : il doit adapter son conseil aux qualités et aux obligations spécifiques de la partie qu'il instrumente.

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