[Dépêches] Une mise en demeure du syndicat des copropriétaires est toujours nécessaire pour le recouvrement des charges de copropriété

Pour recouvrir les provisions de charges non encore échues, le syndicat des copropriétaires doit démontrer d’une mise en demeure restée infructueuse et de l’approbation des comptes par la copropriété pour la période couverte. 

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis N° Lexbase : L5536AG7, permet au syndicat des copropriétaires, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, de recouvrir les provisions de charges non encore échues après mise en demeure adressée aux copropriétaires restée infructueuse et après approbation des comptes des budgets prévisionnels.

Mais que faut-il comprendre par « les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents » ?

La Cour de cassation, par un arrêt de la troisième chambre du 15 janvier 2026, vient trancher cette question.

Dans cette affaire, un syndic avait mis en demeure deux copropriétaires, par courrier adressé le 3 août 2020, de payer la somme de 4 723,19 euros au titre des charges de copropriété.

Un commandement de payer à valoir sur la somme de 5 203,19 euros leur a été délivré le 11 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires a assigné, par exploit du 29 décembre 2020, les copropriétaires en paiement des sommes dues.

Au cours de la procédure, le montant de la dette a été réactualisé aux sommes échues jusqu’au 1^er janvier 2023.

À noter qu’aucune autre mise en demeure ou commandement de payer n’avait été délivré par le syndic après le 11 septembre 2020.

La Cour d’appel d’Angers statuant en 2023 (CA Angers, 19 septembre 2023 n° 21/02429 N° Lexbase : A08141M4) condamne, sur le fondement des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires au paiement des charges de copropriété, montant arrêté au 1^er janvier 2023, soit la somme de 23 570,70 euros, aux motifs que :

• les appelants ne démontrent pas avoir réglé leur dette ;
• le syndicat des copropriétaires transmet le commandement de payer du 11 septembre 2020 qui vaut mise en demeure.

La Cour de cassation, dans son arrêt, casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il a condamné les copropriétaires à payer les charges de copropriété jusqu’au 1^er janvier 2023.

La Cour de cassation ne revient donc pas tant sur le principe de la condamnation mais bien sur le mode de calcul du montant de la condamnation.

La Cour de cassation affirme, dans un attendu très clair, que :

« En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat des copropriétaires justifiait de l'approbation, par l'assemblée générale des copropriétaires, des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes annuels pour les exercices 2022 et 2023 et de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre de provisions dues au titre de ces exercices, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

À suivre le raisonnement de la Cour de cassation, la Cour d’appel aurait dû vérifier deux conditions cumulatives :

• une mise en demeure restée infructueuse pour les exercices des années 2022 et 2023 ;
• l’approbation des budgets prévisionnels par la copropriété, des travaux ou des comptes annuels pour les exercices des années 2022 et 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et donc recouvrir le paiement des provisions non encore échues qu’à la condition de justifier d’une nouvelle mise en demeure restée infructueuse pour la période demandée et de l’approbation des comptes par la copropriété sur cette même période.

La mise en demeure est donc finalement toujours nécessaire, quand même bien la loi du 10 juillet 1965 permet le recouvrement des provisions sur charge non encore échues.

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