[Commentaire] « Lissage Pinel » : pas d’application aux baux de neuf ans qui durent plus de douze ans par tacite prolongation

Mots-clés : lissage Pinel • hausse du loyer • déplafonnement • modification notable de la valeur locative • bail supérieur à neuf ans • tacite prolongation

L’étalement de la hausse du loyer ne s’applique qu’au déplafonnement résultant d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative statutaire ou lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans, mais non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.

1. Précision inédite et d’importance apportée par cet important arrêt qui considère, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce N° Lexbase : L5035I3U, que l’étalement de la hausse du loyer ne s’applique qu’au déplafonnement résultant d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative statutaire (telle qu’énoncée à l’article L. 145-33 du Code de commerce N° Lexbase : L5761AI9) ou lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans, mais non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.

2. On le sait, afin d’endiguer les hausses incessantes de loyers commerciaux, la loi Pinel du 18 juin 2014 (loi n° 2014-626 N° Lexbase : L6188MSY) a instauré, en cas de déplafonnement de loyer, un étalement de cette hausse, dit « lissage Pinel », fixé à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La question ici posée est le champ d’application de ce lissage, et plus particulièrement celle de savoir si cet étalement, qui s’applique au déplafonnement résultant d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans, s’applique également aux baux conclus pour neuf ans, mais qui, par l’effet de la tacite prolongation, durent plus de douze ans. Très clairement, la Cour de cassation répond que non, de sorte que, dans ce cas-là très précis, le loyer est déplafonné sans appliquer le « lissage Pinel » à 10 %.

3. En l’espèce, la SCI bailleresse, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à compter du 1^er octobre 2001 à la société Monoprix, a délivré à celle-ci, par acte du 17 juin 2014, un congé avec offre de renouvellement. Par arrêt irrévocable du 21 janvier 2021, le prix du bail renouvelé à compter du 1^er octobre 2014 a été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l'effet de la tacite prolongation. La bailleresse a assigné la locataire en paiement d'une provision à valoir sur les loyers et intérêts dus. La locataire a demandé qu'il soit jugé que les augmentations de loyer résultant du déplafonnement du prix du bail renouvelé ne soient pas supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

4. Sa demande est rejetée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a jugé qu’« il résulte de la lecture même de l’article L. 145-34 du Code de commerce susvisé que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans, bien que se trouvant de ce fait soumis au déplafonnement, ce qui est le cas en la cause » [1].

5. Le preneur soutenait au contraire, s’agissant d’un bail de neuf ans dont le loyer devait être déplafonné lors du renouvellement puisqu’il avait duré plus de douze années, qu’il bénéficiait de la règle de l’étalement. La société locataire estimait en substance que la règle de l’étalement devait s’appliquer « dans toutes les hypothèses de déplafonnement du loyer ». Cette argumentation a du sens puisque tel est bien l’un des objectifs phare de la loi Pinel, que de contenir précisément le déplafonnement dans la limite de 10 % par an.

6. Mais son pourvoi est rejeté. La troisième chambre civile, pour approuver la cour d’appel d’Aix-en-Provence, reprend sa motivation, laquelle a été exprimée « à bon droit » selon laquelle « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans ».

7. Si la solution s’autorise de la loi (I), elle n’en demeure pas moins incohérente globalement avec le dispositif du « lissage Pinel » à 10 % (II).

I. Une solution légale

8. En jugeant que le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce, lequel instaure un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement au moment du renouvellement du bail, ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans, la Cour de cassation fait une stricte application du texte ainsi qu’une stricte lecture dudit texte.

9. En effet, la loi Pinel du 18 juin 2014 a institué ce que la pratique a appelé le « lissage de l’augmentation » plutôt qualifié par la Cour de cassation de règle de « l’étalement de la hausse », dit encore « lissage Pinel » voire « le lissage à 10 % ». Ladite loi a ainsi ajouté un dernier alinéa à l’article L. 145-34 du Code de commerce afin de limiter l’augmentation annuelle du loyer résultant d’un déplafonnement à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles du plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail ». Au demeurant, le texte adopté en 2014 était celui-là même qui avait été voté par le Sénat et par l’Assemblée nationale, si bien qu’il n’y eut aucune difficulté pour que cette rédaction fut adoptée par la Commission mixte paritaire.

10. Néanmoins, la question s’est posée de savoir si le lissage s’appliquait ou pas aux baux de neuf ans qui se poursuivaient par l’effet de la tacite prolongation pendant plus de douze ans car, malgré une rédaction claire, on pouvait se demander pour quelle raison cette hypothèse avait été exclue de l’étalement de la hausse.

11. Pour sa part, en raison précisément la rédaction très claire du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, la doctrine a considéré que les loyers des baux de neuf ans qui dépassaient douze ans par l’effet de la tacite prolongation devaient être déplafonnés sans limite [2].

12. La Cour de cassation confirme aujourd’hui cette solution, fondée sur la stricte lecture du texte. Elle est donc légitime.

13. Pour autant, on peut tout aussi légitimement se demander pourquoi la loi Pinel a entendu exclure du « lissage Pinel » ce cas-là de déplafonnement tandis que les autres (bail conclu pour plus de neuf ans ou déplafonnement pour cause de modification notable de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative) sont soumis au lissage de 10 %. Le législateur a-t-il voulu sanctionner le preneur qui passivement laisse le bail se terminer sans en demander le renouvellement au bailleur ? Rien n’est moins sûr.

II. Une solution incohérente

14. On a du mal à comprendre pourquoi l’étalement de la hausse n’est pas applicable aux baux de neuf ans qui, par l’effet de la tacite prolongation, durent plus de douze ans. En effet, si l’objectif de la loi Pinel a bien été d’instaurer une règle visant à modérer les augmentations de loyers commerciaux en cas de déplafonnement, on ne voit pas en quoi l’hypothèse du bail de neuf ans ayant duré de plus de douze ans est différente de celle du bail conclu pour plus de neuf années ou celle du déplafonnement pour cause de modification notable de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative. Il s’agit bien de cas de déplafonnement [3].

15. À l’inverse, il existe des hypothèses qui sont traditionnellement exclues du plafonnement, telles celles par exemple des baux de terrains, de locaux monovalents ou encore de bureaux. Les articles R. 145-9 N° Lexbase : L0047HZR à R. 145-11 du Code commerce enseignent que ces trois cas échappent au plafonnement et même au « lissage Pinel », de sorte qu’il s’agit là de causes de non-plafonnement.

16. On aurait donc pu admettre, par exemple, que les baux conclus pour plus de neuf ans échappent à la règle de l’étalement de la hausse [4], et même que les baux qui durent plus de neuf ans, soit par un accord de volonté des parties ab initio, à la conclusion du bail, soit en cours de bail – par avenant – soit encore par l’effet d’une tacite prolongation, soient déplafonnés au moment du renouvellement sans limitation.

17. Mais le législateur a choisi d’étaler la hausse du déplafonnement en cas de modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative statutaire ou en cas de dérogation à la durée contractuelle du bail, et au contraire de ne pas étaler ladite hausse lorsque le bail de neuf ans dure plus de douze ans par tacite prolongation.

18. Il serait bon que ce manque de cohérence soit corrigé [5].

19. On peut également ajouter que le bail commercial, conclu pour dix ans, très fréquent en pratique puisqu’il autorise, depuis la loi Pinel, une durée ferme, fait partie des hypothèses visées au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce soumises à l’étalement de la hausse.

20. En outre, conformément à l’alinéa 3 dudit article [6], le bail qui dure plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, échappe au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé. Par conséquent, le loyer du bail commercial qui dure plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, non seulement est déplafonné au renouvellement mais également est déplafonné sans limite, sans application de l’étalement de la hausse.

21. Enfin, l’article L. 145-34 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, on sait que les parties peuvent y déroger, et par exemple prévoir contractuellement que le lissage ne s’appliquera pas, même dans les hypothèses où il doit en principe s’appliquer. De même, les parties pourraient décider de l’appliquer aux hypothèses dans lesquelles il ne s’applique pas, c’est-à-dire ici au bail de neuf ans qui dure plus de douze ans par la tacite prolongation.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable