[Dépêches] CCMI, dédit et clause pénale ne font pas bon ménage

L’indemnité de résiliation forfaitaire prévue dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est une clause de dédit et non une clause pénale ; ce qui exclut le pouvoir du juge de modérer ou augmenter le montant convenu.

Comme il est bon de rappeler que le droit spécial de la construction et, plus précisément, celui de la promotion immobilière, ne vient déroger au droit commun des contrats que lorsqu’il le spécifie. Autrement dit, la matière du contrat de construction de maison individuelle autorise de se pencher, voir même plus, sur le droit commun des contrats pour en déterminer les contours. La présente espèce en est une superbe illustration sur la différence entre une clause pénale et une clause de dédit.

En l’espèce, un couple d’accédant à la propriété conclut avec un promoteur un contrat de construction de maison individuelle. Avant le démarrage du chantier, ils informent le constructeur qu’ils renoncent à leur projet de construction. Le constructeur a assigné les maîtres d’ouvrage en paiement de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 20 décembre 2023 (CA Paris, pôle 4, chambre 5, 20 décembre 2023, n° 21/02381 N° Lexbase : A66712C3), condamne les maîtres d’ouvrage à payer au constructeur la somme prévue au contrat. Ils forment un pourvoi en cassation aux termes duquel ils articulent, notamment, que la clause en litige serait une clause pénale, susceptible d’être minorée par le juge.

La Haute juridiction censure. La clause d’un contrat de CMI qui autorise le maître d’ouvrage à dénoncer le contrat de construction, moyennant paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, ne sanctionne pas une inexécution imputable au maître d’ouvrage, de sorte qu’elle ne peut s’analyser en une clause pénale, mais constitue une clause de dédit, non susceptible de modération.

La qualification de clause de dédit protège le constructeur contre la réduction judiciaire.

Il reste parfois difficile de distinguer ces deux clauses :

• la clause pénale est, de son côté, définie à l’article 1231-5 du Code civil N° Lexbase : L0617KZU comme une somme indemnitaire versée par le cocontractant défaillant ;
• la clause de dédit a, quant à elle, pour but de conférer à l’une des parties au contrat de rompre unilatéralement le contrat, moyennant une somme à titre de compensation.

Tandis que la première est comminatoire, la seconde n’exige par un manquement mais simplement la manifestation de la volonté de ne plus s’engager, de changer d’avis.

La Haute juridiction le dit, la clause de dédit est un dédommagement, pas une sanction.

Ce n’est pas la première fois que la Haute juridiction se prononce en ce sens (v. à propos d’une promesse de vente, Cass. civ. 3, 22 juin 2023, n° 19-25.822 N° Lexbase : A739694P), il n’est donc pas étonnant que ce raisonnement soit appliqué au contrat de construction de maison individuelle.

Les conseillers d’appel avaient été plus sévères, considérant que cette indemnité, dédommageant le constructeur pour ses frais et son gain manqué, majorait les charges financières pesant sur les maîtres d’ouvrage.

De l’importance de la qualification choisir par les parties… Si la rédaction est comminatoire, la clause risque d’être qualifiée de clause pénale ; si, au contraire, elle n’est que l’organisation d’une faculté de retrait, elle sera une clause de dédit.

Le contrat peut ainsi lier le juge… à la faveur du constructeur.

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