[Dépêches] CCMI : de la compréhension (large) de la notion de travaux indispensables à l'immeuble

Les travaux de raccordement aux réseaux sont indispensables à l’utilisation de l’immeuble.

Peu importe donc qu’ils soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût est supporté par le maître d’ouvrage.

Protéger l’accédant à la propriété, encore et encore, telle pourrait être la devise qui résume l’évolution de la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation à propos du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Toutes les occasions sont bonnes pour le rappeler et l’arrêt rendu par la Haute juridiction ce 11 décembre 2025 en est une nouvelle illustration à propos de la notion de travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble.

En l’espèce, un maître d’ouvrage conclut avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan. Après la réception de l’ouvrage, l’accédant à la propriété assigne le constructeur aux fins de paiement d’une somme correspondant à des travaux indispensables à l’utilisation de la maison, non chiffrés par le constructeur.

La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt rendu le 15 novembre 2022 (CA Besançon, 15 novembre 2022, n° 20/01783 N° Lexbase : A38678YU), condamne le constructeur, lequel forme un pourvoi aux termes duquel il articule, d’une part, que la notice descriptive distingue entre les éléments qui sont compris dans le prix convenu et ceux qui n’y sont pas et, d’autre part, que les travaux de raccordement en dehors de la limite de propriété vers les différents réseaux publics de distribution sont réservés aux gestionnaires de ces réseaux. Ces travaux seraient, à le suivre, par nature exclus du champ d’application du CCMI.

Le pourvoi est rejeté. La Cour de cassation rappelle, au visa de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation N° Lexbase : L1282LWE, que le CCMI avec fourniture de plan doit énoncer le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître d’ouvrage, d’une clause manuscrite et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.

L’article R. 231-4 du même code N° Lexbase : L9402LRN précise que cette notice mentionne le coût des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui ne sont pas compris dans le prix, mais qui sont indispensables.

Cette mention a pour but d’informer le maître d’ouvrage sur le coût global des travaux (Cass. civ. 3, 13 juillet 2023, n° 22-17.010 N° Lexbase : A80071AS). L’obligation de chiffrage doit donc porter sur tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers dès lors que leur coût est supporté par le maître d’ouvrage.

Ces travaux auraient donc dû, en l’espèce, faire l’objet d’un chiffrage dans la notice descriptive.

La solution est classique.

Les travaux qui ne seront pas réalisés par le constructeur mais par le maître d’ouvrage doivent être listés, décrits et chiffrés dans la notice. La seule exception concerne les travaux non indispensables et indéterminables (Cass. civ. 3, 11 mars 2015, n° 14-10.002 N° Lexbase : A3304NDQ).

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