[Brèves] Loyer des terres nues portant des cultures pérennes : illicéité de la clause fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier

► Il résulte des articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural et de la pêche maritime que la clause d'un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.

Selon l’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime N° Lexbase : L0615LZS, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.

Quid lorsque le fermage est fixé par référence à la denrée visée par l'arrêté préfectoral alors applicable, mais ne respecte pas les minima et maxima fixés par l'autorité administrative ?

Tel était le cas en l’espèce, où la clause litigieuse du bail à ferme prévoyait un « fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés ».

Pour rejeter la demande du preneur en nullité de la clause fixant le fermage, la cour d’appel de Grenoble (CA Grenoble, 12 avril 2022, n° 21/02486 N° Lexbase : A34677TL) avait retenu qu'un fermage fixé par référence à la denrée visée par l'arrêté préfectoral alors applicable, mais ne respectant pas les minima et maxima fixés par l'autorité administrative, n'ouvre pas au fermier une action en nullité mais une action en révision. Les juges fondaient leur solution sur une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 13 décembre 2000, n° 99-14.658, inédit au bulletin N° Lexbase : A5645AWY).

Mais sur un moyen relevé d’office, la Haute juridiction ne l’entend plus ainsi et censure. Elle rappelle, d’une part, qu’il est jugé que la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l'article L. 411-11 précité (Cass. civ. 3, 21 janvier 2009, n° 07-20.233, FS-P+B N° Lexbase : A6397ECW), d’autre part, que selon l’article L. 411-14 du même code, les dispositions précitées sont d'ordre public.

Selon la Cour suprême, il en résulte que la clause d'un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. Ce faisant, la Cour de cassation rappelle que le principe est donc celui d’une liberté doublement encadrée concernant la fixation du loyer des terres nues portant des cultures pérennes.

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