[Brèves] VEFA : le délai d’action d’un an contre le vendeur ne s’applique pas aux désordres qu’il s’est engagé à réparer

► Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception ni après l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession des vices de construction ;

cette action, qui doit être exercée dans le délai d’un an, ne s’applique pas aux désordres apparents que le vendeur s’est engagé à réparer.

Quoique particulièrement protectrice des accédants à la propriété, la règlementation applicable à la vente d’immeuble à construire reste parfois assez compliquée, notamment en ce qui concerne les désordres apparus avant réception, après réception mais dans le délai d’un mois suivant celle-ci, après réception et après le délai d’un mois, ou encore les désordres apparents ou cachés. La présente espèce est l’occasion d’y revenir.

Une SCI assurée en qualité de constructeur non-réalisateur a fait édifier et vendu en l’état futur d’achèvement un groupe d’immeubles comprenant trois bâtiments, placés sous le régime de la copropriété. Les travaux ont donné lieu à une réception avec réserves. Se plaignant, notamment, de l’absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires assigne, après expertise, le promoteur aux fins d’indemnisation.

La cour d’appel de Metz, dans un arrêt rendu le 20 septembre 2022 N° Lexbase : A95808KZ, déclare les demandes du syndicat irrecevables pour être prescrites. Celui-ci forme un pourvoi en cassation. Il y articule, au visa de l’article 1648, alinéa 2, du Code civil N° Lexbase : L9212IDK que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux no avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité apparents. Cette action est enfermée dans un court délai puisqu’elle doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformités apparents. Mais, selon le pourvoi, ce délai ne s’applique pas aux désordres que le vendeur s’est engagé à réparer.

La Haute juridiction confirme et censure la solution d’appel.

Le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception.

Les problématiques de prescriptions et d’interruption de la prescription, notamment en cas de reconnaissance de responsabilité sont récurrents (pour la prescription décennale, pour exemple, v. Cass. civ. 3, 12 mai 2021, n° 19-19.378, F-D N° Lexbase : A85404RQ).

La reconnaissance de responsabilité est, en effet, une des causes d’interruption de la prescription au même titre que la citation en justice. Le constructeur peut, en effet, manifester sa volonté non équivoque de reconnaître sa responsabilité, par exemple, lorsqu’il effectue des travaux de reprise (Cass. civ. 3, 9 octobre 1991, n° 90-10.342 N° Lexbase : A4229CQP).

Cet arrêt est en une intéressante illustration, dans le domaine de la VEFA.

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