[Brèves] Convention d’occupation précaire exclue du statut des baux commerciaux : illustration du motif de précarité

► Le projet de cession portant sur le fonds de commerce d’un locataire ou de son droit au bail n’est pas une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire.

Tel est l’enseignement d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 décembre 2019 (Cass. civ. 3, 12 décembre 2019, n° 18-23.784, FS-P+B+I N° Lexbase : A1655Z8S).

L’affaire. Une société avait consenti à une autre le renouvellement d’un bail commercial à effet du 1er janvier 2005. Un accord du 29 juin 2007 avait prévu la rupture anticipée du bail à effet du 31 décembre 2007 et autorisé la locataire à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession, par le preneur, de son fonds de commerce ou de son droit au bail. Le 18 octobre 2010, la bailleresse a assigné en expulsion la locataire, qui, demeurée dans les lieux, avait sollicité que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.

L’arrêt d’appel. Les juges du fond avaient accueilli la demande de la bailleresse en retenant que l’accord excluait explicitement l’application du statut des baux commerciaux et que les parties avaient entendu limiter à vingt-trois mois l’occupation des locaux dans l’attente de la cession du fonds ou du droit au bail, événement qualifié par les juges du fond de «incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité» (CA Caen, 14 juin 2018, n° 15/02811 N° Lexbase : A0499XRW).

La décision est censurée par la Cour de cassation pour violation des articles L. 145-5 du Code de commerce (N° Lexbase : L5031I3Q ; dispositions relatives au bail de courte durée exclut du statut des baux commerciaux) et de l’ancien article 1134 du Code civil (N° Lexbase : L0857KZR).

La Haut cour relève :
-  d’une part, que la cour d’appel avait constaté que le projet de cession portait sur le fonds de commerce de la locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire ;
- d’autre part, qu’au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, la locataire était restée dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu’il s’était opéré un nouveau bail.

Observations. En d’autres termes, en l’absence de motif de précarité, caractérisé depuis la loi «Pinel» (loi n° 2014-626 du 18 juin 2018 N° Lexbase : L4967I3D), qui a repris les solutions jurisprudentielles élaborées sur ce point, par «des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties» (C. com., art. L. 145-5-1 N° Lexbase : L4973I3L), l’occupation des locaux s’était effectuée en vertu d’un bail dérogatoire (C. com., art. L. 145-5). La bailleresse ne pouvait donc obtenir l’expulsion de la locataire restée et ayant été laissée en possession des lieux au terme de la convention, dès lors que dans ce cas, il s’opère en principe un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux dont la durée est de neuf ans (cf. l’Ouvrage «Baux commerciaux» N° Lexbase : E0794AGI).

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