[Textes] Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit !

N9921BXQ

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[Textes] Information, dématérialisation, communication : la modernisation de la copropriété se poursuit ! - par Florence Bayard-Jammes, Docteur en droit, Professeur associé à TBS Business School

par Florence Bayard-Jammes, Docteur en droit, Professeur associé à TBS Business School

Le 17-07-2019

Réf. : Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes de l’immeuble (N° Lexbase : L6760LQG)

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 modifie, d’une part, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L8032BB4) en précisant les modalités d’application des nouvelles dispositions apportées par la loi «ELAN» n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (N° Lexbase : L8700LM8) à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété (N° Lexbase : L5536AG7) (cf. notre commentaire, La loi «ELAN» et la copropriété, Lexbase, éd. priv., n° 767, 2019 N° Lexbase : N7025BXH) et, d’autre part, ajoute trois nouveaux articles au Code de la construction et de l’habitation (CCH) afin de déterminer les modalités d’accès aux parties communes des huissiers de justice pour l’exercice de leurs missions de signification et d’exécution.

Les dispositions du décret sont entrées en vigueur dès le lendemain de sa publication, soit le 29 juin 2019.

I - Mise en conformité des mentions de l’état daté avec les nouvelles dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (décret du 27 juin 2019, art. 2 ; décret du 17 mars 1967, art. 5 modifié N° Lexbase : L5556IGU ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», L’état daté N° Lexbase : E3231E4G)

 

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L5202A33) a été amendé par l’article 210 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 pour améliorer l’efficacité des actions en paiement à l’encontre des copropriétaires débiteurs. La procédure pour obtenir l’exigibilité immédiate des sommes dues, qui concernait auparavant les seules provisions afférentes au budget prévisionnel voté en assemblée générale, a été étendue aux provisions prévues à l’article 14-2 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L5469IGN) pour travaux non compris dans le budget prévisionnel. Ainsi, le non-paiement de ces provisions rend immédiatement exigible toutes les sommes à devoir au syndicat des copropriétaires (les provisions non encore échues visées aux articles 14-1 N° Lexbase : L5468IGM et 14-2 I de la loi de 1965, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes en ce compris les cotisations au fonds de travaux).

En conséquence, l’article 2 du décret du 27 juin 2019 modifie les dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qui concerne les renseignements que doit communiquer le syndic au notaire dans la deuxième partie de l’état daté en supprimant la référence aux seules provisions du budget prévisionnel. Dorénavant, dans la seconde partie de l’état daté, le syndic indique les sommes dont le syndicat  pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant relativement au lot concerné  au titre : «b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965», que ce soient les provisions du budget prévisionnels ou celles non comprises dans ce budget.

 

II - Assemblée générale :  nouvelle obligation d’information des copropriétaires à la charge du syndic (décret du 27 juin 2019, art. 3 et 5 ; décret du 17 mars 1967, art. 9 N° Lexbase : L5600IGI et 10 N° Lexbase : L5496IGN modifiés)

 

Le décret complète les articles 9 et 10 du décret du 17 mars 1967 :

-  L’alinéa 2 de l’article 9 est complété par les dispositions suivantes : «Sans que cette formalité soit prescrite à peine d'irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour».

- Il est ajouté un troisième alinéa à l’article 10 : «Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu'il adresse aux copropriétaires».

 

Les copropriétaires, y compris lorsqu’ils sont membres du conseil syndical, ne sont pas toujours informés de la possibilité qui leur est offerte, par l’article 10 du décret du 17 mars 1967, de demander à tout moment au syndic, par voie de notification, d’inscrire une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ainsi que  de l’obligation de notifier avec leur demande «le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11 3» et que «lorsque le projet de résolution porte sur l'application du e du II de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux».

 

L’étude d’impact de la loi «ELAN» a rappelé les effets néfastes du désintérêt des copropriétaires pour l’assemblée générale dans la gestion des immeubles collectifs et la loi a apporté un certain nombre de modifications destinées à faciliter la participation des copropriétaires à l’assemblée. Le décret complète le dispositif en obligeant le syndic à informer les copropriétaires de leurs droits, afin de renforcer leur implication même s’ils ne sont pas membres du conseil syndical. Le syndic a ainsi deux nouvelles obligations depuis le 29 juin 2019.

La première est de reproduire les dispositions de l’article 10 dans les avis d’appels de fonds adressés aux copropriétaires et, la nouvelle disposition ne faisant pas de distinction, ce rappel devra être fait tant sur les appels de fonds pour l’exécution du budget prévisionnel, que pour ceux concernant les dépenses non comprises dans ce dernier.

La seconde obligation pour le syndic est d’afficher dans les parties communes de l’immeuble [1], la date de la prochaine assemblée générale ainsi que les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 précité. L’objectif est, comme l’énonce expressément l’article 9, de permettre aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Afin que cette demande soit examinée dès la prochaine assemblée générale, il est demandé au syndic de réaliser cet affichage «dans un délai raisonnable». Etant rappelé que le délai de convocation est de vingt et un jours avant la date de la réunion, cette nouvelle obligation impose au syndic de programmer bien en amont la date de l’assemblée avec le conseil syndical afin de laisser le temps aux copropriétaires de faire leur demande avant la convocation de l’assemblée. Dans tous les cas, si, malgré l’affichage, la demande du copropriétaire est trop tardive, il y aura lieu d’appliquer la disposition de l’article 10 qui impose au syndic d’inscrire la question à l’assemblée générale suivante. A cet égard, il faut se féliciter que, dans le but de limiter le contentieux, le rédacteur ait pris soin de préciser que le non-respect de cette formalité n’entraîne pas l’annulation de l’assemblée générale. Seule la responsabilité du syndic pourra être recherchée s’il résulte du défaut d’affichage un préjudice pour un copropriétaire.

 

III - Précisions relatives à la consultation des pièces justificatives des charges avant l’assemblée générale (décret du 27 juin 2019, art. 4 ; décret du 17 mars 1967, art. 9-1 modifié N° Lexbase : L2589LCU ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», L'obligation de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété N° Lexbase : E5630ETP)

Décret 17 mars 1967, art. 9-1 : «Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. 

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s'effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l'article 9.

Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. 

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. 

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais».

L’article 9-1 du décret de 1967 précise les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les copropriétaires, prévue par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le nouveau décret amende et réécrit une partie de l’article 9-1, qui avait déjà été modifié par le décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 (N° Lexbase : L2467KWB), pour tenir compte des nouvelles dispositions de l’article 18-1 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4814AHR) modifié par la loi «ALUR» du 24 mars 2014.

La nouveauté réside dans le fait que le copropriétaire peut dorénavant se faire assister lors de cette consultation non plus uniquement par un membre du conseil syndical, comme cela était déjà prévu auparavant, mais aussi par son locataire. La mesure est très différente de celle qui avait été proposée par les sénateurs à l’occasion de l’examen de la loi «ELAN» [2] qui prévoyait que le copropriétaire puisse, pour effectuer cette consultation, être représenté par la personne de son choix, qu’elle soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. Le Sénat justifiait cette possibilité par cohérence avec le fait que le copropriétaire peut se faire représenter en assemblée générale par toute personne de son choix, or l’amendement avait été supprimé par le Commission mixte paritaire en raison de son caractère règlementaire.

Le nouveau texte ne vise plus à conférer un nouveau droit au copropriétaire pour la vérification des charges, mais ouvre un nouveau droit au profit du locataire. En effet, le texte va plus loin en permettant au copropriétaire, s’il le préfère, d’autoriser son locataire à consulter «en ses lieux et place les pièces justificatives des charges récupérables mentionnées à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986».

Remarquons que le droit de consultation du locataire est, dans ce cas, limité aux seules pièces justificatives des charges récupérables [3] et qu’il ne s’agit pas d’un mandat conféré par le copropriétaire bailleur à son locataire, ce qui implique que, de son côté, le copropriétaire conserve le droit de consulter les pièces justificatives des charges.

Lorsqu’il sera sollicité par un locataire, le syndic devra vérifier que celui-ci soit en mesure de justifier qu’il a reçu l’autorisation de son bailleur. Par ailleurs, à la différence du droit reconnu au copropriétaire, le dernier alinéa de l’article 9-1 ne prévoit pas que le locataire puisse obtenir copie des pièces justificatives à ses frais.

Au final, ce sont effectivement des précisions nouvelles qui sont apportées à l’article 9-1 sans que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges par les copropriétaires n’aient changé. On peut regretter que le décret n’ait pas saisi l’opportunité de prévoir, comme pour les documents à annexer à la convocation de l’assemblée générale (V. infra, décret du 17 mars 1967, art. 64-5 nouveau) que, lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel, les pièces justificatives des charges soient mises à la disposition de chaque copropriétaire sur un espace réservé du site sécurisé en ligne que doit leur proposer le syndic pour une durée allant de la convocation à l’assemblée générale au lendemain de l’expiration du délai de recours prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L2467KWB).

 

IV - Modalités de remise par le syndic des mandats de vote sans indication du nom du mandataire - Indication des modalités de remise sur le procès-verbal de l’assemblée générale (décret du 27 juin 2019, art. 8 et 9 ; décret du 17 mars 1967, art. 15-1 N° Lexbase : L1277LRQ et 17, alinéa 2 N° Lexbase : L5503IGW, nouveaux ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Les personnes pouvant être désignées mandataire N° Lexbase : E6747ET3)

 

Décret du 17 mars 1967, art. 15-1 nouveau : «Le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale».

Décret du 17 mars 1967, art. 17, alinéa 2, nouveau : «Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1».

 

L’article 211 de la loi «ELAN» du 23 novembre 2018 a modifié le paragraphe I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en permettant, comme cela était déjà le cas en pratique, que le syndic puisse recevoir des délégations de vote sans indication de mandataire mais sans qu’il puisse ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même au mandataire de son choix. Le nouvel article 15-1 du décret de 1967 détermine les modalités de remise de ces mandats, que la pratique appelle mandats en blanc, par le syndic. Il doit, en premier lieu, les remettre en début de réunion au président du conseil syndical qui sera chargé de désigner les mandataires. Si le président du conseil syndical n’assiste pas à la réunion ou si la copropriété n’est pas dotée d’un conseil syndical [4], le syndic remettra ces mandats au président de l’assemblée une fois que celui-ci aura été désigné. Il n’est donc plus possible de laisser, en début de réunion, les copropriétaires se répartir librement les procurations.

Afin d’apporter la preuve du respect des dispositions de l’article 15-1 précité, le décret du 27 juin 2019 modifie l’article 17 du décret de 1967 relatif au procès-verbal de l’assemblée générale qui devra désormais préciser «le cas échant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1».

 

V - Les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation de l’assemblée générale

Afin de lutter contre l’absentéisme aux assemblées générales, la loi du 23 novembre 2018 a permis que les copropriétaires participent à l’assemblée «par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification» en renvoyant à un décret en Conseil d’Etat pour définir les conditions d’identification des copropriétaires usant de ces moyens de communication électronique (V. loi du 10 juillet 1965, art. 17-1 A nouveau N° Lexbase : L6780LNG) [5]. Ces conditions sont définies par le décret du 27 juin 2019 qui insère deux nouveaux articles au décret du 17 mars 1967 (art. 13-1 et 13-2), précise les mentions de la feuille présence (art. 14) ainsi que celles du procès-verbal de l’assemblée générale (art. 17).

En revanche, le décret du 27 juin 2019 ne précise pas les modalités de mise en œuvre du vote par correspondance, également prévu par l’alinéa 2 de l’article 17-1 A de la loi de 1965, qui reste donc pour l’instant lettre morte faute de précision relative au formulaire. Il est possible que, compte tenu de la rédaction ambiguë de l’article [6] dénoncée par la doctrine, le Gouvernement profite de l’ordonnance à venir pour modifier la disposition actuelle résultant de la loi «ELAN» dont l’entrée en vigueur serait alors reportée en 2020. 

 

A - Modalités de participation des copropriétaires à l’assemblée générale (décret du 27 juin 2019, art. 6 ; décret du 17 mars 1967, art. 13-1 N° Lexbase : L1276LRP et 13-2 N° Lexbase : L1278LRR nouveaux ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Les modalités de vote en assemblée générale N° Lexbase : E6449YUE)

 

Décret 17 mars 1967, art. 13-1 nouveau: «Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations».

Art. 13-2 nouveau décret 17 mars 1967 : «Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale».

Les nouvelles modalités de participation à l’assemblée générale sont directement inspirées du droit des sociétés mais pour être transposables dans le domaine de la copropriété et notamment les copropriétés d’habitation, le syndic et les copropriétaires doivent pouvoir disposer des équipements permettant leur mise en œuvre. C’est la raison pour laquelle la participation des copropriétaires à l’assemblée générale à distance est soumise à l’accord préalable de l’assemblée générale, qui doit décider : «des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant» (V. décret 1967, art. 13-1). Le texte précise que, pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations ; c’est la raison pour laquelle l’article 13-1 nouveau cite «l’audioconférence» qui n’est pas visée par l’article 17-1 A de la loi de 1965.

En l’absence de renvoi à une majorité qualifiée, la décision de l’assemblée générale est prise à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 (N° Lexbase : L4824AH7), sur la base de devis élaborés à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. On peut s’étonner de cette proposition alternative, se demander s’il s’agit véritablement d’une obligation pour le syndic et s'interroger sur les sanctions qui pourraient en résulter s’il omettait de faire délibérer l’assemblée générale sur la question.  Dans tous les cas, le nouveau texte précise que c’est le syndicat des copropriétaires qui en supporte les coûts. Ces dispositions, qui laissent à la collectivité des copropriétaires le choix et la charge de recourir à ces nouvelles modalités de participation en assemblée générale, ne sont pas de nature à faciliter leur mise en œuvre effective, car peu de syndicats accepteront de faire un tel investissement pour quelques copropriétaires défaillants. La mesure pourrait, en revanche, trouver plus facilement à s’appliquer dans les copropriétés de bureaux ou centres commerciaux détenus par des investisseurs.

 

Dès lors que l’assemblée générale aura décidé des moyens et support techniques pour assurer la participation des copropriétaires aux assemblées générales à distance et accepté le devis d’un prestataire, le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée par voie dématérialisée doit en informer le syndic, par tout moyen, au plus tard trois jours francs avant la réunion de l’assemblée générale (V. décret 1967, art. 13-2). Cette disposition appelle deux remarques.

La première est que, comme le laisse entendre l’article 14 modifié (N° Lexbase : L5500IGS) du décret de 1967 relatif à la feuille de présence (V. infra), le copropriétaire qui a informé le syndic vouloir participer à l’assemblée générale par voie dématérialisée pourra, comme tout copropriétaire, désigner un mandataire (V. loi de 1965, art. 22 I N° Lexbase : L4822AH3) et c’est alors le mandataire qui devra être équipé pour participer à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.

La deuxième concerne le délai de prévenance de trois jours francs avant la réunion. Ce délai risque d’être insuffisant pour la mise en œuvre effective des moyens permettant cette participation. Cela sous-entend que le syndic ait prévu, dans tous les cas, que la réunion se fasse dans un endroit permettant l’utilisation de ces équipements car il ne saurait être question de modifier le lieu de la réunion indiqué dans la convocation adressée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion [7]. Quelle serait la sanction si le syndic privait, pour des impératifs techniques, le copropriétaire de son droit de participer à distance à l’assemblée générale ?

 

B - Mentions de la feuille de présence (décret du 27 juin 2019, art. 7 ; décret du 17 mars 1967, art. 14 modifié N° Lexbase : L5500IGS ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», La feuille de présence N° Lexbase : E6340ETY)

Décret du 17 mars 1967, art. 14 modifié : «Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

- présent physiquement ou représenté ;

- participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique. 
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des alinéas 2 et 3 du I de l'article 22 et du III de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. L'émargement n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 
Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale. 
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du Code civil
».

L’article 14 du décret de 1967 relatif à la feuille de présence est réécrit pour tenir compte de la mise en œuvre des nouveaux moyens de participation à l’assemblée générale. Elle doit désormais indiquer si un copropriétaire ou son mandataire participe à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

La feuille de présence est émargée par les seuls copropriétaires ou associés présents physiquement ou par leurs mandataires mais pas par les participants à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Le texte reprend la disposition antérieure selon laquelle la feuille est «certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale».

En revanche, l’article 14 ne mentionne plus que «la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée». La précision est dorénavant prévue dans l’article 17 modifié du décret de 1967 relatif à l’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale.

C - Mentions du procès-verbal (décret du 27 juin 2019, art. 9 ; décret du 17 mars 1967, art. 17 modifié N° Lexbase : L5503IGW ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Le contenu du procès-verbal des décisions de l'assemblée générale N° Lexbase : E7043ETZ)

Décret du 17 mars 1967, art. 17 modifié : «Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du Code civil».

L’article 17 du décret de 1967 relatif au procès-verbal de l’assemblée générale est modifié pour tenir compte des nouvelles dispositions du décret relatives à la tenue de l’assemblée générale.

Le procès-verbal doit attester du bon déroulement de la réunion et du respect des nouvelles dispositions et, pour ce faire, contenir de nouvelles mentions :

  • indiquer si les mandats sans indication du nom du mandataire (pouvoirs en blanc) ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance (V. décret 1967, art. 15-1 nouveau N° Lexbase : L1277LRQ) ;
  • indiquer si des incidents techniques ont empêché le copropriétaire ou l'associé (ou le mandataire) qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote. En effet dans ce cas, il faudra lui reconnaître la qualité de «défaillant» au sens de l’article 42, alinéa 2, du la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4849AH3) lui permettant de solliciter l’annulation des délibérations irrégulières votées sans qu’il ait pu prendre part au vote compte tenu de ces incidents. Le secrétaire de séance veillera à identifier sur le procès-verbal les résolutions qui n’ont pas pu être votées par ce copropriétaire ou son mandataire.  

Les autres mentions du procès-verbal n’ont pas été modifiées. Toutefois, le nouveau texte indique que «la feuille de présence est annexée au procès-verbal» ce qui sous-entend qu’elle est conservée avec lui. La question se pose, cependant, de savoir si la migration de cette précision de l’article 14 vers l’article 17 implique que la feuille de présence soit notifiée en même temps que le procès-verbal en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965.  

Enfin, le décret du 27 juin 2019 met l’article 17 en cohérence avec les nouvelles dispositions du Code civil résultant de la réforme du droit des contrats, du régime et de la preuve des obligations par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (N° Lexbase : L4857KYK). Le texte fait désormais référence aux articles 1366 (N° Lexbase : L1034KZC) et 1367 (N° Lexbase : L1033KZB) du Code civil qui ont remplacé les anciens articles 1316-4 et 1316-1.

 

VI - Dématérialisation des échanges au sein de la copropriété

 

Outre les nouvelles modalités de participation à l’assemblée générale, le droit de la copropriété continue, par touches successives, à recourir aux nouvelles technologies et le décret du 27 juin 2019 contient des dispositions nouvelles en vue de faciliter la communication entre le syndic et les copropriétaires en dématérialisant les échanges. Trois modifications importantes affectent le décret du 17 mars 1967.

 

A - L’envoi des avis d’appel de fonds par message électronique (décret du 27 juin 2019, art. 11 ; décret du 17 mars 1967, art. 35-2 modifié N° Lexbase : L5529IGU ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», L'obligation de régler les provisions sur charges N° Lexbase : E8181ET8

Décret du 17 mars 1967, art. 35-2 modifié : «Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.

Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas (avis concernant les provisions pour l’exécution du budget prévisionnel et avis pour les dépenses non comprises dans ce budget) sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet».

L’article 35-2 du décret oblige le syndic à adresser à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision exigible pour l’exécution du budget prévisionnel, mais aussi pour ce qui concerne les dépenses non comprises dans ce budget. Jusqu’alors, ces avis devaient être adressés aux copropriétaires «par lettre simple». Dorénavant, ils pourront l’être également «par message électronique». Le décret consacre une pratique déjà expérimentée dans de nombreux syndicats ; toutefois, le texte conditionne cette forme de communication à «l’accord exprès du copropriétaire» qui doit déclarer son adresse électronique au syndic sans préciser sous quelle forme cet accord doit être donné [8]. Il aurait été certainement plus simple de faire de cette nouvelle forme de communication une règle de principe applicable, dès lors que le copropriétaire accepte de communiquer une adresse électronique au syndic en permettant au copropriétaire de demander expressément au syndic de maintenir l’envoi par lettre simple.

 

B - La mise à disposition des documents mentionnés à l’article 11 sur l’espace en ligne sécurisé dans les copropriétés gérées par un syndic professionnel (décret du 27 juin 2019, art. 13 ; décret du 17 mars 1967, art. 64-5 nouveau N° Lexbase : L1281LRU ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», La mise à disposition des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble N° Lexbase : E4663E7T et Les documents à notifier et les sanctions de l'absence de notification N° Lexbase : E7033ETN

Décret du 17 mars 1967, art. 64-5 nouveau : «Lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9 précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition».

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 (N° Lexbase : L5497IGP) prescrit de notifier en même temps que la convocation à l’assemblée générale «pour la validité de la décision» toute une série de documents qui varient en fonction de la délibération figurant à l’ordre du jour. Dans la mesure où le syndic professionnel est tenu, depuis le 1er janvier 2015, de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, l’Union des syndicats de l’immobilier, proposait que les documents à joindre à la convocation de l’assemblée générale soient accessibles en ligne sur cet espace sécurisé pour tous les copropriétaires, dès l’envoi de la convocation qui ferait mention de leurs modalités de consultation.

La proposition est reprise à minima dans le nouvel article 64-5 du décret du 17 mars 1967 disposant habilement que, lorsque la copropriété est dotée d’un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l’article 11 peut valablement résulter de leur mise à disposition sur un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires. Rappelons, à cet effet, que le nouvel article 33-1-1 du décret de 1967 (N° Lexbase : L1279LRS) précise les modalités d’accès à cet espace (V. infra) qui se fera au moyen d’un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires.

La mesure doit être saluée, car elle est incontestablement de nature à faciliter la convocation des assemblées générales et en limiter les coûts pour le syndicat. Toutefois, elle reste d’application limitée car, d’une part, elle ne trouvera essentiellement à s’appliquer que dans les syndicats gérés par un syndic professionnel puisque, eux seuls, ont l’obligation de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble [9]. D’autre part, elle est soumise à «l’accord exprès du copropriétaire». Cet accord doit être donné par chaque copropriétaire dans les formes prévues à l’article 64-1 du décret de 1967 qui a été modifié par le décret du 27 juin 2019 (V. Infra). Ainsi, l’assemblée générale ne peut pas voter une résolution collective s’appliquant à l’ensemble des copropriétaires.  Le syndic doit donc distinguer les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord exprès dans les formes prévues et auquel il convient de continuer à notifier les documents concernés en même temps et selon les mêmes modalités que la convocation à l’assemblée générale et les autres qui auront accès à ces documents en ligne. A cet égard, l’article 64-5 impose que la convocation à l’assemblée générale indique que les documents sont accessibles en ligne et précise la durée de mise à disposition ; or, le texte ne fixe par la durée, qui est donc laissée à l’appréciation du syndic. Nous pouvons raisonnablement penser que l’accès doit, a minima, être possible du jour de la date d’envoi des convocations jusqu’au lendemain de la date d’expiration du délai de recours prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, afin de permettre aux copropriétaires opposants et défaillants de disposer de tous les éléments nécessaires à l’exercice d’un éventuel recours.

C - Les notifications et mises en demeure par voie électronique (décret du 27 juin 2019, art. 13 ; décret du 17 mars 1967, art. 64-1 N° Lexbase : Z56364NT et 64-2 N° Lexbase : L3386LBZ modifiés) 

Décret 17 mars 1967, art. 64-1 modifié : «L'accord exprès du copropriétaire mentionné à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l'article 64-5. 

Lorsqu'il est formulé lors de l'assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d'assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen conférant date certaine.»      

Décret 17 mars 1967, art. 64-2 modifié : «Le copropriétaire peut à tout moment retirer son accord exprès selon les mêmes formes que celles prévues à l'article 64-1. Si cette décision est formulée lors de l'assemblée générale, le syndic en fait mention sur le procès-verbal. 

Cette décision prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de l'information adressée selon les modalités mentionnées au deuxième alinéa de l'article 64-1».

 

Il résulte de l’article 42-1 (N° Lexbase : L3649I4W) inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi «ALUR» du 24 mars 2014 que «Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique». Les modalités d’application de ce texte ont été précisées par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 (N° Lexbase : L7318KMY) qui a ajouté quatre nouveaux articles au décret de 1967 (art. 64-1 à 64-4). Le décret du 27 juin 2019 modifie les articles 64-1 et 64-2 du décret de 1967.

A l’instar des dispositions de l’article L. 100 du Code des postes et des communications électroniques (N° Lexbase : L4899LAP) à propos de l’envoi recommandé électronique, lorsque le destinataire n’est pas un professionnel, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’envoi des notifications et mises en demeure par voie électronique à l’accord exprès des copropriétaires. 

Dans sa nouvelle rédaction, l’article 64-1 précise l’objet de l’accord du copropriétaire ainsi que les formes dans lesquelles cet accord peut être donné.

 

  • L’objet de l’accord du copropriétaire

L’article 64 du décret de 1967 (N° Lexbase : L5594IGB) prévoit, de façon générale, que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique

L’article 64-1 offre dorénavant au copropriétaire la possibilité de cantonner son accord pour la voie électronique aux seules notifications (telle la convocation à l’assemblée générale ou l’envoi du procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants) ou aux seules mises en demeure (telle la mise en demeure préalable à l’inscription d’une hypothèque sur le lot d’un copropriétaire débiteur). Cette modification vient du fait que l’article 64-1, dans sa rédaction initiale, n’évoquait pas la distinction opérée par l’article 42-1 de la loi entre les notifications et les mises en demeures, et les commentateurs s’interrogeaient sur la question de savoir si l’accord visait obligatoirement l’ensemble des notifications et mises en demeures, ou seulement l’une des deux catégories [10]. Or, il n’est pas certain que les copropriétaires soient tous sensibles à une telle distinction ce qui obligera le syndic à faire preuve de pédagogie et veiller à ce que les mentions de l’accord soient claires et précises quant à leur objet pour éviter tout risque d’irrégularité.

Le texte prévoit, en outre, que l’accord du copropriétaire peut ne porter que sur les nouvelles modalités de notifications des documents mentionnées à l’article 11 du décret de 1967 qui seront alors mis à disposition du copropriétaire sur un espace sécurisé du site proposé au syndicat par les syndics professionnels (V. supra).

 

  • Le formalisme de l’accord du copropriétaire

Comme auparavant, l’accord du copropriétaire peut être donné au cours de l’assemblée générale et il sera alors mentionné sur le procès-verbal.

Il peut être également donné en dehors de l’assemblée générale mais, sur ce point, le texte a été modifié. Dans sa rédaction antérieure, il était prévu que l’accord devait être communiqué «par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique au syndic qui l’enregistre à la date de réception de la lettre et l’inscrit sur le registre mentionné à l’article 17 (N° Lexbase : L5503IGW registre des procès-verbaux d’assemblée générale)». Aujourd’hui, ces précisions ont été supprimées et le texte prévoit de façon laconique que l’accord «peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen conférant date certaine».

Si l’on comprend le souci du rédacteur du décret de simplifier les modalités de remise (et de retrait) de l’accord du copropriétaire [11], il n’est pas certain que l’expression «tout moyen conférant date certaine» réponde à cet objectif. La possibilité de donner son accord par tout moyen semble laisser une grande latitude au copropriétaire et permettre que l’accord soit adressé au syndic par simple message électronique, mais la référence à un moyen «conférant date certaine» interpelle car l’article 1377 du Code civil (N° Lexbase : L1023KZW) ne vise que trois moyens susceptibles de conférer date certaine à un acte sous-seing privé : «L'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique». Il faudra certainement faire prévaloir l’esprit du texte sur la lettre, mais les conditions dans lesquelles seront données l’accord auront des conséquences sur la régularité des notifications et mises en demeure. Pour l’instant, dans le but de limiter le contentieux, il est préférable de conseiller aux syndics de demander aux copropriétaires de manifester leur accord, soit au cours de l’assemblée générale, soit au minimum par lettre recommandée avec accusé de réception.  Remarquons, par ailleurs, qu’il n’est plus nécessaire que l’accord donné en dehors de l’assemblée générale soit inscrit par le syndic sur le registre des procès-verbaux. 

 

  • Le retrait de l’accord

Pour respecter le parallélisme des formes, l’article 64-2 du décret de 1967 qui concerne le retrait de son accord par le copropriétaire est réécrit. Il doit être dorénavant formulé selon les formes prévues par l’article 64-1 précité soit lors de l’assemblée générale soit à tout moment.

Faute de précision dans la nouvelle formulation du texte, on peut raisonnablement penser que le texte s’applique non seulement pour les notifications et les mises en demeures mais aussi pour les modalités particulières de notifications des documents joints à la convocation d’assemblée générales mentionnées à l’article 64-5 nouveau du décret de 1967. Le syndic devra veiller à ce que l’objet du retrait soit clairement énoncé par le copropriétaire.

Enfin, le texte précise que le retrait prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de l’information qui lui est adressée selon les modalités prévues à l’article 64-1 alors qu’auparavant la décision prenait effet le lendemain du jour de la réception de la lettre recommandée par le syndic. Il n’est plus nécessaire que le syndic fasse mention du retrait de l’accord sur le registre des procès-verbaux, lorsque ce retrait est donné en dehors de l’assemblée générale.

VII - Conditions d’accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l’espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel et fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (décret du 27 juin 2019, art. 10 ; décret du 17 mars 1967, art. 33-1-1 nouveau N° Lexbase : L1279LRS ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», La mise à disposition des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble N° Lexbase : E4663E7T)

 

Décret du 17 mars 1967, art. 33-1-1 nouveau : «L'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois précédant l'assemblée générale annuelle».

 

La loi «ALUR» du 24 mars 2014 a imposé au syndic professionnel de proposer, à compter du 1er janvier 2015, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (N° Lexbase : L3492LQE) dresse la liste minimale des documents dématérialisés accessibles sur un espace sécurisé en ligne étant précisé que l’accès est différencié selon la nature des documents dont certains sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires, d’autres aux seuls membres du conseil syndical et enfin, ceux relatifs au lot d’un copropriétaire, mis à sa seule disposition.

Le nouvel article 33-1-1 intégré au décret du 17 mars 1967 précise que l’espace en ligne sécurisé est accessible aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical au moyen d’un code personnel sécurisé pour garantir l’identification de la personne qui se connecte. Il est par ailleurs précisé que les documents seront téléchargeables et imprimables.

Le syndic devra, actualiser les documents au minimum une fois par an dans les trois mois avant la tenue de l’assemblée générale annuelle destinée notamment à approuver les comptes du syndicat des copropriétaires. S’il s’agit d’un minimum pour le syndic qui peut actualiser les documents dès lors qu’il le juge nécessaire, on peut s’interroger sur la pertinence de la période d’actualisation minimale prévue «dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle». Non seulement elle ne coïncide pas avec celle imposée pour l’actualisation annuelle des informations inscrites au registre national d’immatriculation des copropriétés qui doit, en application de l’article R. 711-10 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L9845K9I), être faite par le syndic ou l’administrateur provisoire «dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les compte de l'exercice clos ont été approuvés», mais elle n’est pas non plus en cohérence avec les dispositions du décret du 23 mai 2019 précité relatif à la liste des documents dématérialisés et, notamment, ceux à mettre à la disposition de chaque copropriétaire. 

VIII -  Précisions sur l’absence d’habilitation du syndic à agir en justice (décret du 27 juin 2019, art. 12 ; décret du 17 mars 1967, art. 55 modifié N° Lexbase : L5562IG4 ; cf. l’Ouvrage «Droit de la copropriété», Le défaut d’autorisation N° Lexbase : E8080ETG)

Décret du 17 mars 1967, art. 55 modifié : «Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du Code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du Code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.»

L’article 55 du décret de 1967 prévoit que l’autorisation préalable de l’assemblée générale est nécessaire chaque fois que le syndic doit agir en justice. Cette autorisation est donnée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (N° Lexbase : L4824AH7) et conditionne la recevabilité de l’action.

Jusqu’alors, la Cour de cassation reconnaissait aux tiers le droit d’invoquer l’irrecevabilité de la demande en l’absence de toute autorisation préalable de l’assemblée générale [12]. Cette faculté leur est désormais refusée et n’est reconnue qu’aux seuls copropriétaires.

Par ailleurs, la liste des actions que le syndic peut intenter sans autorisation préalable de l’assemblée générale s’étend à «l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du Code de la construction et de l'habitation». L’article R. 136-2 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L8190LQE) concerne le droit reconnu au locataire ou à l’occupant de bonne foi d’un logement situé dans un bâtiment comprenant un parc de stationnement bâti clos et couvert de demander à procéder aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques ou hybrides. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, la demande, accompagnée d’une description détaillée des travaux, d’un plan ou d’un schéma, est notifiée au copropriétaire avec copie au syndic. Le copropriétaire dispose d’un délai de trois mois pour notifier au syndic sa demande d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Mais le texte prévoit que le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui entend s’opposer à ces travaux «doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal d’instance du lieu de l’immeuble dans le délai de six mois suivant réception de la demande». En application de l’article 55 du décret de 1967, le syndic n’aura plus à solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour engager cette action.  

IX - Dispositions relatives à l’accès aux parties communes des huissiers de justice pour l’exercice de leurs missions de signification et d’exécution (décret du 27 juin 2019, art. 14 ; CCH, art. R. 111-17-1 N° Lexbase : L9167LQL, R. 111-17-2 N° Lexbase : L9168LQM, R. 111-17-3 N° Lexbase : L9169LQN nouveaux ; cf. également Marien Malet, L’accès aux parties communes des immeubles par les huissiers de justice et leurs clercs, Lexbase, éd. priv., n° 789, 2019 N° Lexbase : N9689BX7)

L’obligation, pour le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, de permettre, aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification ou d'exécution, aux parties communes des immeubles d'habitation existe depuis la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 (CCH, art. L. 111-6-6 N° Lexbase : L9772INA) mais elle est restée jusqu’à présent lettre morte faute de précisions sur ses modalités d’application [13]. Ces modalités viennent, enfin, d’être définies à l’article 14 du décret du 27 juin 2019 qui ajoute trois nouveaux articles au CCH.

L’article R. 111-17-1 prévoit que lorsque les parties communes d’un immeuble d’habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, l’huissier ou le clerc assermenté, adresse par tout moyen une demande d’accès au syndic représentant du syndicat des copropriétaires concerné. Dans la demande, il doit justifier de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d’exécution qui lui a été confié.

En application de l’article R. 111-17-2 le syndic doit remettre à l’huissier, ou au clerc assermenté, un moyen matériel d’accès au parties communes (clés, badge, Vigik…) ou lui adresser les codes lui permettant d’y accéder pour l’accomplissement de sa mission. La remise doit intervenir dans un délai maximal de cinq jours ouvrables à compter de la réception de la demande, contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu. En revanche, l’article R. 111-17-3 impose à l’huissier ou au clerc assermenté, après accomplissement de sa mission, de restituer au syndic le matériel d’accès au parties communes «sans délai» et contre récépissé.

 

Ces nouvelles dispositions seront certainement bien accueillies par les huissiers de justice qui notent toutefois que le nouveau texte ne règle pas la problématique qu’ils rencontrent relativement à l’identité du syndic de copropriété de l’immeuble dans lequel ils doivent exécuter leur mission dans la mesure où ils n’ont pas accès au registre national d’immatriculation et ne prévoit pas de sanction particulière à l’encontre du syndic qui ne répondrait pas à leur demande.

 

 

[1] Remarquons que le décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015, définissant les modalités d’information des occupants de l’immeuble des décisions prises par l’assemblée générale prévue par l’article 18 I de la loi de 1965 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 (N° Lexbase : L8009KU8), prévoit notamment dans son article 2 que cette information peut résulter d’un affichage dans les parties communes pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet.

[2] Art. 59 bis J.

[3] Ces charges sont définies par le décret n° 87-713 du 26 aout 1987 (N° Lexbase : L9706A9D).

[4] Ce sera le cas lorsque l’assemblée générale le décide à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou faute de candidature ou faute pour les candidats d’avoir obtenu la majorité requise pour leur désignation. V. art. 22 I loi 10 juillet 1965.

[5] V. notre commentaire, La loi «ELAN» et la copropriété, Lexbase, éd. priv., n° 767, 2019, préc..  

[6] L’article 17-1-A considère les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote  ou exprimant une abstention comme des votes défavorables et fait par ailleurs référence à des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée, auraient «évolué de manière substantielle».

[7] Le changement du lieu de réunion postérieurement à la convocation obligerait le syndic à renouveler la convocation en respectant le délai de vingt et un jours prescrit par l’article 9 du décret de 1967.  V. en ce sens Cass. civ. 3, 26 juin 2002, n° 00-22.557, FS-P+B (N° Lexbase : A0097AZM), Bull. civ. III n° 152. 

[8] La nouvelle rédaction de l’article 64-1 du décret de 1965 (N° Lexbase : Z56364NT) ne vise que l’accord du copropriétaire pour recevoir les notifications et/ou les mises en demeure par voie électronique ainsi que l’accord sur la dématérialisation des documents joints à la convocation d’assemblée générale en application du nouvel article 64-5 du décret de 1967 (N° Lexbase : L1281LRU).

[9] Dans le cas où l’assemblée générale n’aura pas, par une délibération votée à la majorité de l’article 25, refusé la mise en place de cet accès en ligne. V. loi 10 juillet 1965, art. 18, I, 11ème tiret (N° Lexbase : L4813AHQ).

[10] V. Les notifications par voie électronique, des ambitions déçues, par P. Lebatteux, Revue Administrer, n° 496, mars 2016, p. 7 s..

[11] La notice précédant les dispositions du décret mentionne : «Les modalités de remise et de retrait de l’accord sont également simplifiées dès lors que le copropriétaire peut donner son accord en assemblée générale et, à défaut, par tout moyen conférant date certaine».

[12] Cass. civ. 3, 10 juillet 2012 n° 11-16.245, F-D (N° Lexbase : A8193IQI).

[13] L’article 123 de la loi «ELAN» prévoyait la possibilité pour les huissiers de justice d’accéder aux boites aux lettres particulières selon les mêmes modalités que les opérateurs postaux. Cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel pour cause de cavalier législatif (Cons. const., 15 novembre 2018, décision n° 2018-772 DC N° Lexbase : A1890YLL).

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