TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS
a
5ème chambre 2ème section
N° RG
11/13920
N° MINUTE ÀS
JUGEMENT
rendu le 08 Novembre 2012
Assignation du 29 Août 2011

DEMANDEURS
Monsieur Gilbert Z

SOISY SUR-ÉCOLE
Monsieur Frédéric Z LEVALLOIS PERRET
Monsieur Lionel Z

ASNIERES SUR SEINE
Tous représentés par Maître Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154
DÉFENDERESSES
Syndicat principal des copropriétaires PARIS représenté par son syndic, le Cabinet SJLB, SARL PARIS.
Expéditions exécutoires
délivrées le 9 NOV 2012
représenté par Maître Jacqueline BERGEL-HATCHUEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN160

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles L.311-10 du Code de l'Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.
Madame Sylvie CASTERMANS, Vice-Président, statuant en juge unique.
assistée de Clémentine PIAT, Greffier,
DÉBATS
A l'audience du 28 Septembre 2012 tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS
L'immeuble situé à PARIS 16ème est
soumis au régime de la
copropriété, son syndic est le cabinet SJLB.
L'indivision Z était propriétaire d'un appartement et de deux chambres de service
au sixième étage de l'immeuble constituant respectivement les lots 23 et 24 de l'état descriptif de division de l'immeuble ainsi que de deux caves. Après avoir transformé ces deux chambres de service en un petit appartement de deux pièces, elle a vendu le 2 avril 2010 l'appartement principal et a conservé la propriété des deux chambres ainsi réunies et de la seconde cave.
Désireuse de vendre ce petit appartement, l'indivision FISHER a demandé au syndic
d'adresser un courrier informant les copropriétaires de son intention. En effet, il résulte des dispositions du règlement de copropriété en date du 26 décembre 1956 que " les chambres de service ne pourront être occupées et les caves utilisées que par les copropriétaires ou locataires de l'immeuble, un membre de leur famille ou des personnes à leur service ; elles ne pourront être vendues qu' à des personnes déjà propriétaires ou échangées qu'entre personnes déjà propriétaires d'appartement. ".
Par courrier en date du 26 janvier 2011, le syndic a diffusé une
lettre en ce sens aux
copropriétaires précisant les coordonnées de Monsieur Gilbert W.
En l'absence de proposition des copropriétaires et cette première offre
ne précisant pas de
prix de cession, une nouvelle lettre a été adressée à leur requête par le
syndic à l'ensemble
des copropriétaires le 22 avril 2011. Le prix mentionné étant
celui offert par un candidat
extérieur à la copropriété, M. ..., soit 165 000 euros .
Le 30 avril 2011, le syndic a convoqué l'assemblée générale des copropriétaires en
inscrivant à l'ordre du jour un projet de résolution n°13 conforme à la demande de M. ... " autorisation à donner à M. ZW de vendre ces chambres de service à un
copropriétaire extérieur à l'immeuble " ; le syndic précisant que la décision devait être
adoptée à l'unanimité et ajoutant une question complémentaire n°14 ainsi libellée "
acquisition par le syndicat des copropriétaires des chambres de service de M. ZW et
éventuellement de sa cave, modalités ".
Le syndic a joint à la convocation outre une consultation en droit
demandée par Monsieur
Z, une étude d'un estimateur immobilier, le cabinet
SAINSARD, évaluant les deux
chambres au prix de 100.000 euros
Par acte d'huissier en date du 29 août 2011, les consorts ZW ont donné assignation au syndicat des copropriétaires à PARIS 16ème aux fins d'annuler la 13e résolution

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 19 septembre 2012 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, l'indivision Z demande au tribunal
D'ANNULER la résolution n°13 de l'assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du 8 juin 2011 ;
- DE DIRE ET JUGER ILLICITE la clause du chapitre IV - 2ème paragraphe - 4ème
alinéa du règlement de copropriété de l'immeuble à PARIS 16
constitue une restriction au droit de libre disposition qui ne saurait être justifiée par la destination de l'immeuble ;
- DE REPUTER non écrite ladite clause ;
- DE DIRE ET JUGER que le comportement du syndicat principal des copropriétaires vis-à-vis des membres de l'indivision Z constitue un abus de droit préjudiciable aux demandeurs;
DE CONDAMNER à ce titre le syndicat principal des copropriétaires à verser à chacun des demandeurs la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la présente instance
- D'ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir."
Aux termes des dernières conclusions récapitulatives signifiées le 11 juillet 2012 auxquelles le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des partiés, le syndicat des copropriétaires 4-6 rue MARIETTA MARTIN Paris 75016 demande au tribunal de
"Vu le règlement de copropriété et notamment son modificatif du 6 juin 1957, Vu la loi du 10 juillet 1965,
Dire et juger valide la clause du règlement de copropriété imposant de céder les chambres de service à un propriétaire de l'immeuble, s'agissant en l'espèce d'un immeuble de standing, voire de luxe ;
Dire et juger qu'en proposant une acquisition au prix de 105 000 e conforme à l'évaluation qui avait été faite de ces lots à hauteur de 100 000 e, les copropriétaires intéressés par l'acquisition d'ont commis aucun abus de droit ;
Dire et juger en tout état de cause qu'il était nécessaire d'obtenir l 'accord de la totalité des copropriétaires del 'immeuble pour autoriser les consorts ZW à céder leurs lots de chambres de service à une personne étrangère à l'immeuble, alors que seuls les copropriétaires représentant 6 133 / 10 000 donc pas l'unanimité, étaient présents ou représentés et qu'aucun vote à l'unanimité ne pouvait donc intervenir valablement.
En conséquence
Débouter les demandeurs de leurs moyens, demandes et fins, Vu les articles 695 à 700 du Code de procédure civile
Condamner in solidum Messieurs ..., ... et ZW ZW à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 Euros par application des dispositions de l'article 700 du CPC, et aux dépens
La clôture a été prononcée le 28 septembre 2012 et l'affaire a été examinée le 28 septembre 2012 devant le juge unique .Les conseils des parties ont ensuite plaidé par observations et s'en sont rapportés pour le surplus à leurs écritures. L'affaire a alors été mise en délibéré au 8 novembre 2012 par mise à disposition de la décision au greffe (Art. 450 CPC)

MOTIFS
Sur la demande d'annuler la résolution n°13 de l'assemblée générale du 8 juin 2011
Les membres de l'indivision critiquent les termes de la 13° résolution
litigieuse en ce qu'elle a
"- rappelé la clause du règlement de copropriété n'autorisant la vente
des chambres de service
qu'à des acquéreurs déjà propriétaires d'appartements,
- ajouté que la vente de ces chambres à un acquéreur extérieur à la copropriété serait
contraire à cette clause ;
- précisé que du fait des offres d'acquisition de deux
copropriétaires à dire d'expert cette
clause ne rendait pas indisponible le bien de M. ZW ;
- constaté également que tous les copropriétaires n'étaient pas présents
et en conséquence
que la demande ne pourrait que faire l'objet d'une nouvelle et éventelle
discussion au cours
d'une prochaine assemblée générale à la demande de M. ZW".
Ils soutiennent qu'elle n'est pas conforme à la question dont l'inscription avait été demandée à l'ordre du jour par Monsieur ZW
Il sera rappelé qu'aucune sanction à peine de nullité n'est prévue au sujet de la formulation des résolutions. Si le syndicat des copropriétaires n'a pas repris in extenso la rédaction du projet de résolution qui lui avait été soumis, pour autant, le libellé de la résolution qui a été présenté à la place du projet initial, est similaire, puisqu'il tendait à ne pas autoriser les consorts ... à vendre leurs lots à une personne étrangère à l'immeuble.
La demande d'annulation sera rejetée Sur la clause litigieuse
Les consorts ZW soutiennent que la clause du chapitre IV - 2ème paragraphe - 4ème alinéa du règlement de copropriété de l'immeuble à PARIS 16 constitue une restriction au droit de libre disposition qui ne saurait être justifiée par la destination de l'immeuble sur le fondement des articles 8, 9 et 43 de la loi de 1965.11s prétendant que vendre les chambres de service ne contreviendrait à la destination de l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires soutient au contraire que la clause du règlement de copropriété imposant de 'céder les chambres de service à un propriétaire de l'immeuble, s'agissant en l'espèce d'un immeuble de standing, voire de luxe, est valide.
Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine la destination de l'immeuble des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance.
Les restrictions aux droits des copropriétaires édictées par le règlement ne peuvent être imposées que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères et sa situation.
Les consort Z étaient propriétaires d'un appartement, d'une cave et de dépendances. Ils ont choisi de vendre l'appartement, puis de vendre une cave et les deux chambres de service.
En l'espèce, -il convient d'examiner si la vente séparée des chambres de service contrevient à la destination de l'immeuble en examinant notamment les caractères et la situation de l'immeuble
Il ressort des documents produits que s'agissant de la situation de l'immeuble, celui-ci est un immeuble de grand standing, de type haussmannien, situé dans le 16e arrondissement, quartier la Muette, construit en 1909. Il est constitué de deux bâtiments, bien entretenus. L'un dessert les familles propriétaires et l'autre constitue les chambres de service. Au vu de ces caractéristiques, le caractère prestigieux de l'immeuble est indéniable.
Les consorts ... prétendent justifier de ce que les chambres de services sont occupées par des copropriétaires extérieurs, en citant des noms de personnes, affichés sur les portes ou boites aux lettres, différents de leurs employeurs, mais ils ne rapportent pas la preuve de cession de lots à ces mêmes personnes. De plus, les pièces versées aux débats démontrent, du fait de la configuration des lieux, des WC communs desservant les chambres, ce qui montre que les chambres de service sont des locaux accessoires et non des locaux principaux.
Enfin, la copropriété certifie, sans que la preuve contraire soit rapportée, qu'aucune chambre de service, ni cave, ni lot accessoire n'a été vendu à une personne non copropriétaire d'un appartement principal.
Il apparaît dans ces conditions que la clause du règlement interdisant une vente séparée est licite.
Il convient de débouter les consorts ZW de leur demande.
Sur l'abus de majorité
Les consorts ZW soutiennent qu'ils sont victimes d'un abus de majorité, que cette décision a pour conséquence de les contraindre de vendre à un prix manifestement sous évalué.
Il convient de constater que pour obtenir la modification substantielle d'une disposition du règlement, l'unanimité des copropriétaires est requise.
Il n'est pas contesté que le nombre de voix présent ou représenté était insuffisant pour obtenir l'unanimité. La décision d'interdire la vente à un étranger de l'immeuble a été prise à l'unanimité des copropriétaires présents soit 6.066/10.000e.
Les consorts doivent démontrer le caractère abusif de la décision.
Ils soutiennent que le prix estimé de deux chambres réunies est bien supérieur à l'offre qu'il leur a été proposé par la copropriété soit 100.000 E et 105.000 E. Le prix proposé, offert par un candidat extérieur à la copropriété, M. ..., étant de 165.000 E .
Le syndicat se prévaut d' une étude d'un estimateur immobilier, le cabinet SAINSARD, évaluant les deux chambres d'une surface de 15 M2 au prix de 100.000 E. Il estime le prix du logement en actualisant le prix en 2011 à la valeur maximale de 120.000 E.
Les consorts ZW ne démontrent pas que l'estimation de l'agent immobilier soit erronée.
De plus, il résulte des développements...qui précèdent que les consorts ZW ont contrevenu au règlement de copropriété en vendant leur appartement sans les chambres de service. Il est établi qu'ils ont refusé de vendre à des copropriétaires de l'immeuble les chambres de service au prix du marché, ce qui leur aurait permis de régulariser leur situation.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le vote de l'assemblée apparaît légitime. les consorts ZW sont malvenus de critiquer la décision de l'assemblée générale alors qu'ils ont pris le risque de contrevenir au règlement de copropriété en toute connaissance de cause.
Ils seront déboutés de leur demande sur ce chef.
Il suit de la solution adoptée par le tribunal que les demandes de dommages et intérêts des consorts ZW ne sauraient prospérer.
Sur les autres demandes
Les consorts ZW qui succombent, supporteront la charge des dépens
Il paraît équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires 4-6 rue Marietta MARTIN Paris 75016 la somme de 2.000E au titre de l'article 700 du code de procédure civile
L'exécution provisoire ne paraît pas nécessaire, elle ne sera pas prononcée.

PAR CES MOTIFS,
Statuant en audience publique par mise à disposition du greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Déboute de toutes leurs demandes Messieurs W, ... et ... ...
Condamne in solidum Messieurs W, ... et ... ... à payer au le syndicat des copropriétaires 4-6 rue Marietta MARTIN Paris 75016 représenté par son syndic le cabinet SJLB la somme de 2.000 £ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne in solidum Messieurs W, ... et ... ... aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile
Fait et jugé à Paris le 08 Novembre 2012 Le Greffier