Monsieur [Ab] [P] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
débouté la SA ALLIANZ IARD de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné solidairement Madame [K] [X] épouse [P] Monsieur [Ab] [P] et la société ALLIANZ IARD aux dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise ;
Monsieur et Madame [Ac] ont interjeté appel par déclaration du 14 novembre 2022.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 14 février 2023, ils demandent à la cour, au visa des
articles 1604, 1605, 1641, 1642 et 1645 du Code civil🏛🏛🏛🏛🏛, et L.274-1§ II du Code de la construction, de :
- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
o débouté les consorts [Ae] [H] de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés ;
o débouté les consorts [Ae] [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
- REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
o déclaré les Consorts [D] [H] recevables en leurs demandes dirigées contre les époux [Ac] au titre du défaut de conformité du bien cédé ;
o condamné solidairement les époux [Ac] et la société ALLIANZ à payer aux Consorts [D] [H] la somme de 22.486,12 € avec intérêts aux taux légal à compter du 2 septembre 2019 ;
o ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes dues par période annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil à compter du 2 septembre 2019 ;
o condamné solidairement les époux [Ac] et la société ALLIANZ à payer aux Consorts [D] [H] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC ;
o débouté les époux [P] de leur demande au titre de l'article 700 du CPC ;
o condamné solidairement les époux [Ac] et le société ALLIANZ IARD aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise ;
- STATUANT A NOUVEAU :
o débouter les Consorts [D] [H] de toute demande de condamnation des époux [Ac] ;
o dire que le bien livré par les époux [P] ne souffre pas de défaut de conformité;
o dire que les époux [P] n'ont pas lieu à être condamnés à la somme de 22.486,12 € au titre de préjudices matériels au profit des époux [D] [H] ;
o dire que les époux [P] n'ont lieu à être condamnés à verser un article 700 du CPC, ni les dépens en ce compris les frais d'expertise, au profit des époux [D] [H];
o condamner les époux [D] [H] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'au entiers dépens de 1ère instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise ;
- AU SURPLUS :
o DEBOUTER ALLIANZ IARD de l'intégralité de ses demandes et prétentions à venir à l'encontre des époux [P].
Par leurs dernières conclusions du 27 juillet 2023, les époux [D] [H] demandent à la cour, au visa des
articles 1641, 1642, 1645, 1604, 605, 1134 ancien, 1382 ancien du code civil🏛🏛, R 134-2 du code de la construction et de l'habitation,
L 124-3 du code des assurances🏛, de :
- Confirmer le jugement du 22 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU en ce qu'il a :
o déclaré Madame [C] [B] épouse [D] [H] et Monsieur [W] [D] [H] recevables en leurs demandes dirigées contre Madame [K] [X] épouse [P] et Monsieur [Ab] [P] au titre du défaut de conformité du bien cédé, et en leurs demandes dirigées contre la société ALLIANZ IARD en sa qualité de garant de la société DJP DIAGNOSTIC au titre de sa responsabilité civile professionnelle ;
o condamné solidairement Madame [K] [X] épouse [P] et Monsieur [Ab] [P] et la société ALLIANZ à leur verser la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et ce inclus les frais d'expertise ;
Subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Madame [C] [B] épouse [D] [H] et Monsieur [W] [D] [H] de leur demande au titre de la garantie des vices cachés ;
Très subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu le défaut d'information et de conseil de Madame [K] [X] épouse [P] et Monsieur [Ab] [P] à l'égard de Madame [C] [Ad] épouse [D] [H] et Monsieur [W] [D] [H] ;
Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- limité le montant du préjudice matériel alloué à Monsieur et Madame [Ae] [H] à la somme de 22.486,12€,
- débouté Monsieur et Madame [Ae] [H] de leur demande de préjudice moral,
Statuant à nouveau,
- Condamner solidairement Monsieur [Ab] [P], Madame [K] [P] et in solidum avec la société ALLIANZ IARD à leur payer les sommes suivantes :
- Au titre du préjudice matériel :
- Surcoût électricité : 1.940,64€/an x 30 ans : 59.119,20€
- Au titre des frais rendus nécessaires par l'expertise :
- Installation sous compteur divisionnaire indispensable à l'expertise TTC : 336,24€
- Inspection consuel TTC : 120,31€
- Factures relatives à l'analyse du plancher chauffant d'un montant total de TTC:4.488€
- Mise en sécurité des installations électriques TTC: 482,03€
- Au titre des frais nécessaires pour un fonctionnement performatif de l'installation :
- Réparation délestage 345€ HT x TVA à 10% soit TTC : 379,50€
- Assortir lesdites sommes seront assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2019, date du dépôt du rapport d'expertise au visa des dispositions de l'
article 1231-7 du code civil🏛,
- Dire qu'il y aura capitalisation des intérêts courus par application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Subsidiairement,
- Condamner solidairement et in solidum Monsieur [Ab] [P], Madame [K] [P], la société ALLIANZ IARD à indemniser Monsieur et Madame [Ae] [H] du préjudice subi du fait de leur perte de chance à hauteur de 60.000€
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Monsieur [Ab] [P], Madame [K] [P], in solidum avec l'agence ALLIANZ IARD à leur verser la somme de 5.000€ en réparation de leur préjudice moral
- Condamner solidairement et in solidum Monsieur [Ab] [P], Madame [K] [P], la société ALLIANZ IARD à verser à Monsieur [W] [D] [H] et à Madame [D] [H] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel
- Condamner solidairement et in solidum Monsieur [Ab] [P], Madame [K] [P], la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions du 12 mai 2023, la société ALLIANZ IARD demande à la cour de :
- CONFIRMER LE JUGEMENT ENTREPRIS EN CE QU'IL A :
- Débouté les Consorts [D] [H] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
- Limité leur préjudice indemnisable à la somme de 22 486,12 € ;
REFORMER LE JUGEMENT ENTREPRIS EN CE QU'IL A :
- Débouté les Consorts [D] [H] de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés
- Déclaré les Consorts [D] [H] recevables en leurs demandes dirigées contre la société ALLIANZ en sa qualité de garant de la société DJP DIANGOSTIC au titre de sa responsabilité civile professionnelle ;
- Condamné solidairement les époux [Ac] et la société ALLIANZ à payer aux Consorts [D] [H] la somme de 22.486,12 € avec intérêts aux taux légal à compter du 2 septembre 2019 ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes dues par période annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil à compter du 2 septembre 2019 ;
- Condamné solidairement la société ALLIANZ et les époux [P] à payer aux Consorts [D] [H] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC ;
- Débouté la société ALLIANZ de sa demande au titre de l'article 700 du CPC ;
- Condamné solidairement la société ALLIANZ IARD et les époux [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise ;
STATUANT A NOUVEAU
- Débouter les Consorts [D] [H] et les époux [P] de toute demande, fins et prétentions formulées à l'encontre d'Allianz IARD en sa qualité de garant de la société DJP DIAGNOSTIC au titre de sa responsabilité civile professionnelle ;
- Juger que la société DJP DIAGNOSTIC IMMOBILIER n'a commis aucune faute dans le cadre de la mission contractuelle qui lui a été confiée ;
- Condamner les époux [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise et les frais relatifs à l'article 700 CPC;
A titre subsidiaire,
- Juger que Monsieur et Madame [Ab] [Ac] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
- Juger que la mauvaise foi de Monsieur [Ab] [P] et Madame [K] [P] exclut que soit mise en œuvre la responsabilité de DJP DIAGNOSTIC ;
- Juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute éventuelle de la société DJP DIAGNOSTIC IMMOBILIER et le préjudice de Monsieur [W] et Madame [C] [D] [H],
En conséquence,
- Débouter Monsieur [W] et Madame [C] [D] [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre d'Allianz IARD ;
- Débouter Monsieur [Ab] [P] et Madame [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre d'Allianz IARD ;
A titre infiniment subsidiaire,
- Juger que Monsieur [W] et Madame [C] [D] [H] ne justifient pas d'un préjudice indemnisable à l'encontre de DJP DIAGNOSTIC et d'Allianz IARD
- Ramener à de plus justes proportions les préjudices subis par Monsieur [W] et Madame [C] [D] [H] ;
- Condamner Monsieur et Madame [Ab] [P] à supporter la majorité de la charge de la dette.
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [W] et Madame [C] [D] [H] ou tout succombant à verser à Allianz IARD la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
- dire que les époux [P] n'ont lieu à être condamnés à verser un article 700 du CPC, ni les dépens en ce compris les frais d'expertise, au profit des époux [D] [H];
- juger que la société Allianz IARD intervient dans la limite des termes et conditions de sa police d'assurance, soit dans la limite de 500.000 € et sous le bénéfice d'une franchise de 2.500 € opposable aux tiers, de sorte que la condamnation éventuelle de la société ALLIANZ se fera sous déduction de la franchise contractuelle de 2.500 €.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2024.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient d'observer que les époux [D] [H] agissent sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l'égard de leurs vendeurs, et sur celui de la responsabilité délictuelle à l'égard du diagnostiqueur, en vue d'obtenir leur condamnation solidaire concernant les premiers, et in solidum avec l'assureur de la société DJP Diagnostic, à les indemniser des différents préjudices qu'ils estiment avoir subis.
Il convient toutefois de rappeler si les coauteurs d'un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, peuvent être condamnés in solidum à la réparation de l'entier dommage, c'est à la condition que chacune de ces fautes aient concouru à le causer tout entier et qu'il s'agisse bien du même dommage.
Or, il est constant qu'à supposer établie la faute du diagnostiqueur de performance énergétique qui a établi un DPE erroné, le préjudice qui en résulte pour les acquéreurs ne peut être qu'une perte de chance d'avoir mieux négocié le bien acheté (
Civ.3ème, 21/11/2019 18-23.251⚖️), de sorte qu'il ne saurait y avoir de condamnation des vendeurs, tenus à réparation de l'intégralité des préjudices résultant de l'éventuelle inexécution de leur obligation de délivrance conforme, in solidum avec le diagnostiqueur ou son assureur, seulement tenu de réparer un préjudice de perte de chance.
En conséquence, il convient d'examiner de manière distincte les demandes formulées à l'encontre des vendeurs et à l'encontre du diagnostiqueur.
- Sur les demandes à l'égard des vendeurs
- Le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme
Monsieur et Madame [Ac] font valoir que contrairement à ce qu'ont soutenu les époux [D] [H], ce n'est pas Monsieur [P] qui a réalisé les travaux mais son entreprise la SARL EGD, ce que confirme le rapport d'expertise judiciaire; qu'en application de l'article L274-1 § II du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative et ne peut donc être considérée comme une qualité déterminante du bien; que l'argument perpétuel selon lequel Monsieur [P] était électricien et était donc responsable de tout en cette qualité, ne repose sur aucun fondement ni preuve concrète; qu'ils ne sont pas responsables des erreurs commises par le diagnostiqueur, pas plus que du dysfonctionnement du compteur imputable à ERDF; qu'enfin, ils n'ont jamais remarqué d'anomalies de consommation électrique puisque depuis son achat jusqu'à la revente du bien, ils ont toujours eu des factures du même ordre.
Monsieur et Madame [Ae] [H] répliquent qu'il leur a été vendu une maison "économe" en énergie, classée B au DPE, alors qu'elle est en réalité classée "D" limite "E", et que la faible consommation énergétique de la maison était déterminante de leur consentement, et ce d'autant qu'elle est "tout électrique"; que les dispositions de l'
article L.271-4 II du code de la construction et de l'habitation🏛 en sa version alors en vigueur n'écartent pas les dispositions des
articles 1603 et 1604 du code civil🏛 et ne sauraient permettre d'exonérer de sa responsabilité le vendeur de mauvaise foi qui a sciemment manigancé pour faire établir un diagnostic erroné et en tirer argument de vente; qu'en effet, les époux [Ac] ne peuvent se retrancher derrière le diagnostic erroné de la société DJP dès lors que comme relevé par l'expert judiciaire, le classement excellent de la maison en « B » tient au fait que la société DJP DIAGNOSTIC a utilisé, pour ses calculs, les factures EDF d'un montant anormalement faible, qui lui ont été remises par Monsieur [P], lequel, compte tenu de ses compétences professionnelles et du fait qu'il a lui-même procédé à l'installation électrique, ne pouvait pas ignorer leur anormalité; que pour les mêmes raisons, il ne pouvait ignorer que le premier compteur, seul répertorié par ERDF, était hors d'état de fonctionnement, et que le second installé par ses soins, était inconnu d'ERDF, sans qu'il ait pu fournir une explication satisfaisante quant à son utilité.
Réponse de la cour
En application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l'obligation principale de délivrer la chose qu'il vend, en l'état où elle se trouve au moment de la vente, l'obligation de délivrance de la chose comprenant ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.
L'obligation de délivrance est double en ce qu'elle consiste à mettre une chose conforme à la disposition de l'acheteur, le bien délivré devant être non seulement celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais devant en outre présenter les qualités et caractéristiques convenues entre les parties, qu'elles reposent sur des considérations objectives, telles que l'origine, la matière, le type ou la marque, ou qu'elles soient d'ordre purement subjectif, et celles en considération desquelles la vente est censée avoir été conclue ou encore les qualités de la chose qui, au regard de la nature de celle-ci, sont présumées être entrées dans le champ contractuel.
La condition d'identité implique que la délivrance porte très exactement sur la chose vendue telle que définie au contrat, celle de conformité que le vendeur est tenu de délivrer une chose rigoureusement conforme aux prévisions contractuelles.
Il s'agit là d'une conformité matérielle ou objective de la chose à laquelle doit s'ajouter une conformité fonctionnelle ou subjective en ce sens que le bien délivré doit également être adapté ou apte à sa destination et correspondre en tous points au but recherché par l'acquéreur.
Sur le plan probatoire, la charge de la preuve de la mise à disposition pèse sur le vendeur, tandis que celle de la non-conformité de la chose livrée par rapport à la chose convenue pèse sur l'acheteur.
Enfin, il incombe aux juges du fond de déterminer in concreto quelles étaient les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente avait été conclue (
Civ.1ère, 06 Juillet 2022, n° 21-14.037⚖️).
Par ailleurs, si en application des dispositions de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation en sa rédaction applicable lors de la vente, l'annexion au contrat de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti d'un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, lequel comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1, est obligatoire, il était également prévu que l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
En l'espèce, il résulte de l'acte authentique de vente conclu le 2 octobre 2013 entre les époux [D] [H] d'une part et les époux [P] d'autre part, que les biens objet de la vente avaient été acquis par ces derniers le 6 mai 2010 moyennant le prix de 283.000 €, et qu'ils ont été revendus après qu'ils y aient effectué des travaux d'extension et de rénovation du pavillon autorisés par un permis de construire délivré le 8 mai 2010 et ayant fait l'objet d'une déclaration d'achèvement des travaux le 14 juin 2013 et d'un certificat de conformité le 23 septembre 2013, ainsi que de construction d'un chalet en bois suivant déclaration préalable de travaux déposée le 14 juin 2013.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que lors de l'acquisition par les époux [P] en 2010, la villa était chauffée au gaz sans aucun chauffage électrique, et classée en catégorie F, et que les travaux de rénovation réalisés par les époux [P] ont porté notamment sur la réfection de l'installation électrique, réalisée par la SARL EGD, dont Monsieur [P] était le gérant, l'amélioration de l'isolation thermique, et la mise en place d'un système de chauffage à accumulation par le sol avec programmateur (plancher électrique rayonnant), le certificat de conformité des installations électriques ayant été établi par la SARL EGD le 22 avril 2013.
Il est constant qu'à l'occasion d'une visite d'un agent d'ERDF le 10 janvier 2014, sollicitée par les époux [D] [H] pour vérifier l'installation électrique en raison notamment de la réception d'une première facture d'électricité d'un très faible montant, il a été constaté la présence de deux compteurs électriques, l'un matricule 235 seul répertorié chez EDF enregistrant les consommations, installé dans un coffret en limite de propriété et hors d'état de fonctionnement, et l'autre matricule 922 inconnu d'EDF, situé dans le sous-sol de l'habitation et non muni de scellé, lesquels ont été déposés et remplacés par un nouveau compteur électronique matricule 987.
Aux termes du rapport d'expertise, Monsieur [P] a expliqué qu'il avait installé le compteur 922 pour permettre de récupérer l'impulsion jour-nuit sur son réseau car le compteur extérieur, électromécanique, ne permettait pas cette réception, ce qui selon l'expert, bien que techniquement exact, ne présentait aucune utilité, le comptage ERDF n'étant alors qu'à simple tarif, alors que l'impulsion est utilisée pour faire basculer le comptage en heures creuses, et pouvait en outre être obtenu à partir d'une horloge modulaire installée dans le tableau de protection, sans aucun lien avec les compteurs ERDF, mais également que l'installation électrique était ainsi complète pour une utilisation future avec comptage double tarif, la villa étant destinée à la vente.
EDF ou ENEDIS n'a pas été en mesure d'indiquer la raison exacte du dysfonctionnement du compteur 235 ni depuis quand les consommations étaient enregistrées imparfaitement, tout en précisant toutefois sur demande expresse de l'expert que "le défaut d'enregistrement des consommations était selon toute vraisemblance dû à un défaut matériel (engrenage défaillant, compteur bloqué) et que l'hypothèse d'une fraude (blocage du disque ou desserrage de la vis d'excitation) devait être exclue puisque l'agent à l'époque du contrôle n'a rien constaté de la sorte".
Il résulte également du rapport d'expertise :
- que le diagnostic de performance énergétique établi le 22 avril 2013 par la société DJP Diagnostic faisant état d'une consommation en énergie primaire de 87.5 kWh/m2 /an et d'un indice de performance B, l'a été sur la base des factures d'électricité fournies par Monsieur [P] au diagnostiqueur, selon ce dernier de l'année 2012, mais plus certainement selon l'expert de celles afférentes à la période du 7 mai 2010 au 16 mars 2013, et est, en toute hypothèse erroné, le résultat de classement consécutif aux divers DPE réalisés dans le cadre de l'expertise judiciaire étant "D" à la limite de "E";
- que cette différence s'explique par la méthode utilisée par le diagnostiqueur qui, au lieu d'utiliser la méthode conventionnelle prescrite par l'
article 3 de l'arrêté du 15 septembre 2006🏛 préconisant d'effectuer les calculs à partir des déperditions thermiques, a basé ses calculs sur les factures d'électricité fournies par les vendeurs, au motif que ceux-ci ne lui avaient pas communiqué le dossier technique de la villa, et plus spécialement les caractéristiques des matériaux;
- que les factures d'énergie électrique communiquées par Monsieur [P] et EDF à l'expert font apparaître "des anomalies stupéfiantes de consommations exceptionnellement faibles entre le 16 septembre 2011 et le 2 octobre 2013, date de résiliation du contrat par Monsieur [P], soit en moyenne 517 kWh / an ' alors que du 16 septembre 2010 au 15 septembre 2011, elle a été de 11 288 kWh, soit plus du double et plus proche de la valeur habituelle pour cette villa'";
- qu'en tout état de cause, la consommation anormalement faible enregistrée par ce matériel entre le 16 septembre 2011 et le 10 janvier 2014 selon les factures EDF a été un des facteurs à l'origine du DPE erroné de DJP Diagnostic.
Concernant les faibles consommations d'électricité durant l'occupation de la villa par les époux [P] et leur famille, il importe de souligner que les absences fréquentes du logement alléguées par Monsieur [P] pour raison professionnelle ne peuvent expliquer les faibles consommations d'énergie électrique, d'autant que sa famille y vivait en permanence, y compris en hiver, et qu'il résulte des attestations des voisins directs de la famille [P] que la maison était habitée habituellement, que l'expert affirme sans être utilement contredit que le dysfonctionnement du compteur n°235 est à l'origine des anomalies de consommations ainsi relevées, et qu'enfin, il est inexact de prétendre comme le font les vendeurs qu'ils n'ont jamais remarqué d'anomalies de consommation électrique "puisque depuis son achat jusqu'à la revente du bien, ils ont toujours eu des factures du même ordre", alors qu'il a été relevé que du 16 septembre 2010 au 15 septembre 2011, soit pendant plus d'une année après leur acquisition, la consommation a été de près du double de celle reflétée par les factures pour la période postérieure du 16 septembre 2011 au 2 octobre 2013.
De plus, et bien que cela ne puisse avoir qu'une incidence limitée compte tenu du fondement juridique du manquement à l'obligation de délivrance conforme choisi par les époux [D] [H], il n'est pas inutile de rappeler que Monsieur [Ac], gérant de la société EGD qui a réalisé les travaux d'électricité, et qui indique aussi bien dans l'acte de vente que dans le cadre des opérations d'expertise avoir réalisé lui-même ces travaux, ne peut sans contradiction se plaindre de ce que sa qualité de professionnel de l'électricité soit mise en avant et ait été retenue par le tribunal pour relever "qu'il ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel qu'il existait une anomalie quant à la facturation d'électricité du bien immobilier, et ce d'autant moins que le mode de chauffage est passé du gaz à de l'électrique au sol, engendrant nécessairement une augmentation de la consommation électrique notamment l'hiver".
L'expert a enfin procédé à l'évaluation de la consommation en électricité des époux [D] [H] suivant deux méthodes :
une consommation annuelle totale estimée, chauffage électrique compris, à partir des matériels électriques installés dans chaque pièce et de leur puissance et d'une durée d'utilisation moyenne, laquelle ressort en moyenne à 17 314 kWh;
une consommation annuelle totale réelle sur la base des factures communiquées par les époux [D] [H] et EDF pour la période du 3 octobre 2013, date de souscription, au 28 janvier 2019, soit une période de six années, laquelle s'élève en moyenne à 18 852 kWh, soit une consommation très proche de celle estimée.
Par ailleurs, les époux [P] ne contestent pas que, comme le font valoir les acquéreurs, ils ont bien remis à ces derniers, au cours de la période précontractuelle, un relevé de leurs factures d'électricité édité à partir de leur espace client Bleu Ciel d'EDF afférentes à la période de mars 2012 à mars 2013, couvrant la consommation d'octobre 2011 à mars 2013, ce qui établit bien que les acquéreurs s'étaient à tout le moins enquis du niveau de consommation électrique du bien, et qu'ils ne peuvent prétendre avoir ignoré que la performance énergétique de celui-ci était une qualité essentielle du bien déterminante du consentement des acquéreurs, et ce d'autant que l'annonce parue mentionne une maison "plutôt esprit écolo avec matériaux permettant de vraies économies d'énergie (électricité et eau)".
Or, ce relevé de factures fait apparaître des paiements pour un montant total de 227,096 € pour 18 mois, ce qui correspond, selon le tableau n°1 des consommations établi par l'expert judiciaire à une consommation annuelle d'environ 606 kWh, soit 30 fois inférieure à la consommation estimée et à la consommation réelle susmentionnées.
Dès lors, et sans qu'il soit besoin de se référer au DPE annexé à la vente classant le logement comme très économe, il est parfaitement établi que la chose convenue entre les parties était un logement présentant un niveau de performance énergétique élevé et ne nécessitant qu'un modique budget de dépenses d'électricité, alors que la chose délivrée par les vendeurs se révèle être un bien dont le niveau de consommation énergétique est dans la moyenne avec un budget beaucoup plus important que celui qui était prévisible au regard des factures fournies par les époux [P].
Il s'ensuit que les époux [Ac] ont bien failli à leur obligation de délivrance conforme et doivent en conséquence être condamnés à réparer les préjudices causés aux époux [D] [H] par ce manquement.
- Sur la réparation des préjudices résultant de l'inexécution par les vendeurs de leur obligation de délivrance conforme
Monsieur et Mme [Ae] [Af] font valoir qu'ils sont fondés à obtenir réparation d'une part, du surcoût de la consommation électrique sur une durée d'occupation moyenne du logement de 30 ans, sur la base du surcoût annuel estimé par l'expert de de 1.970,64 €, soit la somme de 59.119,20 €, et subsidiairement jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir, d'autre part des frais rendus nécessaires par l'expertise et de ceux nécessaires pour un fonctionnement performatif de l'installation électrique à hauteur de 5.806,08 €, et enfin du préjudice moral aux motifs qu'ils ont été sciemment trompés par le vendeur et par le diagnostiqueur, qu'ils ont très mal vécu la procédure et les opérations d'expertise qui ont perturbé leur vie familiale.
Monsieur et Madame [P], au rappel que le DPE ne peut être invoqué à leur encontre dans la mesure où il n'est qu'informatif, soutiennent qu'ils ne peuvent être condamnés au titre du surcout de consommation électrique, et ce d'autant qu'ils ne sont pas responsables des erreurs du diagnostiqueur et du défaut de fonctionnement du compteur EDF.
Sur les autres postes de préjudice retenus par le tribunal, ils font valoir que les acquéreurs ayant acquis la villa en l'état, les sommes de 482,03 € et 120,31 € exposées pour la mise en sécurité des installations électriques et pour déterminer la conformité règlementaire des installations électriques ne peuvent être mises à leur charge, pas plus que celle de 336,24 € exposée au titre de l'installation d'un sous compteur divisionnaire pendant l'expertise pour mesurer la consommation seule du plancher chauffant, l'expert ne retenant pas leur responsabilité pour ce poste, ni celle de 4.488 € qui a été nécessaire afin de permettre la détermination de l'isolant du plancher chauffant, l'expert n'ayant retenu aucun poste (sic) à ce titre.
Réponse de la cour
Selon l'
article 1611 du code civil🏛, le vendeur doit être condamné 'dans tous les cas' aux dommages et intérêts si le défaut de délivrance a entraîné un préjudice pour l'acquéreur.
Par application de l'ancien
article 1147 du code civil🏛, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l'article 1149 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.
De plus, il résulte de l'ancien article 1150 que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.
1- Sur le préjudice matériel
*Sur le surcoût de consommation énergétique
Les époux [D] [H] sont propriétaires d'un bien dont la consommation énergétique est supérieure à ce qui était prévisible au regard du caractère particulièrement économe du bien vendu vanté par les vendeurs, conforté par les factures remises par ces derniers qui ne pouvaient ignorer, compte tenu des compétences professionnelles de Monsieur [P], que celles-ci ne pouvaient refléter une consommation réelle.
Les époux [Ac] ne peuvent en outre tenter de s'exonérer de leur responsabilité en invoquant la faute du diagnostiqueur, laquelle comme il sera examiné ci-après, est distincte de l'inexécution par les vendeurs de leur obligation de délivrance conforme, et ne saurait être considérée comme une cause étrangère, ou encore le dysfonctionnement du compteur officiel, alors que Monsieur [Ac], électricien et qui avait installé un second compteur qui devait nécessairement enregistrer la consommation réelle, ne pouvait pas méconnaître l'anomalie de la consommation d'électricité facturée.
Les acquéreurs justifient donc de l'existence d'un préjudice qui est la suite directe et certaine de l'inexécution de l'obligation de délivrance conforme, constitué par le surcoût entre la consommation réelle du bien et la consommation prévisible annoncée par les vendeurs.
L'expert judiciaire, en se fondant sur la consommation annuelle réelle résultant des factures EDF pour la période du 10 janvier 2014 au 14 septembre 2018 comparée à la consommation résultant du DPE, soit 4 473 kWh/an, (supérieure à celle résultant des factures fournies par les époux [P]) et sur le coût de l'électricité durant cette période, a évalué la surconsommation ou plutôt la différence de consommation annuelle à 14 379 kWh conduisant à un surcoût total annuel de 1.970,64 €.
La demande des époux [P] d'indemnisation de ce préjudice sur une période de 30 années à compter du 10 janvier 2014 ne peut être accueillie, dès lors que ce préjudice est en l'état éventuel et non certain, aucun élément ne justifiant du maintien de leur lieu de vie dans cette habitation jusqu'en 2044, de sorte que ce préjudice ne peut être indemnisé que jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur et Madame [Ac] à payer à ce titre à Monsieur et Madame [Ae] [H] la somme de 19.943,95 € (1.970,64 € x 3694 jrs/365), avec intérêts au taux légal à compter l'assignation en date du 2 septembre 2019.
* Sur les frais exposés dans le cadre de l'expertise
A l'occasion des opérations d'expertise, l'expert a mis en exergue la nécessité pour les acquéreurs d'exposer diverses sommes aux fins de réalisation d'investigations approfondies concernant notamment la conformité de l'installation électrique réalisée, et ce conformément à la mission judiciaire ordonnée.
L'expert judiciaire estime ainsi, sur la base des devis produits et dont il constate le bien-fondé que sont justifiées les sommes suivantes :
- 120,31 € Inspection Consuel nécessaire pour déterminer la conformité des règlementations des installations électriques ;
- 336,24 € Installation d'un sous compteur divisionnaire indispensable à l'expertise pour pouvoir mesurer la consommation seule du plancher chauffant
- 4.488 € factures relatives à l'analyse du plancher chauffant que la cour estime nécessaire dans le cadre des opérations d'expertise pour les calculs de déperditions thermiques, permettant d'établir la consommation électrique réelle
- 482,03 € pour la mise en sécurité des installations électriques
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [Ac] à payer à ce titre la somme de 5.426,58 €, et d'y ajouter celle de 379,50 € TTC correspondant au coût de réparation du système de délestage défectueux, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance du 2 septembre 2019.
2- Sur le préjudice moral
Il ne peut être contesté que les époux [D] [H] ont subi un préjudice moral en raison notamment des tracas occasionnés par la procédure et particulièrement les opérations d'expertise qui ont duré plus de quatre années, au cours desquels cinq réunions contradictoires et des investigations poussées ont été réalisées à leur domicile.
Ils sont donc bien fondés en leur demande de réparation de ce préjudice à hauteur de 5.000 € .
En conséquence, Monsieur et Mme [Ac] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur et Mme [Ae] [H] les sommes de :
- 19.943,95 € au titre du préjudice résultant de la surconsommation électrique du 10 janvier 2014 au jour du présent arrêt,
- 5.806,08 € pour des frais rendus nécessaires par l'expertise et de ceux nécessaires pour un fonctionnement performatif de l'installation électrique;
- 5.000 € en réparation du préjudice moral,
Le tout, avec intérêts au taux légal à compter l'assignation en date du 2 septembre 2019, et avec capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis une année au moins dans les conditions prescrites par l'article 1343-2 du code civil.
En revanche, comme indiqué ci-avant, la compagnie Allianz, en qualité d'assureur de DJP Diagnostic, et qui ne conteste pas devoir sa garantie, ne saurait être condamnée à réparer les préjudices susvisés, de sorte que la demande de condamnation in solidum des époux [D] [H] doit être rejetée.
Toutefois, dans la mesure où ils demandent, subsidiairement, réparation de leur préjudice de perte de chance, il convient d'examiner si la responsabilité de la société DJP Diagnostic peut être engagée.
- Sur la demande à l'encontre du diagnostiqueur et la garantie de son assureur
Les époux [Ae] [H] soutiennent que le diagnostiqueur immobilier qui commet une faute dans l'exercice de sa mission engage sa responsabilité sur le plan quasi-délictuel à l'égard des acquéreurs du bien, sur le fondement de l'
article 1240 du code civil🏛, 1382 alors en vigueur au moment des faits; qu'à la lecture du rapport d'expertise, il est indéniable que la société DJP Diagnostic a commis plusieurs fautes ayant conduit à un diagnostic erroné de la performance énergétique du bien dont litige, dès lors que comme l'a relevé l'expert, elle a confirmé avoir réalisé son diagnostic sur les seules factures EDF communiquées par Monsieur [Ac], alors qu'il aurait dû effectuer les calculs de déperditions calorifiques selon la méthode conventionnelle pour réaliser le DPE du bien compte tenu de sa date de construction, conformément aux prescriptions de l'arrêté du 15 septembre 2006, et pour ce faire exiger le dossier technique de la villa pour procéder à son calcul, sans pouvoir se retrancher derrière le comportement du vendeur; que la compagnie ALLIANZ, qui ne conteste pas le fait que son assuré n'ait pas respecté la méthode contenue à l'arrêté du 15 septembre 2006, estime de manière erronée que cette faute serait sans incidence s'il lui avait été fourni des factures d'électricité régulières, alors qu'il est indéniable que si le diagnostiqueur avait usé de la méthode prescrite à l'arrêté du 15 septembre 2006, il n'aurait jamais pu obtenir un indice de performance énergétique de classe B, comme cela a été démontré par ses propres soins au cours des opérations d'expertise; que sa faute est manifeste et le classement du bien en maison économe les a trompés sur les caractéristiques essentielles de ce bien, ce qui a influencé leur décision d'acquisition du bien au prix convenu.
La compagnie ALLIANZ, assureur de DJP Diagnostic, ne conteste pas devoir sa garantie , mais fait valoir à titre principal que le diagnostiqueur n'a commis aucune faute en lien avec les préjudices réclamés dans le cadre de la réalisation du DPE, celui-ci n'ayant pas pour mission de réaliser un audit du bien et les manœuvres dolosives des vendeurs ayant pour conséquence directe les préjudices des acquéreurs; que malgré ses demandes, le diagnostiqueur n'a jamais eu communication du dossier technique de la maison faisant ainsi échec à l'utilisation de la méthode 3CL, raison pour laquelle il a été contraint de réaliser le DPE sur la base des factures qui lui ont été transmises par Monsieur [P]; que s'il ne s'agit effectivement pas de la méthode préconisée dès lors que la maison a été construite postérieurement à 1948, cela ne signifie pas pour autant, que le calcul effectué est erroné; qu'au contraire, le calcul à partir des factures permet de donner un véritable aperçu de la consommation énergétique du bien, plus fidèle à la réalité, la jurisprudence estimant d'ailleurs que le seul fait que la méthode utilisée ne soit pas celle prescrite par les dispositions réglementaires ne cause pas nécessairement un préjudice aux acquéreurs; que dans le cadre de ce litige, la difficulté réside dans le fait que les factures communiquées étaient erronées, étant observé qu'il ne relève pas de la mission du diagnostiqueur de se renseigner sur le mode de vie de son mandant ni sur sa consommation effective, et surtout qu'un dispositif a volontairement été mis en place par les vendeurs afin de minimiser le coût des consommations d'électricité, de sorte que même si la méthode 3CL avait été appliquée, le problème de compteur sous estimant les consommations électriques du bien aurait tout de même fait son apparition, dès lors que contrairement à ce qu'a conclu l'expert judiciaire, l'origine des conclusions erronées du DPE n'est pas l'utilisation d'une méthode non préconisée, mais la réelle consommation électrique des lieux litigieux qui a été sciemment dissimulée par les consorts [P] en produisant volontairement des factures erronées.
Monsieur et Madame [Ac] soutiennent qu'ils ont été les victimes de DJP, qui a réalisé un DPE erroné.
Réponse de la cour
L'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige prévoit qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 de ce code, lequel dispose que le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
La responsabilité du diagnostiqueur, contractuelle vis à vis du vendeur, est susceptible d'être engagée sur un fondement délictuel à l'égard du tiers acquéreur si celui-ci justifie d'un préjudice résultant d'un manquement du diagnostiqueur à ses obligations contractuelles.
Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il s'avère erroné.
- Sur la faute du diagnostiqueur
Si le dernier alinéa de l'article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation précité précise que le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative et n'est pas une expertise thermique, il doit cependant permettre à l'acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause des qualités énergétiques du bien qu'il projette d'acheter.
En l'espèce, le diagnostic de performance énergétique établi le 22 avril 2013 par la société DJP Diagnostic indique :
une consommation annuelle d'électricité pour le chauffage de 2 655 kWh et 1562 kWh bois et pour l'eau chaude sanitaire de 1 562 kWh, soit une consommation totale d'énergie finale pour les usages recensés de 4 473 kWh,
des frais annuels d'énergie d'un montant total de 634 € dont 359 € de chauffage (bois et électricité)
des consommations énergétiques en énergie primaire de 87,5 kWh/m² par an conduisant à un indice de performance B
Il est tout à fait établi que ce DPE est erroné, les cinq autres ayant été effectués tant par l'expert que par la société DJP Diagnostic en 2016 (DJP 16-1109) et par Monsieur [T], diagnostiqueur immobilier titulaire de la certification idoine, mentionnant une consommation conventionnelle comprise entre 186,3 kWh EP/m2 / an et 220,3 kWh EP/m2/ an, justifiant d'un classement en catégorie D.
Concernant la méthode utilisée, ce diagnostic mentionne "consommations annuelles par énergie obtenues par la méthode 3CL-DPE, version 15c'", alors que la société DJP Diagnostic a reconnu, au cours des opérations d'expertise, avoir utilisé les factures d'électricité qui lui ont été fournies par les époux [Ac], et dont il a été vu qu'elles ne reflétaient nullement la consommation réelle du bien.
De plus, la méthode des 3CL a été introduite par l'arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine pris en application de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments proposés à la vente en France métropolitaine en date du 15 septembre 2006, et consistait essentiellement à se baser sur des scénarios standardisés plutôt que sur les factures réelles des occupants en vue d'améliorer la fiabilité et la précision du DPE, en rentrant dans un système informatique différentes données correspondant aux caractéristiques techniques et thermiques du bien, les systèmes de chauffage, les équipements de production d'eau chaude sanitaire, en vue
Si comme le soutient Allianz, l'utilisation de cette méthode suppose que la diagnostiqueur ait en sa possession un dossier technique complet permettant de connaître les caractéristiques du bâtiment et que ce dossier ne peut qu'émaner de son mandant, le propriétaire, il n'en demeure pas moins qu'il lui incombe à tout le moins de solliciter ce dossier, ce dont la société DJP n'a pu apporter la moindre preuve, Monsieur [Ac] indiquant de son côté lui voir fourni le dossier technique et les plans d'architecte, et en toute hypothèse, de ne pas indiquer sur son diagnostic l'utilisation d'une méthode dont il n'a pas fait application, en toute connaissance de cause de l'absence de respect des obligations réglementaires pesant sur lui quant à la réalisation de sa prestation.
En outre, la faiblesse des consommations indiquées dans les factures présentées par les vendeurs aurait dû conduire la société DJP Diagnostic à insister pour obtenir toutes les données lui permettant d'établir son diagnostic en conformité avec les dispositions réglementaires, et éventuellement à alerter son mandant sur leur caractère anormal.
Enfin, et surtout, il est tout à fait inexact d'affirmer comme le fait la compagnie Allianz que le préjudice des vendeurs se serait produit même si le diagnostiqueur avait utilisé la méthode préconisée, puisque selon elle c'est la mise en place par les vendeurs d'un dispositif (second compteur) destiné à minimiser le coût des consommations d'électricité qui est à l'origine de la dissimulation de la consommation réelle, alors qu'il est avéré que le second compteur n'avait pas pour fonction de communiquer les consommations d'électricité à EDF dont il était inconnu, seul le compteur officiel enregistrant les consommations relevées par l'opérateur, et que c'est en raison du dysfonctionnement de ce compteur dont les causes exactes ne sont pas déterminées, que les factures fournies par les époux [Ac] étaient sans commune mesure avec la consommation réelle et celle estimée par la suite mesurées par l'expert.
La preuve de l'incidence de l'utilisation de la méthode sur factures plutôt que de celle des 3CL sur le caractère erroné du DPE établi par DJP Diagnostic est d'autant plus certaine que lorsque cette société a effectué, sur demande de l'expert judicaire, un nouveau DPE, en prenant en compte les caractéristiques des matériaux du logement intervenant dans les calculs de déperditions thermiques techniques telles qu'établies par un thermicien dans le cadre de l'expertise (murs, sols et plafonds, type d'isolant thermique, épaisseur, type d'huisseries, caractéristiques de la VMC, différences entre la partie ancienne et la partie rénovée'), elle est parvenue à un indice de performance de 186,3 kwh EP/m2/an, au lieu de 87,5 kwh EP/m2/an dans le DPE erroné, correspondant également à la catégorie D.
Il est donc clairement établi que la société DJP Diagnostic a commis une faute dans l'établissement du DPE qui a été fourni aux acquéreurs, et qui n'a pu que conforter ces derniers dans l'idée qu'ils faisaient l'acquisition d'un bien à la performance énergétique élevé, dont le budget prévisible correspondait aux factures d'électricité remises par les vendeurs.
- Sur le lien de causalité et le préjudice
Comme rappelé ci-avant, il est constant que le préjudice causé par un diagnostic de performance énergétique erroné ne peut qu'être une perte de chance pour l'acquéreur de négocier une réduction du prix de vente (Civ.3 21/11/2019 18-23.251; Civ.3ème, 17/10/2024, n° 22-22.882).
Il ne saurait être sérieusement contesté que, mieux informés sur la performance énergétique du bien qui se situe dans la fourchette basse de la catégorie D (220,3 entre les limites 151 à 230), les époux [Ae] [H] aurait eu des chances importantes de pouvoir négocier une réduction du prix de vente et ainsi acquérir à des conditions plus avantageuses, de sorte qu'il convient de fixer à la somme de 36.000 € (soit environ 7,5% du prix de vente) leur préjudice de perte de chance, et de condamner la compagnie Allianz Iard à son paiement aux époux [D] [H], avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 30 septembre 2022, en application de l'article 1231-7 dernier alinéa du code civil, et capitalisation des intérêts dans les conditions prescrites par l'article 1343-2 du même code.
Il ne résulte pas du seul document produit par Allianz IARD, soit les dispositions particulières du contrat d'assurances responsabilité civile professionnelle la liant à la société DJP Diagnostic, que celui-ci prévoyait une franchise contractuelle opposable aux tiers de 2.500 €, de sorte que la condamnation ci-dessus n'a pas à en tenir compte.
- Sur la demande en garantie d'Allianz à l'encontre des époAcx [P]
Il résulte de l'analyse qui précède que la faute commise par le diagnostiqueur dans l'établissement de son diagnostic procède d'un manquement par celui-ci aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il s'avère erroné, et qu'il a causé aux époux [D] [H] un préjudice distinct de celui causé par le manquement des contractuel des vendeurs, de sorte que les demandes de la compagnie Allianz d'exonération totale de la responsabilité de son assuré, ou subsidiaire de "juger que dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de l'indemnisation des Acquéreurs sera supportée en majorité par les Vendeurs" ne peuvent qu'être rejetées.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur et Mme [Ac], d'une part, et la compagnie Allianz IARD d'autre part, parties perdantes, doivent être condamnés pour moitié chacun aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Monsieur et Mme [D] [H], les premiers la somme de 2.500 €, et la seconde la même somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront pour les mêmes motifs, déboutés de leurs demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile.
