[Brèves] Résiliation d'un bail emphytéotique pour manquement à l'obligation d'entretien des bâtiments

► La cour d'appel a souverainement retenu que la gravité de l'inexécution par l'emphytéote de son obligation d'entretien, au regard de sa persistance et de l'importance de la perte de valeur patrimoniale subie du fait de l'état de ruine de plusieurs constructions, dont certaines classées, justifiait la résiliation du bail emphytéotique.

Les arrêts de la Cour de cassation en matière de bail emphytéotique sont suffisamment rares pour être relevés, d’autant plus lorsqu’ils concernent la caractérisation d’un manquement de l'emphytéote à son obligation d'entretien des bâtiments.

En l’espèce, des personnes physiques avaient donné à bail emphytéotique à la société du Golf d'Albi-Lasbordes (l'emphytéote) des parcelles et des bâtiments en vue de la création d'un golf.

Le 27 février 2009, soutenant que l'emphytéote avait manqué à son obligation d'entretien des bâtiments, ils l'avaient, après expertise, assigné en indemnisation de leurs préjudices. Une demande en résiliation du bail emphytéotique avait été formée à titre additionnel par les ayants droit des bailleurs ; celle-ci est admise en l’espèce.

Sur la question de la prescription de l’action en résiliation du bail, tout d’abord, la cour d'appel de Toulouse (CA Toulouse, 16 décembre 2021, n° 18/03933 N° Lexbase : A49137G3), dont la décision est approuvée par la Cour suprême, avait, d'abord, relevé que, compte tenu du caractère évolutif des désordres affectant les constructions, des éboulements constatés et de l'absence de tous travaux confortatifs et correctifs entrepris, les bailleurs n'avaient pu mesurer dans toute son ampleur le dommage, résultant du manquement de l'emphytéote à son obligation d'entretien, que lors du dépôt du rapport de contre-expertise, le 25 octobre 2013.

Elle avait retenu, ensuite, que ce n'était qu'à cette date, au vu du coût des travaux de réhabilitation évalué par le second expert, que les bailleurs avaient pu connaître le risque réel d'inexécution des travaux de réparation par l'emphytéote, admis en procédure de sauvegarde en mai 2015.

Après en avoir souverainement déduit que les bailleurs n'avaient connu les faits leur permettant d'agir en résiliation du bail emphytéotique que le 25 octobre 2013, elle avait exactement retenu que l'action en résiliation du bail emphytéotique engagée le 27 avril 2016, n'était pas prescrite.

Sur la gravité du manquement et l’admission de l’action en résiliation du bail, ensuite, la Haute juridiction estime que la cour d’appel, après avoir analysé les pièces versées aux débats et comparé l'état actuel du domaine avec celui existant lors de l'entrée dans les lieux, a souverainement retenu que la gravité de l'inexécution par l'emphytéote de son obligation d'entretien, au regard de sa persistance et de l'importance de la perte de valeur patrimoniale subie du fait de l'état de ruine de plusieurs constructions, dont certaines classées, justifiait la résiliation du bail emphytéotique.

On notera ici toute l’importance de la réalisation d’un état des lieux d’entrée, alors que celui-ci n’est pas systématique en pratique dans le cadre des baux emphytéotiques.

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