[Jurisprudence] Loyers covid : la troisième chambre civile persiste et signe

Mots-clés : bail commercial • covid-19 • interdiction de recevoir du public • destination contractuelle du local • imputabilité aux bailleurs (non) • obligation de délivrance • perte de la chose louée (non) • clauses de suspension des loyers

Les deux décisions rapportées réitèrent les solutions admises par les trois arrêts rendus le 30 juin 2022. La troisième chambre civile y affirme à nouveau que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du Code civil. Ces décisions vont cependant au-delà, écartant l’espoir de certains locataires d’invoquer les clauses ordinaires de suspension des loyers pour échapper à leur paiement ne serait-ce que pour un temps.

Bis repetita placent. Trois arrêts estivaux avaient étouffé les espoirs des preneurs aspirant à réduire les loyers commerciaux afférents aux périodes où il leur avait été impossible d’accueillir le moindre client [1] : les deux décisions rapportées réaffirment cette position, précisant certains de ses contours.

Les faits de ces deux arrêts peuvent être brièvement résumés. À chaque fois, des preneurs de baux commerciaux portant sur des appartements situés dans des résidences de tourisme n’avaient pas réglé les loyers correspondant aux périodes d’application des mesures gouvernementales d’interdiction d’accueillir du public. Leurs bailleurs les assignèrent en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif. Le juge des référés ayant accueilli ces demandes dans l’une et l’autre espèce, les locataires se pourvurent en cassation. Sans surprise, la troisième chambre civile rejette ces pourvois. S’appuyant expressément sur les arrêts du 30 juin 2022, la première décision affirme ainsi que « l’effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du Code civil N° Lexbase : L1844ABW (3^e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, publié au bulletin) » [2]. Ainsi, ajoute la Cour régulatrice, « après avoir relevé que seuls les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n'avaient subi aucun changement, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les mesures d'interdiction d'exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée ».  La position des bailleurs n’est plus seulement fortifiée par trois arrêts : elle est désormais défendue par une jurisprudence.

Cette position est si favorable que la Cour régulatrice approuve en outre le juge des référés de n’avoir pas abdiqué sa compétence malgré la stipulation de clauses de suspension du loyer destinées à s’appliquer en cas de « circonstances exceptionnelles ». Dans la première espèce, la troisième chambre civile affirme ainsi que « la cour d'appel statuant en matière de référé ne tranche aucune contestation sérieuse en allouant une provision au bailleur d'un logement situé dans une résidence de tourisme sur les loyers impayés par le locataire qui se prévalait, suite aux mesures sanitaires relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, d'une stipulation du bail commercial selon laquelle le paiement des loyers est suspendu dans les cas où "l'indisponibilité du bien" résulterait "soit du fait ou d'une faute du bailleur, soit de l'apparition de désordres de nature décennale soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale" ». En effet, dit encore cet arrêt, « c'est sans interpréter cette clause, claire et précise, que la cour d'appel a constaté qu'elle ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même ». La seconde décision est plus tranchée encore : « ayant relevé, d'une part, que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, d'autre part, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien, la cour d'appel, qui n'a pas interprété le contrat, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable ».

La Cour de cassation persiste et signe donc (I), tirant le fil des conséquences de sa volonté d’éteindre le contentieux des « loyers covid » (II).

I. Persistance

La motivation qui décore la première décision rapportée est promise à devenir systématique. Elle précipite en une seule phrase celle qu’avaient adoptée les arrêts du 30 juin 2022 : « l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du Code civil ». Au-delà de la réitération, l’arrêt permet de préciser le sens de cette formule. Deux séries de considérations paraissent fonder le refus d’admettre la contestation du loyer dû par le preneur : les mesures d’interdiction d’accueillir du public sont en effet étrangères, d’une part au bailleur (A) et, d’autre part, au local (B).

A. Des mesures étrangères au bailleur

La réaffirmation de ce que l’interdiction d’accueillir du public ne peut être reprochée au bailleur n’étonne pas et peut être approuvée [3] . Si l’obligation de délivrance impose au bailleur de s’assurer de ce que rien n’empêche l’exploitation conformément à sa destination [4], elle n’implique pas pour autant, selon la jurisprudence, la garantie de la « commercialité » des lieux, c’est-à-dire du niveau de leur fréquentation [5]. Il aurait donc été surprenant que la désertion des commerces liée à la crise sanitaire puisse être reprochée au propriétaire.

L’exception d’inexécution – qu’invoquait le preneur dans la première espèce – est dès lors mécaniquement hors-jeu [6]. Le bailleur n’étant tenu de rien à cet égard, le locataire ne saurait tirer argument de l’inexécution de l’obligation de délivrance pour suspendre ses paiements : l’un des arrêts du 30 juin 2022 avait d’ailleurs déjà approuvé une cour d’appel d’avoir considéré que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable sur ce terrain. À la vérité, la finalité même de l’exception d’inexécution suffirait à fonder sa mise à l’écart. Ce mécanisme consiste en effet à refuser de s’acquitter de sa prestation tant que l’autre partie ne s’est pas exécutée : on voit mal comment il pourrait être convoqué dès lors que le bailleur n’est pas en mesure d’exaucer les vœux de fréquentation du preneur.

B. Des mesures étrangères aux locaux

Les arrêts du 30 juin ayant déjà considéré que l’interdiction de recevoir du public ne pouvait être assimilée à une destruction de la chose au sens de l’article 1722, la réaffirmation de cette solution ne surprend pas non plus. Elle est cependant plus discutable. Comme on s’en souvient, certains auteurs avaient en effet opiné en faveur d’une « redécouverte » de cette disposition [7], observant que la doctrine classique admettait que la perte de la chose puisse être « juridique » [8]. La jurisprudence s’était d’ailleurs rangée jadis à une telle conception, admettant notamment l’application de cette disposition dans des circonstances où le locataire avait été privé de la jouissance de son local en raison de son occupation par l’ennemie durant la guerre [9]. La Cour de cassation n’a cependant pas voulu faire profiter les locataires du miracle de la résurrection de cette ancienne jurisprudence : reprenant la motivation déjà utilisée en juin, la première décision rapportée affirme à nouveau que « l’effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être […] assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du Code civil ».

Cette formule presque incantatoire peine à convaincre à elle seule, tant elle est sibylline [10] : ne peut-on après tout considérer que l’interdiction d’accueillir du public entretient « un lien direct » avec la destination de locaux où le locataire exerce des activités d’hôtellerie ou de restauration ?  À cet égard, l’interprète peut au moins se satisfaire des éclaircissements apportés par la Cour régulatrice par le premier arrêt. Les juges sont en effet approuvés, d’avoir à « bon droit » retenu que les mesures d'interdiction d'exploitation ne constituaient pas « une circonstance affectant le bien », « après avoir relevé que seuls les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n'avaient subi aucun changement ». Pour ainsi dire, les mesures d’interdiction touchaient l’exploitant et son exploitation, mais ne portaient pas, à proprement parler, sur le local. La précision est opportune, même si elle témoigne d’un glissement insidieux. Alors que l’évocation de la destination contractuelle invite à une conception juridique de l’utilité du local, la Cour de cassation semble en effet finalement réduire l’hypothèse de la perte de la chose à une destruction matérielle : n’appuie-t-elle pas sur le fait que les locaux loués « n’avaient subi aucun changement » ? Somme toute, le preneur ne paraît rien pouvoir espérer sur le fondement de l’article 1722 si son local n’est pas matériellement et spécifiquement touché par les mesures contestées. Sans doute l’hypothèse n’est-elle pas purement théorique, comme en témoignent les arrêts rendus à propos de l’occupation des locaux par l’ennemie : elle est cependant – heureusement – peu fréquente.

Cette conception étriquée de l’article 1722 du Code civil est regrettable. Elle conduit presque inéluctablement à prendre le parti des bailleurs. La Cour régulatrice prive ainsi le juge d’un instrument de rééquilibrage pragmatique des contrats, qui leur aurait permis de tenir compte du poids des difficultés rencontrées par le preneur en même temps que des aides éventuellement reçues par les parties. La volonté d’assécher un contentieux débordant aura finalement accouché d’une solution particulièrement âpre aux locataires, renversant la table des négociations éventuelles entre les parties en donnant systématiquement raison aux bailleurs.

II. Conséquences

Au-delà de la réaffirmation des solutions admises le 30 juin dernier, ces deux décisions décevront aussi les preneurs qui espéraient gagner un peu de temps en opposant au bailleur les clauses admettant la suspension des loyers en cas de circonstances exceptionnelles : ces stipulations étant ordinairement claires, elles n’emportent pas même une contestation sérieuse devant le juge des référés (A). Au-delà même du contentieux des loyers covid, les débiteurs qui se sont trouvés en peine d’exécuter leur prestation paraissent ainsi n’avoir que peu à espérer, tant la volonté de la Cour de cassation d’éteindre le contentieux en réaffirmant la force obligatoire du contrat paraît nette (B).

A. Des clauses claires

Ces deux arrêts se prononcent encore sur la question de savoir si le locataire peut envisager de se fonder sur les clauses de suspension du loyer figurant dans le contrat de bail pour temporiser. Ces stipulations ordinaires en matière de baux commerciaux font en effet volontiers référence à d’éventuelles « circonstances exceptionnelles » : il pourrait dès lors être tentant de considérer qu’elles sont caractérisées dans l’hypothèse de la brusque survenance d’une épidémie débouchant sur un confinement quasi mondial. Ces clauses sont cependant rarement rédigées de manière si large : la notion de « circonstances exceptionnelles » est en effet trop incertaine pour que le bailleur se contente naïvement de leur seule évocation par le contrat. Elles sont ainsi généralement assorties de certaines précisions et conditions qui suffisent à écarter leur invocation dans le contexte particulier de la crise sanitaire.

Tel était d’ailleurs le cas dans le second arrêt présenté. Le preneur invoquait en l’espèce une clause du bail selon laquelle le loyer ne serait pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble « dans le cas où la non-sous-location du bien résulterait : - soit du fait ou d'une faute du bailleur ; - soit de l'apparition de désordres de nature décennale ; - soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'un incendie de l'immeuble, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison ». Le juge des référés avait écarté le jeu de cette stipulation, considérant que les circonstances exceptionnelles visées devaient être intrinsèques au bien lui-même, « c'est-à-dire à l'immeuble ou bâtiment, entendu stricto sensu ». La Cour de cassation l’en approuve sans réserve : après avoir relevé « d’une part, que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, d'autre part, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien, la cour d'appel, qui n'a pas interprété le contrat, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable ».

Le premier arrêt repose sur des considérations du même ordre. La clause envisageait l’hypothèse de « circonstances exceptionnellement graves (telles qu'incendie de l'immeuble , etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison ». Elle affirmait que le loyer serait suspendu et dans ces cas « serait couvert soit par le garantie perte de loyers souscrite par le syndic de l'immeuble dans le contrat multirisque immeuble soit par la garantie perte d'exploitation souscrite par le preneur ». La cour d’appel en avait déduit que la clause ne jouait pas, dès lors qu’elle « ne visait que des manquements personnels du bailleur, ou des circonstances affectant le bien, ce qui n'était pas le cas, et qu'elle mentionnait clairement que la suspension des loyers était conditionnée par la couverture des loyers par les assureurs et que cette condition n'était pas remplie ». Ici encore, la Cour régulatrice rejette le pourvoi : en constatant « sans interpréter le contrat, que la clause de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou en raison d'un désordre ou d'une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué et que la condition de suspension, clairement exigée, de couverture des loyers par les assureurs, n'était pas remplie […] elle n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable ».

Cette position peut sans doute être approuvée. Il s’évince assez nettement des deux clauses considérées qu’une destruction matérielle du local était envisagée : les stipulations considérées n’évoquaient-elles pas l’une et l’autre l’incendie de l’immeuble ? Ces arrêts témoignent cependant aussi de ce qu’en l’absence de précisions des parties, les « circonstances affectant le bien » doivent s’entendre seulement de circonstances matérielles, dans le prolongement de l’interprétation désormais admise de l’article 1722 du Code civil. Ainsi la référence à une « occupation normale » par ces clauses ne suffit-elle pas à permettre une interprétation plus favorable au preneur, les juges paraissant de toute façon peu enclins à laisser la moindre porte ouverte à la contestation du loyer par le locataire.

B. Une volonté claire

La messe était déjà dite. Ces deux décisions ensevelissent les derniers espoirs que les preneurs pouvaient fonder sur l’obligation de délivrance, la perte de la chose et l’ordinaire des clauses de suspensions des loyers. Quelques voies subsistent encore, qui n’ont pas été condamnées par la Cour régulatrice.  Le recours à la réduction du prix régie par l’article 1223 du Code civil N° Lexbase : L1984LKP pourrait par exemple être envisagé. À supposer que le loyer puisse être assimilé à un prix au sens de cette disposition, il faudra cependant aussi que le preneur démontre que la prestation du bailleur a été imparfaitement exécutée : voilà qui n’est pas simple, dès lors que l’absence de fréquentation du local ne relève pas de son obligation de délivrance. Ceci explique peut-être que cette disposition n’ait pas suscité, pour l’heure, beaucoup de contentieux [11].

L’interdiction d’accueillir du public pourrait-elle aussi être assimilée à un « changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat [qui] rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie » [12] ? Le statut des baux commerciaux ne suffit pas, par lui-même, à écarter une telle argumentation [13]. La jurisprudence est cependant hésitante à l’admettre : la cour d’appel de Paris a ainsi froidement affirmé que « dès lors que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même pendant la crise sanitaire et n’est pas devenu plus onéreux », l’imprévision était exclue [14].  Cette conception de l’imprévision est plus que contestable, tant elle est étriquée. Elle ne dépare cependant pas avec la rigueur de la Cour régulatrice à l’endroit des preneurs.

Comme les trois arrêts rendus l’été dernier, ces deux décisions sont largement portées par des considérations de politique juridique [15] : la publication au Bulletin des deux arrêts atteste de la volonté de les asseoir définitivement. La détermination de la Cour régulatrice ne s’arrête d’ailleurs pas aux portes de la troisième chambre civile et déborde les baux commerciaux : la deuxième chambre civile de la Cour de cassation n’a-t-elle pas admis que les clauses d’exclusion subordonnant la garantie des pertes financières dues à la fermeture pour épidémie à ce qu’aucun autre établissement n’ait fermé dans le même département étaient « formelles et limitées », et qu’elles pouvaient dès lors être opposées à l’assuré [16] ?  Dans un tel contexte, il serait surprenant que la Cour régulatrice permette aux plaideurs d’obtenir par d’autres voies ce qu’elle leur a pour l’instant refusé. Il n’est pas certain que la résistance éventuelle des cours d’appel suffise à la faire vaciller : au-delà des critiques auxquelles elle prête le flanc, la position de la Cour de cassation se ramène après tout à une défense de la force obligatoire des contrats.

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