[Brèves] Annulation de la vente immobilière : restitutions du vendeur et préjudices indemnisables garantis par le notaire ?

► En cas d'annulation de la vente d'un immeuble, la restitution du prix des travaux de conservation du bien réalisés par l'acquéreur, à laquelle le vendeur est condamné en contrepartie de la restitution de l'immeuble, ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible de donner lieu à garantie du notaire ;
En revanche, les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières acquittés par l'acquéreur présentent un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie du notaire.

Faits et procédure. Une société civile immobilière a vendu par acte authentique plusieurs lots d’un bien immobilier. Un procès-verbal d'infractions au Code de l'urbanisme et au plan local d'urbanisme relatif au changement de destination du bien ayant toutefois été dressé à l'encontre de l'acquéreur et de la société civile professionnelle (SCP) au sein de laquelle le notaire ayant reçu l’acte de vente est associé, l'acquéreur a assigné le vendeur et la SCP en annulation de la vente et en indemnisation.

La cour d’appel de Paris (CA Paris, 4-1, 11 septembre 2020, n° 19/03193 N° Lexbase : A48053T7) a prononcé la nullité de la vente, condamné le vendeur au paiement de diverses sommes, et rejeté sa demande de condamnation de la SCP à le garantir de toutes les condamnations. Il forme un pourvoi pour contester le rejet de sa demande de condamnation du notaire à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre. Il obtient partiellement gain de cause : il y a lieu, en effet, de distinguer en fonction du caractère indemnitaire, ou non, des sommes restituées par le vendeur à l’acquéreur. 

• Sur les travaux de mise en conformité

La cour d'appel avait relevé que les travaux réalisés par l'acquéreur au titre de la mise en conformité de l'électricité, de la réfection de la toiture, des parquets, des plafonds et de la peinture des murs étaient des dépenses nécessaires et utiles donnant lieu à restitution du vendeur.

Rejet. La Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel : elle énonce que ces travaux devant s'analyser en des dépenses de conservation du bien, elle en avait exactement déduit que cette restitution ne pouvait donner lieu à garantie du notaire. Effectivement, la condamnation ne correspondait pas à un préjudice indemnisable.

• Sur les charges de copropriété, le coût de l’assurance, et les taxes foncières

La cour d'appel avait de même considéré que les condamnations prononcées au titre des charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières acquittées par l’acquéreur, étaient des dépenses utiles et nécessaires, ouvrant droit à restitution à l’encontre du vendeur. Elle estimait donc qu’elles ne constituaient pas des préjudices indemnisables.

Cassation. A contrario, la troisième chambre civile, rappelant les termes de l’article 1382 N° Lexbase : L1488ABQ, devenu 1240 N° Lexbase : L0950KZ9, du Code civil, a considéré que ces condamnations ne constituaient pas des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de vente, mais présentaient, elles, un caractère indemnitaire.

À noter que la première chambre civile a tout récemment été amenée à se prononcer, de son côté, sur la problématique des restitutions du vendeur en cas d’annulation d’une vente immobilière, et des préjudices indemnisables garantis par le notaire, et a retenu que :

• d’une part, le juge du fond aurait dû rechercher si les « frais notariés » réclamés par l’acquéreur ne comprenaient pas des taxes ne pouvant pas constituer un préjudice réparable, dès lors que la restitution pouvait en être demandée par l'acquéreur à l'administration fiscale à la suite de l'annulation de la vente ;
• d’autre part, en l'absence d'annulation du contrat de prêt à la suite de l'annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, les frais liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l'acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable pouvant être mis à la charge du notaire fautif (Cass. civ. 1, 28 septembre 2022, n° 20-16.499, F-D N° Lexbase : A08538MK ; v. notre brève : Action en nullité d’une vente immobilière : tous les frais engagés par l’acquéreur ne constituent pas des préjudices réparables, Lexbase Droit privé, octobre 2022, n° 920 N° Lexbase : N2943BZZ) .

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