CIV. 1

MY1


COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 septembre 2022


Cassation partielle


M. CHAUVIN, président


Arrêt n° 692 F-D

Pourvoi n° X 20-16.499


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022

1°/ la société MMA IARD assurances mutuelles, société d'assurance mutuelle à cotisations fixes,

2°/ la société MMA IARD, société anonyme,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 3],

3°/ M. [V] [S], domicilié [… …],

4°/ la société [G] [C]V[L],[V] [S], [E] [O], [B] [A], [J] [X], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° X 20-16.499 contre l'arrêt rendu le 24 avril 2020 par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile TGI), dans le litige les opposant à M. [Aa] [R], domicilié [… …], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Ab de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD, de M. [S] et de la société [G] [C] [L], [V] [S], [E] [O], [B] [A], [J] [X], de Me Carbonnier, avocat de M. [R], et l'avis de M. Sassoust, avocat général, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 24 avril 2020), suivant acte reçu le 28 décembre 2010 par M. [S] (le notaire), exerçant au sein de la SCP [U], [L], [S] et [O] (la SCP), la société civile de construction vente « Les vergers du soleil » (le vendeur) a vendu à M. [R] (l'acquéreur), agissant dans un objectif de défiscalisation, un appartement et des emplacements de stationnement destinés à la location et compris dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, moyennant un prix financé en totalité par un prêt.

2. A la suite d'une décision administrative de retrait de l'avantage fiscal en raison du défaut d'achèvement de l'immeuble, M. [R] a assigné le vendeur en nullité de la vente, ainsi que le notaire et la SCP en responsabilité. Les assureurs de ces derniers, les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD (les assureurs), sont intervenus volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur les premier et troisième moyens

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile🏛, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

4. Le notaire, la SCP et leurs assureurs font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec le vendeur, à payer à l'acquéreur la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts, comprenant la somme de 21 000 euros correspondant aux « frais notariés » exposés par M. [R], alors « que les frais notariés payés à l'occasion d'une vente annulée doivent être restituées par l'administration fiscale ; qu'en condamnant le notaire et la SCP notariale, ainsi que leurs assureurs, à payer à l'acquéreur la somme de 21 000 euros correspondant aux frais notariés afférents à la vente annulée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces frais ne devaient pas être restitués par l'administration fiscale de sorte qu'ils ne pouvaient constituer un préjudice susceptible d'être mis à la charge du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil🏛. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. L'acquéreur conteste la recevabilité du moyen. Il soutient qu'il est nouveau et mélangé de fait et de droit.

6. Cependant, le moyen n'est pas nouveau dès lors que, dans leurs conclusions, les assureurs soutenaient que les taxes versées à l'administration fiscale par l'intermédiaire du notaire ne constituaient pas un préjudice indemnisable, en invoquant l'application de l'article 1961, alinéa 2, du code général des impôts🏛.

7. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil🏛 :

8. Pour condamner in solidum, avec le vendeur, le notaire, la SCP et les assureurs à payer à l'acquéreur une certaine somme correspondant à des « frais notariés », l'arrêt énonce que celui-ci a dû exposer inutilement de tels frais compte tenu de l'annulation de la vente.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces « frais notariés » ne comprenaient pas des taxes ne pouvant pas constituer un préjudice réparable dès lors que la restitution pouvait en être demandée par l'acquéreur à l'administration fiscale à la suite de l'annulation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

Et sur le quatrième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. Le notaire, la SCP et leurs assureurs font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec le vendeur, à payer à l'acquéreur la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts, comprenant la somme de 85 976,44 euros correspondant aux frais afférents au prêt souscrit à l'occasion de l'acquisition litigieuse, alors « qu'il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en condamnant le notaire et la SCP notariale, ainsi que leurs assureurs, à payer à l'acquéreur la somme de 85 976,44 euros correspondant aux frais liés au contrat de prêt qu'il avait souscrit afin de financer l'acquisition litigieuse, quand les frais et intérêts afférents à ce contrat de prêt, qui n'a pas été annulé, n'étaient que la contrepartie du versement et de la libre disposition des sommes prêtées, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil🏛. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil🏛 :

11. Il résulte de ce texte qu'en l'absence d'annulation d'un contrat de prêt à la suite de l'annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, les frais liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l'acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable pouvant être mis à la charge du notaire fautif.

12. Pour condamner in solidum, avec le vendeur, le notaire, la SCP et les assureurs à payer à l'acquéreur une certaine somme correspondant aux frais afférents au prêt souscrit à l'occasion de l'opération litigieuse, l'arrêt retient que ces frais ont été souscrits inutilement compte tenu de l'annulation de la vente.

13. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. [S], la SCP [U], [L], [S] et [O] ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD, in solidum avec la SCCV Les vergers du soleil, à payer à M. [R] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts, comprenant celles de 21 000 euros au titre du remboursement des « frais notariés » et de 85 976,44 euros au titre du remboursement des frais financiers, l'arrêt rendu le 24 avril 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;

Condamne M. [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile🏛, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SARL Boré, Ab de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA A, M. [S] et la société [G] [C] [L], [V] [S], [E] [O], [B] [A], [J] [X].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O], ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, in solidum avec la SCCV Les Vergers du soleil, à payer à M. [Aa] [R] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE sur la restitution du prix de vente, la restitution du prix de vente ne constitue un préjudice indemnisable que s'il est établi l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir en tout ou partie la restitution du prix ; que la SCCV Les vergers du soleil a été définitivement condamnée par jugement du 21 mars 2018 à restituer à [P] [T] [R] la somme de 179 760,00 euros correspondant au prix de vente de l'appartement qui lui avait été vendu ; que la SCCV les vergers du soleil a été mise en redressement judiciaire le 15 octobre 2018 et la date de cessation de paiements a été fixée au 15 avril 2017 ; que [P] [T] [R] a déclaré une créance de 343 985,44 euros au passif de la SCCV les vergers du soleil entre les mains du mandataire judiciaire, Me [N] mais ce dernier a proposé au juge-commissaire le rejet de cette créance au motif qu'elle faisait double emploi avec celle déclarée par les notaires et leurs assureurs (MMA) et qu'elle faisait l'objet d'une instance en cours devant la cour d'appel ; que, par ailleurs, s'il ressort des débats que l'immeuble qui devait être terminé le 19 décembre 2008, a, en définitive, fait l'objet d'une déclaration d'achèvement de travaux du 28 décembre 2012, le procès-verbal de réception de l'immeuble n'a pour autant pas été produit ; qu'enfin, outre la vente conclue avec M. [R], ont été versées aux débats deux autres décisions prononçant la nullité de la vente de deux autres appartements situés dans la résidence Les vergers du soleil ; que l'état de cessation des paiements de la SCCV Les vergers du soleil depuis le 15 avril 2017 et la procédure collective qui a suivi, le rejet de la créance déclarée par M. [R] au passif du redressement judiciaire de la SCCV Les vergers du soleil et l'annulation, pour des raisons identiques, de nombreuses ventes portant sur les appartements de la résidence Les vergers du soleil sont autant d'éléments qui démontrent que la restitution du prix par le vendeur est définitivement compromise ; que le remboursement du prix de vente devient, dans ces conditions, un préjudice réparable ; que le prix de vente s'élevait à 179 760 euros ; que ni les notaires ni leurs assureurs ne prouvent que l'acquéreur a perçu des loyers depuis l'acquisition jusqu'à la décision prononçant la nullité de la vente ;que le contrat de location fourni par le gestionnaire de l'immeuble, la société Villanova, n'a pu prendre effet le 1er février 2011 comme il l'indiquait, puisque l'immeuble n'était pas terminé et que le compte rendu de gérance établi le 31 août 2012 ne fait état de la perception d'aucun loyer sinon celui du mois d'août 2012 ;
que c'est d'ailleurs le caractère fictif de cette location qui a justifié la reprise par l'administration fiscale, des avantages de la défiscalisation dont avait bénéficié l'acquéreur ; qu'il n'y a pas donc lieu de déduire des dommages-intérêts alloués au vendeur, le montant des loyers non perçus ; que Me [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O] seront en conséquence condamnés à payer à [P] [T] [R] la somme de 179 760,00 euros à titre de dommages-intérêts pour nonrestitution du prix de vente par le vendeur ; que sur le remboursement des frais notariés, [P] [T] [R] a dû assumer des frais notariés à hauteur de 21 000 euros ; que la vente étant annulée, ces frais exposés inutilement constituent un préjudice ; que sur le redressement fiscal, [P] [T] [R] justifie avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 35 928 euros correspondant à l'avantage fiscal octroyé, à la suite de l'achat de l'appartement, sur les revenus des années 2010, 2011 et 2012 ; que cette somme lui sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant cette période ; que sur les frais financiers, [P] [T] [R] avait souscrit un prêt d'un montant de 189 732,32 euros pour financer l'acquisition de l'appartement dont la vente a été annulée ; que les frais afférents à ce prix ayant été exposés inutilement, il convient de lui allouer la somme de 85 976,44 euros se décomposant comme suit : 70 229,32 euros au titre des intérêts conventionnels, 13 280,60 euros représentant le coût de l'assurance, 664,06 euros correspondant aux frais de dossier, 1 802,46 euros au titre des frais de garantie ; que sur les taxes foncières, [P] [T] [R] ne produit pas les avis de taxes foncières dont ils demandent remboursement ; que ce chef de demande sera rejeté ; que sur le préjudice moral, le préjudice moral, caractérisé pour l'acquéreur par le sentiment de n'avoir pas bénéficié des garanties attachées à l'intervention d'un officier ministériel, sera évalué à 5 000,00 euros ; que la société d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA A ne contestent pas devoir leur garantie du fait du notaire ; qu'il convient donc de condamner Me [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O] ainsi que leurs assureurs, la société d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, à payer à [P] [T] [R] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts ; que la SCCV Les vergers du soleil ayant déjà été condamnée au paiement de ces sommes, Me [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O] ainsi que leurs assureurs la société d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD seront tenus à la même obligation de paiement, in solidum avec la SCCV Les vergers du soleil ;

ALORS QUE le juge ne peut écarter l'existence d'un fait expressément admis par les parties ; qu'en refusant de prendre en compte dans l'évaluation du préjudice subi par M. [Aa] [R] le montant des loyers qu'il avait perçus grâce à l'acquisition litigieuse aux motifs que ni les notaires ni leurs assureurs ne prouvaient que celui-ci aurait perçu des loyers, quand M. [P] [R] reconnaissait lui-même dans ses conclusions d'appel qu'il « avait perçu la somme totale de 17 830 euros au titre des loyers » (conclusions de M. [P] [R], p. 4, § 1er), la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile🏛.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O], ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, in solidum avec la SCCV Les Vergers du soleil, à payer à M. [Aa] [R] la somme de 327 664,44 euros, comprenant la somme de 21 000 euros correspondant aux frais notariés exposés par M. [Aa] [R] ;

AUX MOTIFS QUE sur le remboursement des frais notariés, [P] [T] [R] a dû assumer des frais notariés à hauteur de 21 000 euros ; que la vente étant annulée, ces frais exposés inutilement constituent un préjudice ;

ALORS QUE les frais notariés payés à l'occasion d'une vente annulée doivent être restituées par l'administration fiscale ; qu'en condamnant M. [V] [S] et la SCP notariale, ainsi que leurs assureurs, à payer à M. [Aa] [R] la somme de 21 000 euros correspondant aux frais notariés afférents à la vente annulée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces frais ne devaient pas être restitués par l'administration fiscale de sorte qu'ils ne pouvaient constituer un préjudice susceptible d'être mis à la charge du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil🏛.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O], ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, in solidum avec la SCCV Les Vergers du soleil, à payer à M. [Aa] [R] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages et intérêts, comprenant la somme de 35 928 euros correspondant à la perte de l'avantage fiscal escompté ;

AUX MOTIFS QUE sur le redressement fiscal, [P] [T] [R] justifie avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 35 928 euros correspondant à l'avantage fiscal octroyé, à la suite de l'achat de l'appartement, sur les revenus des années 2010, 2011 et 2012 ; que cette somme lui sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant cette période ;

ET AUX MOTIFS QUE sur la restitution du prix de vente, la restitution du prix de vente ne constitue un préjudice indemnisable que s'il est établi l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir en tout ou partie la restitution du prix ; que la SCCV Les vergers du soleil a été définitivement condamnée par jugement du 21 mars 2018 à restituer à [P] [T] [R] la somme de 179 760,00 euros correspondant au prix de vente de l'appartement qui lui avait été vendu ; que la SCCV les vergers du soleil a été mise en redressement judiciaire le 15 octobre 2018 et la date de cessation de paiements a été fixée au 15 avril 2017 ; que [P] [T] [R] a déclaré une créance de 343 985,44 euros au passif de la SCCV les vergers du soleil entre les mains du mandataire judiciaire, Me [N] mais ce dernier a proposé au juge-commissaire le rejet de cette créance au motif qu'elle faisait double emploi avec celle déclarée par les notaires et leurs assureurs (MMA) et qu'elle faisait l'objet d'une instance en cours devant la cour d'appel ; que, par ailleurs, s'il ressort des débats que l'immeuble qui devait être terminé le 19 décembre 2008, a, en définitive, fait l'objet d'une déclaration d'achèvement de travaux du 28 décembre 2012, le procès-verbal de réception de l'immeuble n'a pour autant pas été produit ; qu'enfin, outre la vente conclue avec M. [R], ont été versées aux débats deux autres décisions prononçant la nullité de la vente de deux autres appartements situés dans la résidence Les vergers du soleil ; que l'état de cessation des paiements de la SCCV Les vergers du soleil depuis le 15 avril 2017 et la procédure collective qui a suivi, le rejet de la créance déclarée par M. [R] au passif du redressement judiciaire de la SCCV Les vergers du soleil et l'annulation, pour des raisons identiques, de nombreuses ventes portant sur les appartements de la résidence Les vergers du soleil sont autant d'éléments qui démontrent que la restitution du prix par le vendeur est définitivement compromise ; que le remboursement du prix de vente devient, dans ces conditions, un préjudice réparable ; que le prix de vente s'élevait à 179 760 euros ; que ni les notaires ni leurs assureurs ne prouvent que l'acquéreur a perçu des loyers depuis l'acquisition jusqu'à la décision prononçant la nullité de la vente ;que le contrat de location fourni par le gestionnaire de l'immeuble, la société Villanova, n'a pu prendre effet le 1er février 2011 comme il l'indiquait, puisque l'immeuble n'était pas terminé et que le compte rendu de gérance établi le 31 août 2012 ne fait état de la perception d'aucun loyer sinon celui du mois d'août 2012 ; que c'est d'ailleurs le caractère fictif de cette location qui a justifié la reprise par l'administration fiscale, des avantages de la défiscalisation dont avait bénéficié l'acquéreur ; qu'il n'y a pas donc lieu de déduire des dommages-intérêts alloués au vendeur, le montant des loyers non perçus ; que Me [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O] seront en conséquence condamnés à payer à [P] [T] [R] la somme de 179 760,00 euros à titre de dommages-intérêts pour nonrestitution du prix de vente par le vendeur ;

ALORS QUE l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en indemnisant M. [Aa] [R], outre du remboursement du prix de vente, de la perte des avantages fiscaux liés à l'achat de l'appartement litigieux et à sa location pendant toute la période éligible, quand l'indemnisation de M. [P] [R] ne pouvait tendre à le replacer dans deux situations incompatibles, celle dans laquelle il n'aurait pas acquis le bien litigieux et celle dans laquelle il en serait resté propriétaires et en aurait tiré des fruits, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil🏛.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [V] [S] et la SCP [U], [L], [S] et [O], ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard, in solidum avec la SCCV Les Vergers du soleil, à payer à M. [Aa] [R] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages et intérêts, comprenant la somme de 85 976,44 euros correspondant aux frais afférents au prêt souscrit par M. [P] [R] dans le cadre de l'acquisition litigieuse ;

AUX MOTIFS QUE sur les frais financiers, [P] [T] [R] avait souscrit un prêt d'un montant de 189 732,32 euros pour financer l'acquisition de l'appartement dont la vente a été annulée ; que les frais afférents à ce prix ayant été exposés inutilement, il convient de lui allouer la somme de 85 976,44 euros se décomposant comme suit : 70 229,32 euros au titre des intérêts conventionnels, 13 280,60 euros représentant le coût de l'assurance, 664,06 euros correspondant aux frais de dossier, 1 802,46 euros au titre des frais de garantie ;

ET AUX MOTIFS QUE sur le redressement fiscal, [P] [T] [R] justifie avoir fait l'objet d'un redressement fiscal de 35 928 euros correspondant à l'avantage fiscal octroyé, à la suite de l'achat de l'appartement, sur les revenus des années 2010, 2011 et 2012 ; que cette somme lui sera allouée à titre de dommages intérêts en réparation de la perte de l'avantage fiscal lié à l'achat de l'appartement et à sa location pendant cette période ;

1°) ALORS QU'il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en condamnant M. [V] [S] et la SCP notariale, ainsi que leurs assureurs, à payer à M. [Aa] [R] la somme de 85 976,44 euros correspondant aux frais liés au contrat de prêt qu'il avait souscrit afin de financer l'acquisition litigieuse, quand les frais et intérêts afférents à ce contrat de prêt, qui n'a pas été annulé, n'étaient que la contrepartie du versement et de la libre disposition des sommes prêtées, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil🏛 ;

2°) ALORS QUE l'indemnité accordée à la victime doit la replacer dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée sans la faute retenue ; qu'en indemnisant M. [Aa] [R], outre des gains attendus de l'opération litigieuse, des frais liés à la souscription du prêt qui étaient la contrepartie du financement de cette opération, quand M. [P] [R] n'aurait pu obtenir ces gains sans supporter les frais inhérents à la réalisation de cette opération, de sorte que l'indemnisation accordée le replaçait dans une situation dans laquelle il n'aurait pas pu se trouver et lui permettait d'obtenir des gains tout en l'affranchissant des charges qui en étaient la contrepartie inévitable, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil🏛.