[Brèves] Responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance causé par les autres locataires

► Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure,  de sorte qu’il doit indemniser le locataire d’un local commercial de son préjudice résultant de l’incendie ayant pris naissance dans le véhicule d'un autre locataire stationné dans l’immeuble.

Faits et procédure. Une société (la bailleresse) est propriétaire d'un immeuble de bureaux au premier sous-sol duquel, le 14 décembre 2010, un incendie a pris naissance dans le véhicule de l'un de ses locataires. La locataire de locaux situés au sixième étage, se prévalant de la propagation de l'incendie et des fumées ayant endommagé les locaux par elle occupés jusqu'au 30 décembre 2013, a assigné la bailleresse en indemnisation de ses préjudices.

La cour d’appel (CA Versailles, 8 avril 2021, n° 19/05037 N° Lexbase : A83424NB) ayant retenu que la bailleresse n'a pas manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible par le locataire des lieux loués, et rejeté en conséquence les demandes d'indemnisation de la locataire, le liquidateur judiciaire de cette dernière a formé un pourvoi en cassation.

Décision. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa de l’article 1719, 3°, du Code civil N° Lexbase : L8079IDL.

Elle rappelle qu’il résulte de ce texte que le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de garantir au preneur la jouissance paisible des locaux, ce qui le rend responsable des troubles qui y sont apportés et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en cas de force majeure.

Or, la Haute juridiction relève que pour rejeter les demandes d'indemnisation de la locataire, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi, avec la certitude requise, que la bailleresse ait manqué à ses obligations et soit ainsi à l'origine des préjudices allégués par la locataire.

La Cour de cassation en conclut, dès lors, qu’« en statuant ainsi, alors que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Observations. La Cour de cassation a déjà énoncé cette solution à plusieurs reprises : le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure (v. not. Cass. civ. 3, 19 mai 2004, n° 02-19.730, FS-P+B N° Lexbase : A1977DC9). Par ailleurs, la responsabilité du bailleur n'exclut pas celle du locataire à l'origine du trouble (Cass. civ. 1, 18 juillet 1961, n° 60-10.086 N° Lexbase : A2682AUU).

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