[Brèves] Requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial et prescription de l’action en paiement des loyers

► La prescription quinquennale est applicable au recouvrement des sommes échues et exigibles périodiquement, qu'il s'agisse de loyers ou d'indemnités d'occupation.

Faits et procédure. Chargée par une commune de mettre en place une cité modulaire provisoire, une société a conclu avec un locataire une convention d'occupation précaire portant sur un local à usage commercial moyennant une indemnité mensuelle, qui a été renouvelée jusqu'en 2009.

La commune a repris la gestion du local à compter du 1^er janvier 2010, et le locataire est demeuré dans les lieux sans s'acquitter de l'indemnité d'occupation.

Par arrêt définitif du 18 février 2016, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a requalifié la convention d'occupation en bail commercial et fait injonction à la commune d'établir un bail commercial.

Le 20 novembre 2017, la commune a délivré au locataire un avis d'avoir à payer les loyers et les charges depuis le 1^er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2017.

Se prévalant de la prescription quinquennale, le locataire a assigné la commune en fixation de l'arriéré locatif à un montant inférieur.

La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 11 février 2021, n° 18/11013 N° Lexbase : A55004GS) a fait droit aux demandes du locataire et a donc déclaré prescrite la demande en paiement pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2012. La commune a donc formé un pourvoi en cassation.

Moyens. La commune soutenait que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Ainsi, la cour d’appel ayant constaté que ce n'est que par un arrêt du 18 février 2016 que l'existence d'un bail commercial avait été reconnue, le point de départ du délai de prescription de l'action en paiement devait être fixé à cette date et, au plus tôt, à la date de la demande formée par le locataire tendant à reconnaître l'existence d'un bail commercial.

Décision. Mais cet argument ne convainc pas la Cour de cassation.

Elle énonce que la cour d’appel a exactement rappelé que la prescription quinquennale était applicable au recouvrement des sommes échues et exigibles périodiquement, qu'il s'agisse de loyers ou d'indemnités d'occupation, et a relevé que la convention d'occupation précaire a été requalifiée en bail commercial, ce dont il se déduit qu'un loyer s'est substitué à l'indemnité d'occupation initialement convenue.

Par ailleurs, elle a constaté qu'aucun acte interruptif de prescription n'était intervenu avant les avis de mise en recouvrement du 20 novembre 2017, alors que la commune, qui avait repris l'exploitation du local depuis 2010, agissait en paiement de créances échues pour partie antérieurement au 20 novembre 2012.

Par conséquent, pour la Haute juridiction, les juges d’appel en ont déduit, à bon droit, que l'action de la commune était prescrite pour les loyers antérieurs au 20 novembre 2012.

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