[Pratique professionnelle] La mise à prix : le cas de la saisie immobilière

Mots-clés : saisie immobilière • vente forcée • adjudication • mise à prix •adjudication • enchères • créancier poursuivant

La mise à prix est le point de départ des enchères en saisie immobilière. Ce n’est pas leur point d’arrivée, sauf défaut d’enchère. C’est le créancier poursuivant qui fixe le montant de la mise à prix, à sa discrétion, sous réserve d’une éventuelle contestation par le débiteur en cas d’insuffisance manifeste. En pratique, les tribunaux apprécient la suffisance de la mise à prix au regard de son « attractivité ». C’est ainsi qu’ils ont pu valider des mises à prix de l’ordre de 30 % de la valeur vénale du bien. Les auteurs des présentes lignes sont, quant à eux, d’avis qu’un montant de mise à prix de l’ordre d’un quart à un tiers de la valeur du bien est de bonne politique.

Cet article est le premier d’une série de deux sur la mise à prix. Il traite de la mise à prix en matière de saisie immobilière. Le second traitera de la mise à prix en matière de licitation. Nous ferons, tout d’abord, un rappel sur la notion de mise à prix et sur les textes qui l’encadrent en matière de saisie immobilière (I), puis nous développerons ce à quoi elle sert, c’est-à-dire à attirer des enchérisseurs (II). Enfin, nous conclurons en formulant des recommandations quant à la fixation de son montant (III).

I. Rappel sur la mise à prix en cas de saisie immobilière

A. Qu’est-ce que la mise à prix ?

La mise à prix n’est définie nulle part dans le Code des procédures civiles d’exécution. Il s’agit cependant d’un terme du langage courant dont tout le monde comprend le sens. La mise à prix, c’est le point de départ des enchères lorsque la vente forcée d’un bien intervient dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière.

Ce n’est cependant pas le point d’arrivée des enchères, sauf en cas de défaut d’enchère.

Pour illustrer de trois exemples la décorrélation qui peut exister entre le montant de la mise à prix et le prix d’adjudication, un premier bien de 10,52 m² situé dans le 17^ème arrondissement à Paris, mis à prix 31 000 euros courant mai 2022, a été adjugé 120 000 euros, soit près de quatre fois plus. Et encore, c’est sans tenir compte des frais annexes à la vente, en particulier des frais dits « préalables », correspondant aux actes d’huissier de justice, diagnostics, publicités et autres antérieurs à la vente. Le montant de ces frais préalables, à la charge de l’adjudicataire, est typiquement compris entre 8 000 et 15 000 euros à Paris. En l’espèce, le prix final de l’adjudication était donc en réalité plus de quatre fois supérieur au montant de la mise à prix.

Un deuxième bien situé dans le 5^ème arrondissement de Paris, à savoir quatre caves de 48 m² (réunion de deux caves) ; 3,12 m² et 16,80 m², mis en vente lors de la même audience d’adjudication, a été adjugé quant à lui 70 000 euros sur une mise à prix de 5 000, soit un coefficient multiplicateur de 14 entre la mise à prix et le prix d’adjudication, hors frais préalables.

Enfin, un troisième bien, un appartement de 170,15 m² avec cave, situé dans le 15^ème arrondissement de Paris, mis en vente une semaine plus tôt, n’a été adjugé « que » 1 905 000 euros sur une mise à prix de 1 000 000, soit un prix d’adjudication légèrement inférieur au double de la mise à prix.

Ces exemples permettent de faire un premier constat : la mise à prix ne présage donc pas de ce que le prix d’adjudication sera.

B. Les textes encadrant la mise à prix

L’incertitude inhérente à toute vente publique peut expliquer la décorrélation entre mise à prix et prix d’adjudication, de même que les caractéristiques intrinsèques des biens saisis qui peuvent entraîner une modération du montant des enchères (bien dégradé ou occupé par le débiteur saisi ou un locataire, avec un loyer plus ou moins en adéquation avec les prix du marché). Mais le caractère allusif des textes régissant la saisie immobilière quant à la fixation du montant de la mise à prix n’y est sans doute pas non plus étranger. En effet, les textes du Code des procédures civiles d’exécution ne traitent la notion de mise à prix que de façon incidente.

Elle n’est citée qu’à un seul article de la partie législative du Code des procédures civiles d’exécution, l’article L. 322-6 N° Lexbase : L5884IRD qui fixe les grands principes :

« Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. »

Deux points essentiels se dégagent :

• c’est le créancier poursuivant qui fixe le montant de la mise à prix et, les textes ne posant aucune contrainte à son pouvoir de fixation, il le fixe au montant qu’il veut. À charge pour le débiteur saisi de contester ce montant devant le juge de l’exécution s’il l’estime « manifestement insuffisant » afin de le voir augmenté « en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché » ;
• en cas de carence d’enchère, le créancier se voit déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix qu’il a fixé, même si le juge a, par la suite, augmenté ce montant à la demande de la partie saisie (Cass. civ. 2, 12 avril 2018, n° 17-15.418, F-P+B N° Lexbase : A1317XLD).

La partie réglementaire est plus prolixe, avec onze articles citant la mise à prix. Mais, là encore, s’il est beaucoup question du « montant de la mise à prix », rien n’est dit sur les critères permettant de le fixer.

II. Le rôle de la mise à prix

A. Le rôle attractif de la mise en à prix vis-à-vis des enchérisseurs

Un arrêt de la Cour de cassation dévoile la clé de cette fixation aux non-initiés (Cass. civ. 2, 1^er mars 2018, n° 16-28.042, F-D N° Lexbase : A0413XGE). Le premier rôle de la mise à prix est d’être « attractive ». Dans le cas soumis à la Cour de cassation, le montant de la mise à prix avait été fixé à 70 000 euros pour un bien évalué à 320 000 euros, soit moins d’un quart de cette évaluation. Cette notion « d’attractivité » est régulièrement reprise par les juridictions du fond (CA Orléans, 20 août 2020, n° 19/03451 N° Lexbase : A08323SM dans un cas concernant une vente par adjudication intervenant à l’occasion d'une procédure collective ; CA Versailles, 2 juillet 2020, n° 19/04812, N° Lexbase : A20543Q7  ; CA Poitiers, 18 juillet 2017, n° 17/00630).

Par attractivité, il faut entendre, positivement, à même d’attirer le plus grand nombre possible de candidats à l’acquisition et, négativement, de nature à ne pas dissuader ceux-ci (cf. le motif d’une cour d’appel visé dans le troisième moyen de l’arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 2, 21 mars 2019, n° 18-14.471, F-D N° Lexbase : A8933Y4M). Une mise à prix correspondant à une fraction seulement de la valeur vénale du bien est ainsi « normale ».

Cette façon de procéder a deux effets :

• écarter le spectre d’un défaut d’enchères ;
• et faire espérer une compétition entre enchérisseurs faisant monter le prix d’adjudication final, jusqu’à, dans l’idéal, une somme égale, voire supérieure à la valeur vénale du bien.

Ce rôle attractif de la mise à prix n’étant cependant nulle part inscrit dans les textes, l’avocat praticien doit régulièrement l’expliquer aux parties à la saisie, que ce soit le créancier poursuivant, le candidat à l’acquisition ou le débiteur, voire les créanciers inscrits ou intervenants.

En effet, si la mise à prix est inférieure au montant de sa créance, le créancier poursuivant peut craindre de ne pas pouvoir la recouvrer intégralement. Quant à l’enchérisseur, il est trop souvent obnubilé par la potentialité d’une « bonne affaire » qu’une mise à prix faible fait espérer, croyant ainsi pouvoir profiter du malheur des autres en achetant un bien une fraction de sa valeur vénale. Enfin, à l’inverse du candidat à l’acquisition, le débiteur saisi peut craindre une « mauvaise affaire » qui le dépouillera de son bien à un prix de misère, le laissant, dans le pire des scénarii, sans maison, sans le sou et, pire, avec un reliquat de dette envers le créancier poursuivant.

Le rôle de conseil de l’avocat, quelle que soit la partie à la saisie immobilière qu’il assiste, est donc fondamental ici et il est souvent nécessaire de rappeler ce rôle attractif de la mise à prix, par exemple à des syndicats de copropriétaires. Car certains d’entre eux, encore néophytes en matière de saisie immobilière et trop enthousiastes d’avoir enfin voté la saisie du bien d’un copropriétaire ne payant pas ses charges, sont parfois tentés de fixer la mise à prix à un montant proche du prix du marché, voire à celui-ci, risquant de faire fuir ainsi les amateurs.

B. Le rôle protecteur de la mise à prix vis-à-vis du créancier poursuivant

Le second rôle de la mise à prix est de protéger le créancier poursuivant. En effet, ainsi qu’il a été dit, à défaut d’enchère, il sera déclaré adjudicataire du bien pour le montant de celle-ci. C’est bien pourquoi c’est lui seul qui fixe ce montant.

Car, imaginons que ce soit le débiteur et alors la situation serait particulièrement malsaine. Le débiteur pourrait être tenté de fixer la mise à prix à un montant supérieur à la valeur vénale du bien, dissuadant les candidats à l’acquisition d’enchérir. À l’issue de la procédure de saisie immobilière, le créancier se trouverait ainsi avec un bien au lieu d’espèces sonnantes et trébuchantes et il ne pourrait revendre le bien, pour le transformer en liquidités, qu’en acceptant une moins-value. Le débiteur pourrait ainsi exercer un véritable chantage sur le créancier poursuivant via la fixation du montant de la mise à prix.

Si, par ailleurs, le montant de la mise à prix était supérieur non seulement à la valeur du bien mais aussi à la créance du créancier poursuivant, celui-ci serait assuré d’avoir à verser plus d’argent en règlement du prix d’adjudication, à savoir le montant de la mise à prix faute d’enchère, qu’il n’en recevra en retour à l’issue de la procédure de distribution du prix.

Pour illustrer cette situation, imaginons un créancier qui poursuit le recouvrement d’une somme de 800 000 euros, fixant la mise à prix d’un bien à la somme de 1 700 000 euros en s’appuyant sur un avis de valeur obtenu après expertise.

En réalité, l’expert s’est montré trop optimiste et lors de l’audience d’adjudication aucun enchérisseur ne se présente, dissuadé par une mise à prix fantaisiste.

Le créancier sera déclaré adjudicataire sur la mise à prix. Il pourra compenser le paiement du prix à hauteur de 800 000 euros, mais devra verser à son débiteur la somme de 900 000 euros.

La procédure de saisie immobilière n’étant pas sans aléa pour le créancier poursuivant (devenir adjudicataire plutôt que recevoir de l’argent), il est donc normal qu’il contrôle un élément-clé de l’adjudication, à savoir le prix de départ des enchères qui peut se transformer, pour lui, en prix d’arrivée qu’il doit payer.

Un cas original, monté jusqu’en cassation, illustre bien le risque d’une mise à prix trop élevée pour le créancier (Cass. civ. 2, 28 juin 2018, n° 17-11.076, FS-P+B+I N° Lexbase : A5532XUG). En l’espèce, à la suite d’une erreur, le créancier poursuivant avait fixé le montant de la mise à prix dans le cahier des conditions de vente à la somme de 2 900 000 euros. Mais, selon une expertise postérieure, la valeur du bien était de l’ordre de 780 000 euros. En cas de défaut d’enchère, ce qui paraît certain dans une telle configuration, le créancier poursuivant risquait donc une moins-value de l’ordre de 2 100 000 euros. C’est pourquoi il a demandé au juge de l’exécution de modifier, à la baisse, le montant de la mise à prix. Sans succès puisque c’est uniquement le débiteur qui peut demander la modification de la mise à prix.

III. Recommandations concernant la fixation de la mise à prix

A. Cas classique

Pour tenir compte de la nécessaire « attractivité » de la mise à prix, la doctrine propose de fixer son montant au prix du marché minoré de 30 ou 40 % (A. Coulot, JCl. Voies d’exécution, fasc. 1140, 103). Dans un article publié il y a presque un quart de siècle, l’un des auteurs de ces lignes évoquait quant à lui un usage alors en cours parmi les professionnels avisés consistant à fixer le montant de la mise à prix entre 30 et 50 % du prix présumé du bien (P. Regnault, D. Talon, De la mise à prix et du congé en matière de vente aux enchères, Gaz. Pal., 21 août 1998, Doctrine, p. 2 et s.). Cela nous semble élevé aujourd’hui et une fourchette inférieure, comprise entre un quart et un tiers du prix du marché, nous paraît pouvoir être retenue.

Cette fourchette n’est « ni dérisoire, ni excessive et de nature à éloigner de nombreux acquéreurs potentiels » pour reprendre la formule d’un juge de l’exécution cité dans un moyen d’un arrêt de rejet de la Cour de cassation (Cass. civ. 2, 18 octobre 2018, n° 17-22.794, F-D N° Lexbase : A9997YGD). Le montant de la mise à prix avait été fixé, dans ce cas, à un tiers de la valeur évaluée du bien

Un autre juge de l’exécution a pu retenir que le débiteur saisi ne prouvait pas l’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix alors qu’il soutenait, en appel, que ce montant représentait un quart de la valeur du bien (CA Poitiers, 30 mai 2017, n° 16/04388 N° Lexbase : A7159WEU).

Cette fourchette d’un quart à un tiers de la valeur vénale est objectivement inférieure au seuil de la rescision pour lésion en matière de vente immobilière qui est, pour rappel, de sept douzièmes de la valeur du bien, soit un prix de vente ne dépassant pas 42 % de ladite valeur (C. civ., art. 1674 N° Lexbase : L1784ABP). Mais, tout d'abord, cette procédure n'est pas applicable en matière de saisie immobilière. Ensuite et à nouveau, la mise à prix n’est pas le prix d’adjudication, sauf défaut d’enchère, et un montant de mise à prix objectivement bas, voire lésionnaire s’il s’agissait d’un prix de vente, est de nature à allécher les candidats à l’acquisition. Il augmente donc les chances que plus d’une personne enchérisse sur le bien et donc qu’une « guerre d’enchères » se déclenche à l’audience d’adjudication. L’objectif est alors que cette « guerre » pousse le prix d’adjudication vers le haut, ce prix et non le montant de la mise à prix étant, au final, le seul qui compte.

B. Incidence de la plus ou moins grande tension du marché immobilier local

En pratique, il arrive cependant que le montant de la mise à prix soit très nettement inférieur même à un quart de la valeur du bien comme préconisé ici, en particulier à Paris.

Ainsi, à titre d’exemples, en février 2022, une chambre de service de 10,69 m² dans le 13^ème arrondissement a été adjugée 77 000 euros sur une mise à prix de 10 000 euros. Puis, un appartement de 37,55 m² avec une cave avenue George-V dans le 8^ème arrondissement a été adjugé 620 000 euros sur une mise à prix de 25 000 euros.

Ces montants de mise à prix faibles, jusqu’à près de vingt-cinq fois inférieurs au prix d’adjudication, s’expliquent souvent par deux phénomènes propres à un marché immobilier tendu :

• tout d’abord, les propriétaires de biens valant couramment plus d’une centaine de milliers d’euros et au-delà sont débiteurs de sommes de l’ordre de quelques milliers d’euros à l’encontre de créanciers tels qu’un syndicat de copropriétaires ou le service des impôts. Ces créanciers connaissent, et pour cause, la consistance du patrimoine immobilier de leur débiteur, sont habituellement familiers de la procédure de saisie immobilière et n’ont pas peur d’en engager une ;
• ensuite, les candidats à l’acquisition se pressent aux audiences d’adjudication, le marché immobilier étant orienté « vendeur », en présence d’une demande de logements supérieure à l’offre.

Ne souhaitant pas être déclaré adjudicataire du bien saisi ou, si c’est le cas, ne pas avoir à payer plus qu’il ne recevra, ce type de créanciers fixe le montant de la mise à prix uniquement par rapport au montant de sa créance, très faible par rapport à la valeur du bien saisi.

Quant au débiteur, il ne conteste pas ce montant particulièrement bas, car, dans un marché tendu, il est quasi-assuré que son bien partira au « prix du marché », ce qui n’est pas forcément le cas dans un marché non-tendu. Car qu’est-ce que le « prix du marché » ?

Selon l’encyclopédie en-ligne Wikipédia, le prix du marché, c’est le prix des biens et services déterminé par l’offre et la demande dans les régimes d’économie de marché. En matière immobilière, la personne qui souhaite connaître le « prix du marché » peut notamment consulter la base de données publique DVF (pour « Demande de Valeur Foncière ») qui liste les dernières transactions enregistrées et donc le « prix du marché ». Mais cette définition est un peu courte. Elle oublie, en effet, une variable fondamentale en matière de saisie immobilière : le temps.

Dans un marché tendu, la demande est telle que, sauf à ce que la mise à prix soit supérieure au prix du marché, il se trouvera habituellement plusieurs personnes le jour de l’audience d’adjudication pour participer à celle-ci et enchérir sur un même bien, poussant le prix d’adjudication jusqu’au prix du marché, voire au-delà. Mais, dans un marché non-tendu, même avec un prix très inférieur au « prix du marché », il peut n’exister aucune demande le jour de l’audience d’adjudication. Le résultat sera alors un défaut d’enchère.

C’est cette différence selon que le marché est tendu ou non qui explique que le caractère dérisoire de la mise à prix est indifférent, même pour le débiteur, dans le premier cas. Mais il s’agit bien d’un phénomène particulier qui ne peut être généralisé à l’ensemble des situations.

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