[Jurisprudence] Rétractation de l’acquéreur immobilier par simple courriel au notaire

Mots-clés : vente immobilière • avant-contrat • promesse de vente • droit de rétractation • courriel • indemnité d'immobilisation 

Si la notification de l’avant-contrat de vente immobilière donne lieu à une jurisprudence régulière, il est plus rare de voir des arrêts sur l’exercice du droit de rétractation lui-même. La récente décision de la Cour de cassation mérite donc d’être soulignée. D’une lecture rapide, l’arrêt semble permettre de se rétracter par un simple courriel au notaire. Mais la solution est plus nuancée : bien plutôt, c’est l’attestation du notaire d’avoir reçu le courriel de rétractation qui dispense l’acquéreur de notifier sa décision de manière plus formelle.

En matière immobilière, la loi octroie un droit de rétractation au profit de l’acquéreur (CCH, art. L. 271-1 N° Lexbase : L0024LN9). Il profite à tout acquéreur non professionnel, ce qui exclut les professionnels de l’immobilier, mais également la plupart sinon toutes les personnes morales (par ex., Cass. civ. 3, 16 septembre 2014, n° 13-20.002, F-D N° Lexbase : A8353MWB ; JCP N 2014, n° 40, act. 1018, qui exclut le droit de rétractation au profit d’une SCI du fait que l’acquisition a un rapport direct avec l'objet social de la société). Il concerne les immeubles à usage exclusif d’habitation, ce qui exclut les immeubles même à usage mixte d’habitation (Cass. civ. 3, 30 janvier 2008, n° 06-21.145, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A1712D48 ; JCP N 2008, n° 7, act. 224), ainsi que les terrains à bâtir même destinés à l’habitation (Cass. civ. 3, 4 février 2016, n° 15-11.140, FS-P+B N° Lexbase : A3203PKT ; Constr.-Urb. 2016, comm. 45, Chr. Sizaire). Quant aux contrats concernés, la loi est générale, et vise « tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ». Dans le cas le plus courant, où la vente notariée est précédée d’un avant-contrat, seul cet avant-contrat est concerné par le droit de rétractation (CCH, art. L. 271-1, al. 3 N° Lexbase : L0024LN9).

En l’espèce, une promesse de vente est rédigée par le notaire du vendeur, avec la participation du notaire de l’acquéreur. Cette promesse est notifiée à l’acquéreur quatre jours après sa signature. L’acquéreur disposait alors d’un droit de rétractation, dans un « délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte » (CCH, art. L 271-1, al. 1). En l’espèce, la lettre de notification est reçue par l’acquéreur un samedi. Le délai court alors à compter du lendemain de la présentation de la lettre (CCH, art. L. 271-1, al. 2) ; ici, un dimanche. Comme le délai se compte en jours calendaires, le dimanche est bien le jour du départ du délai. Le mardi de la semaine qui suit - au dixième jour du délai, donc - l’acquéreur entend se rétracter. Et il envoie, pour ce faire, un courriel à son propre notaire, à la date en question, au dernier jour du délai.

Le débat a porté sur l’efficacité de cette expression du droit de rétractation. La loi dispose que la faculté de rétractation est exercée « par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » (CCH, art. L. 271-1, al. 2). La cour d’appel observe, avec raison, qu’un courriel ne permet pas d’identifier avec certitude l'expéditeur et le destinataire, ni surtout d'attester sa date de réception. En conséquence, le courriel envoyé n’est pas considéré par elle comme une notification efficace du droit de rétractation.

Au contraire, la Cour de cassation reproche à la juridiction du fond de n’avoir pas recherché si l'envoi du courriel au notaire chargé de la vente, notaire qui attestait l’avoir reçu dans les délais, ne présentait pas « des garanties équivalentes à celles d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ».

Une lecture rapide de l’arrêt pourrait laisser penser que la jurisprudence consacre ici le simple courriel pour se rétracter. Or, tel n’est pas le cas. Si telle était l’interprétation à retenir, alors le courriel devrait être admis comme un mode possible pour la notification de l’avant-contrat. En effet, le texte légal est construit autour d’une parfaite symétrie : la rétractation s’exerce selon le même formalisme que celui prévu pour la notification. La loi dispose ainsi (CCH, art. L. 271-1, al. 2) : « [Le contrat] est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ». Ce texte ne présente d’ailleurs aucune modification, entre la rédaction à l’époque des faits, et celle en droit positif (suite à sa modification par la loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique N° Lexbase : L8700LM8).

Il ne fait aucun doute que la notification du contrat ne peut se faire par simple courriel, et l’arrêt d’espèce ne paraît pas devoir remettre en cause cette solution (I). Car, in fine, dans le cas de la rétractation objet du litige, c’est moins le courriel envoyé au notaire qui est considéré, que l’attestation du notaire quant à sa réception (II).

I. Le courriel simple n’est pas un mode de rétractation

La loi ne repose pas sur un strict parallélisme des formes : ainsi, l’acquéreur peut se rétracter au moyen d’un courrier recommandé alors que le contrat lui a été notifié par huissier [1]. Pour autant, la loi impose un certain formalisme, et surtout limite l’expression de la rétractation à un des modes admis pour la notification du contrat. Or, si on néglige un temps la solution d’espèce, il est évident que le contrat ne peut être notifié par simple courriel. Par suite, on ne voit pas comment le courriel pourrait par principe permettre de se rétracter. La loi n’envisage nommément qu’un seul mode de notification : la lettre recommandée avec demande d'avis de réception (CCH, art. L. 271-1, al. 2). Par ce biais, la loi veut s’assurer que le courrier est bien remis au destinataire. En effet, lors de la remise, le préposé doit établir une preuve de distribution qui comporte les nom et prénom de la personne ayant accepté l'envoi et sa signature (le destinataire ou son mandataire), la pièce justifiant son identité, la date de distribution (arrêté du 7 février 2007 pris en application de l'article R. 2-1 du CPCE et fixant les modalités relatives au dépôt et à la distribution des envois postaux N° Lexbase : L6726HUN, art. 4).

Pour éviter de rallonger le délai en cas d’absence du destinataire, la loi fait partir le délai de rétractation à partir de la « première présentation de la lettre », et non point de la remise effective. En ce cas, malgré tout, le destinataire reste informé. En son absence, un avis l’informe que l'envoi postal est mis en instance pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de la présentation à son domicile ainsi que du lieu où cet envoi peut être retiré (art. 5 du même arrêté).

Au regard de ce qui précède, la jurisprudence en déduit que l’efficacité de la notification repose sur l’information effective du destinataire. En conséquence, la notification est régulière si le destinataire ne va jamais retirer son pli, alors pourtant qu’il a été informé du passage (Cass. civ. 3, 14 février 2018, n° 17-10.514, F-P+B N° Lexbase : A7575XDW : JCP N 2018, n° 24, 1205). Mais, en sens inverse, le courrier postal délivré à la bonne adresse, mais à la mauvaise personne, sans mandat pour ce faire - cas fréquent de la personne qui se fait remettre tant la lettre qui lui est destinée que celle pour son conjoint – ne fait pas partir le délai de rétractation (Cass. civ. 3, 21 mars 2019, n° 18-10.772, FS-P+B+I N° Lexbase : A5065Y4D : JCP N 2019, 1277, note V. Zalewski-Sicard).

De plus en plus, la pratique a recours à l’envoi recommandé électronique. Ce dernier n’est pas réductible à un simple courriel, même assorti d’un accusé de réception. La loi pose un principe d’équivalence entre l’envoi recommandé électronique et l’envoi par lettre recommandée postale (CPCE, art. L. 100 N° Lexbase : L4899LAP). Mais, pour cela, il s’agit de n’avoir recours qu’à des services d’envoi recommandé électronique « qualifiés » au sens du règlement « eIDAS » (Règlement (UE) n° 910/2014, du 23 juillet 2014, sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur N° Lexbase : L1237I4L), lesquels sont délivrés par des prestataires de services spécialisés, qualifiés par l’ANSSI.Lorsque ce moyen de notification est utilisé, les données envoyées et reçues au moyen d’un service d’envoi recommandé électronique qualifié bénéficient d’une présomption, d’une part quant à leur envoi et leur réception par l’expéditeur et le destinataire identifiés, d’autre part et surtout quant à l’exactitude de la date et de l’heure de leur envoi et de leur réception (art. 43 § 2 du règlement précité).

Outre les moyens susdits, la loi permet la notification par « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » (CCH, art. L. 271-1, al. 2), sans meilleure précision [2]. Le point d’importance, au regard ce qui précède, est le besoin de certitude quant à la date de remise effective au destinataire. Pour cette raison, la signification par voie d’huissier est évidemment valide, sans discussion possible (Rép. min. n° 41440 : JOAN 5 oct. 2004, p. 7789).

S’est surtout posée en pratique, la question de la validité de la remise du contrat en mains propres, contre récépissé signé du bénéficiaire de la remise. Le problème est équivalent, donc, au cas de l’arrêt d’espèce : par la signature du récépissé, le destinataire confirme avoir bien reçu le document, à une date précise – comme le notaire ayant donné lieu au présent arrêt, atteste, mutatis mutandis, avoir reçu la rétractation à une date déterminée.

Paradoxalement, la jurisprudence a initialement condamné cette pratique [3]. Son argument juridique était que le récépissé lui-même, acte sous seing privé, n’a pas date certaine, et ne présente donc pas des garanties équivalentes au recommandé avec accusé de réception (Cass. civ. 3, 27 février 2008, n° 07-11.303, FS-P+B+R+I N° Lexbase : A1773D7S : JCP N 2008, n° 23, 1215 ; D. 2008, p. 785, obs. G. Forest ; AJDI 2009, p. 58, obs. F. Cohet-Cordey ; Contrats, conc. consom. 2008, note L. Leveneur et M. Suquet-Cozic). Il est vrai que, l'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique (C. civ., art. 1377 N° Lexbase : L1023KZW). Mais en ce cas, il ne s’agit nullement d’opposer la date à un tiers, mais au signataire du récépissé lui-même : sa signature n’a-t-elle pas la valeur d’un aveu ? (C. civ., art. 1383-1 N° Lexbase : L0762KZA).

La réserve jurisprudentielle cherchait surtout à éviter que l’acquéreur ne signe, sous la pression, un récépissé antidaté de plus de dix jours, le privant de tout droit de rétractation. Mais cette réserve était d’une suspicion exagérée dans l’hypothèse où le contrat était remis directement à l’acquéreur par une profession réglementée ayant rédigé le contrat. Pour autant, les juges considéraient que la remise contre récépissé faite par un agent immobilier (Cass.  civ. 3, 18 novembre 2009, n° 08-20.912, FS-P+B N° Lexbase : A1634EP9 : D. 2009, p. 2935 ; AJDI 2010, p. 580, obs. N. Damas), ou même par un notaire (Cass. civ. 3, 26 janvier 2011, n° 09-69.899, FS-P+B N° Lexbase : A8533GQ4 : JCP N 2011, n° 22, 1188-2, obs. S. Piedelièvre ; D. 2011, p. 1730, note C. Tabourot-Hyest), ne faisait pas courir le droit de rétractation. Aussi, la loi est-elle venue modifier, en certains cas, la solution jurisprudentielle. Le changement a été opéré par la loi n° 2006-872, du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement N° Lexbase : L2466HKK dite « ENL », et son décret du 19 décembre 2008. Désormais, lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (notaire ou agent immobilier), cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation (CCH, art. L. 271-1, al. 3). Le récépissé doit cependant contenir diverses mentions manuscrites : le nom du professionnel effectuant la remise, la date et le lieu de la remise, la conscience de l’existence du droit de rétractation de 10 jours, la précision de la date du début du délai (CCH, art. D. 271-6 N° Lexbase : L1290K8B).

La solution adoptée dans l’arrêt d’espèce est donc, d’une certaine manière, la transposition de cette dernière possibilité, mutatis mutandis, pour l’exercice du droit de rétractation : l’attestation du destinataire peut bien suffire, parfois, à se dispenser d’une notification plus formelle.

II. L’attestation du destinataire de la rétractation suffit

Selon le texte légal, la rétractation est notifiée soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (CCH, art. L 271-1, al. 2). Dans l’appréciation de ce texte, la jurisprudence a fait preuve de souplesse. Ainsi, dans une espèce, où la rétractation a été notifiée par lettre recommandée, envoyée au dernier jour du délai, et reçue par le vendeur le lendemain, a-t-il été décidé que « la date de la rétractation par voie postale était celle de l'expédition de la lettre recommandée » (Cass. civ. 3, 5 décembre 2007, n° 06-19.567, FS-P+B N° Lexbase : A0372D38 : Procédures 2008, comm. 36, R. Perrot).

Quant à savoir ce que sont les « moyens présentant une garantie équivalente », il est possible de s’inspirer de ce qui a été dit précédemment. Ainsi, le texte admet implicitement la rétractation signifiée par acte d’huissier. Hors ce cas, la jurisprudence a fait preuve de compréhension, sans excès de formalisme. Ainsi, dans une espèce où le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir, en raison d’une irrégularité de la notification, les juges ont-ils admis que « la notification par l'acquéreur dans l'instance l'opposant à son vendeur de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences du texte légal » (Cass. civ. 3, 25 mai 2011, n° 10-14.641, FS-P+B N° Lexbase : A8767HSI : JCP N 2011, n° 23, act. 522).

De cette jurisprudence, rare, on retrouve les éléments essentiels qui étaient déjà nécessaires pour la notification du contrat : il faut pouvoir avoir une certitude quant à la date de la rétractation, afin de pouvoir estimer si elle est faite dans les délais. Aussi, dans l’hypothèse où le destinataire, par une attestation ou un récépissé, reconnaît avoir reçu l’information dans les délais, il paraît bien inutile d’imposer un formalisme supplémentaire au renonçant.

Au soutien de cette solution, le pourvoi ajoute un peu inutilement que l’attestation d’espèce émane d’un notaire assistant de l’étude notariale, et qu’il faut lui prêter la foi attachée aux constatations d’un officier ministériel. Il y a là une erreur : un « notaire assistant » a le diplôme pour exercer comme notaire, mais il n’est pas officier ministériel.  Surtout, l’argument suppose une inutile restriction. Ce n’est pas la qualité de l’auteur de l’attestation qui importe. C’est que l’attestation émane de la personne à qui la rétractation doit être adressée, comme un pendant de la notification du contrat en mains propres contre récépissé de remise.

Il convient de faire une précision à ce propos. La loi ne précise pas à qui doit être notifiée la rétractation. En bonne logique, elle doit en principe être adressée au vendeur. En effet, la rétractation opère un « anéantissement » du contrat et de toutes les obligations que l’acquéreur avait prises à l’égard du vendeur (Cass. civ. 3, 4 décembre 2013, n° 12-27.293 N° Lexbase : A5512KQ9 : Gaz. Pal. 13 févr. 2014, n° 44, p. 14, obs. S. Cabrillac ; Gaz. Pal. 16 janv. 2014, p. 16, obs. D. Houtcieff ; Defrénois, 2014, n° 4, p. 176, obs. H. Lécuyer). Le vendeur est donc le principal intéressé.

Pour autant, la jurisprudence a admis la notification de la rétractation entre les mains d’un mandataire ou au lieu où les parties avaient fait élection de domicile. Ainsi, dans une espèce, la promesse de vente rédigée par le notaire donnait « tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte [de vente], à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique et toutes notifications exigées par la loi, avec mandat de notifier aux acquéreurs leur droit de rétractation », outre que l’acte contenait une élection de domicile en l'étude du notaire chargée de recevoir l'acte authentique. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation a admis que l’acquéreur pouvait valablement se rétracter en notifiant sa décision au notaire, au lieu du vendeur directement (Cass. civ. 3, 11 juin 2013, n° 11-23.184, F-D N° Lexbase : A5715KGR).

Il semble, en l’espèce, que la promesse de vente contenait une stipulation similaire. Surtout, dans le partage de la plume usuel à l’époque, la règle était que la promesse de vente était rédigée par le notaire du vendeur, mais que l’acte de vente lui-même était rédigé par le notaire de l’acquéreur. Auquel cas, le vendeur argue vainement que l’acquéreur a notifié sa décision à « son » notaire : ce dernier ayant un mandat des parties pour la rédaction de la vente, la rétractation pouvait bien se faire entre ses mains.

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