L'article L. 145-51 du Code de commerce (
N° Lexbase : L5779AIU) bénéficie à l'usufruitier du droit au bail, immatriculé au RCS pour le fonds qu'il exploite dans les lieux loués, s'il justifie de l'accord des nus-propriétaires pour la cession du bail. Tel est l'enseignement d'un arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2013 (Cass. civ. 3, 6 février 2013, n° 11-24.708, FS-P+B
N° Lexbase : A6314I7Y). En l'espèce, un bailleur avait donné à bail en renouvellement des locaux à usage commercial, successivement les 18 novembre 1992 et 27 septembre 2001. Le preneur était décédé un an après la prise d'effet du second renouvellement du bail. Son épouse et ses enfants lui avaient succédé respectivement en qualité d'usufruitière et de nus-propriétaires indivis. Par la suite, la veuve du preneur avait procédé à son immatriculation au RCS. Le 13 janvier 2009, elle avait notifié au propriétaire des locaux une cession déspécialisation pour cause de retraite visant l'article L. 145-51. Le bailleur avait informé l'usufruitière de son intention d'exercer le droit de priorité sur l'acquisition du fonds que lui accorde ce texte. L'acte de cession n'avait toutefois pas été régularisé et la bailleresse a assigné les héritiers du locataire défunt en nullité de la notification de l'acte de cession. Par demande reconventionnelle, les héritiers ont demandé la régularisation de l'acte de cession et des dommages-intérêts. La cour d'appel a accueilli la demande de la bailleresse en considérant que l'article L. 145-51 du Code de commerce est un texte dérogatoire qui ne peut être étendu à d'autres situations ou personnes que celles expressément visées. Les juges du fond ont estimé que la veuve n'est pas locataire mais seulement usufruitière du droit au bail. Selon eux, la circonstance qu'elle ait pu demander le bénéfice de ses droits à la retraite est insuffisante pour lui permettre de se prévaloir des dispositions de l'article précité même s'il existe un mandat des nus-propriétaires indivis, lesquels ne satisfont pas non plus aux conditions posées par le texte. La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel au visa de l'article L. 145-51 du Code de commerce. Ce texte accorde expressément le bénéfice de la cession-déspécialisation, et une priorité de rachat au bailleur, au locataire ayant fait valoir ses droits à la retraite ou à la pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales, ainsi qu'à l'associé unique d'une EURL, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. La Haute juridiction refuse de restreindre le champ d'application de l'article L. 145-51 du Code de commerce et précise que l'usufruitier du droit au bail peut se prévaloir du bénéfice de ses dispositions à la condition toutefois qu'il rapporte la preuve de l'accord des nus-propriétaires à la cession du bail (cf. l’Ouvrage "baux commerciaux"
N° Lexbase : E8949AE8).
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