[Brèves] TVA : une vente avec faculté de rachat à réméré constitue une prestation de services

► Le Conseil d’État a jugé, dans un arrêt du 7 octobre 2021, que l’exercice de la faculté de rachat dans le cadre d’une vente à réméré constitue une prestation de services.

Les faits :

• une société exerce une activité consistant en l'acquisition de biens immobiliers à usage d'habitation auprès de particuliers par contrat de vente avec faculté de rachat ;
• au cours de la période du 1^er janvier 2012 au 31 décembre 2014, la société Victoria s'est acquittée, au titre de la restitution à leur propriétaire initial de neuf immeubles acquis par le biais de tels contrats, de la TVA, calculée sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition ;
• la société a sollicité de l'administration fiscale la restitution de ces sommes en se prévalant de l'exonération prévue au titre des ventes d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans, avant de saisir le tribunal administratif de Nantes d'une demande en restitution, rejetée ;
• la cour administrative d'appel de Nantes a annulé ce jugement (CAA Nantes, 28 février 2019, n° 17NT03537 N° Lexbase : A3611ZGT).

🔎 Principes :

• la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673 du CGI (N° Lexbase : L3168LCC) ;
• la faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années (CGI, art. 1660 N° Lexbase : L1770AB8) ;
• faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable (CGI, art. 1662 N° Lexbase : L1710IE3) ;
• le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat (CGI, art. 1664 N° Lexbase : L1770IEB) ;
• l'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue (CGI, art. 1665 N° Lexbase : L1775ABD) ;
• le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation ; il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations (CGI, art. 1673 N° Lexbase : L5312IMP).

⚖️ Solution du Conseil d’État

👉 La vente avec faculté de rachat entraîne le transfert de propriété du bien, en ce que tous les droits attachés à la propriété du vendeur sont transférés à l'acheteur qui peut ainsi disposer de l'immeuble vendu, notamment pour le revendre, et qu'elle constitue par suite une livraison de biens au sens de l'article 256 du CGI (N° Lexbase : L7687LUA).

👉 Toutefois, cette qualification ne saurait être retenue lors de l'exercice, par le vendeur initial, de la faculté de rachat, laquelle s'analyse comme une condition résolutoire replaçant les parties en l'état où elles se trouvaient avant la vente.

👉 Par suite, en jugeant que l'exercice de la faculté de rachat était constitutif d'une livraison de bien au sens et pour l'application des dispositions applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée, la cour a commis une erreur de droit et inexactement qualifié les faits en litige.

Le ministre est donc fondé pour ce motif et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque.

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