[Brèves] VEFA : limites des obligations du garant d’achèvement

► Le garant d’achèvement n’est pas tenu de s’assurer du bon déroulement des travaux mais seulement de les financer ;
► la garantie d’achèvement est distincte de la garantie de remboursement.

La garantie dite d’achèvement de l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L3172K7M), qui prend la forme, soit d’une ouverture de crédit soit d’une convention de cautionnement, est « seulement », mais c’est déjà beaucoup, une garantie de financement de l’achèvement et non une garantie de l’achèvement lui-même. Autrement dit, le garant d’achèvement n’a pas à intervenir dans la construction (Cass. civ. 3, 17 mars 1999, n° 97-12.706, publié au bulletin N° Lexbase : A8422CHE ; Constr. Urb. 1999, comm. n° 177 obs. D. Sizaire), il doit assurer le financement. La nuance est parfois ténue comme en atteste l’arrêt rapporté.

En l’espèce, une SCI a vendu à plusieurs accédants à la propriété divers lots de copropriété en l’état futur d’achèvement. Une garantie financière d’achèvement est souscrite. La SCI est mise en liquidation judiciaire si bien que les travaux n’ont jamais commencé. Le garant d’achèvement a, en effet, refusé la mise en œuvre de sa garantie en raison de la péremption alléguée du permis de construire. Les accédants à la propriété assignent le liquidateur de la SCI, la société notariale, le prêteur et le garant d’achèvement en résolution de la vente outre des dommages et intérêts.

La société notariale forme un pourvoi en cassation. Elle expose que le garant d’achèvement, qui savait le risque de péremption du permis de construire et, partant, d’inefficacité de la garantie aurait dû en informer les accédants à la propriété et le notaire.

La Haute juridiction, dans une réponse des plus pédagogues au moyen de sa nouvelle technique de motivation, rappelle que, depuis une jurisprudence maintenant éculée, le garant d’achèvement n’est pas tenu de s’assurer du bon déroulement des travaux (Cass. civ. 3, 17 mars 1999, n° 97-12.706, préc.).

Elle relève, également, que les juges du fond ont fait ressortir que le garant d’achèvement n’avait pas connaissance, à la date des actes de vente, ni antérieurement, de la situation financière obérée du constructeur, laquelle lui avait été dissimulée par la remise de fausses attestations.

Il avait déjà été jugé, en ce sens, que l’acquéreur ne pouvait reprocher au garant de livraison de l’avoir laissé signer le contrat alors qu’il pouvait considérer à cette époque que le chantier allait être exécuté au regard des informations reçues par l’architecte (v. not. Cass. civ. 3, 26 novembre 2014, n° 13-22.863, FS-P+B N° Lexbase : A5287M4L).

La Cour de cassation ajoute, enfin, que les accédants ne peuvent se retourner contre le garant d’achèvement au titre des préjudices causés par la résolution de la vente, rappelant la différence entre la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement.

Il est ainsi rappelé que la garantie d’achèvement n’empêche pas l’application du droit général qui permet, notamment, de demander la résolution du contrat (pour exemple, CA Paris, 16 juin 1998, n° 96/10090).

Il a aussi déjà pu être jugé que le garant ne pouvait être condamné à verser aux acquéreurs la somme nécessaire pour l’achèvement des travaux lorsque ces derniers sollicitaient la réparation d’un préjudice constitué par la perte de déductions d’impôt et de loyers, le remboursement de la TVA, les intérêts d’emprunt et leur préjudice moral (Cass. civ. 3, 29 octobre 2015, n° 14-23.354, F-D N° Lexbase : A5225NU3).

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable