[Brèves] Application de l’article 257 bis : nécessité de qualifier et obligation d’information du notaire

► Par un arrêt en date du 25 juin 2021, la cour d’appel de Colmar a rappelé que l’obligation d’information du notaire peut trouver à s’appliquer en matière de TVA et notamment dans le cadre de la mise en œuvre du régime de l’article 257 bis du Code général des impôts ; le défaut d’information peut conduire le contribuable à une régularisation de TVA qui aurait pu être évitée.

Les faits :

• une SCI acquiert une partie d’un ensemble immobilier à usage commercial et tertiaire pour un certain montant et déduit le montant versé au titre de la TVA ;
• elle cède ensuite une partie de l’ensemble immobilier à deux acquéreurs. Les deux actes de cession mentionnent que les ventes n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA ;
• la SCI invoque un manquement du notaire à son devoir de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur le fait que les ventes auraient pu être soumises à la TVA et donc mis le notaire en demeure de l’indemniser du préjudice subi à la suite de l’obligation de remboursement de la TVA initialement déduite ;
• sur les conseils de l’assureur du notaire, la SCI a sollicité un dégrèvement d’imposition sur la TVA. Cette demande n’ayant pas abouti, la SCI a assigné le notaire et son assureur aux fins d’obtenir indemnisation de son préjudice ;
• le TGI de Strasbourg a condamné in solidum le notaire et son assureur à verser à la SCI une somme pour l’indemniser. Ils ont interjeté appel de ce jugement.

🔎Principe. Les ventes portant sur des biens immobiliers achevés depuis plus de cinq ans sont exonérées de TVA. À défaut d’application de la TVA, les cessions sont soumises aux droits d’enregistrement, ce qui entraîne l’application d’une régularisation en matière de TVA.

✔Au cas d’espèce. Les actes de vente ne mentionnaient ni la qualité de redevable de TVA des cessionnaires, ni la dispense de taxation prévue par l’article 257 bis du CGI (N° Lexbase : L7414IGP). Aussi, les cessions étaient soumises aux droits d’enregistrement, ce qui entraînait pour le vendeur une régularisation de TVA.

📌 Solution de la cour d’appel :

• les actes reçus par le notaire mentionnent que le vendeur et l’acquéreur déclarent ne pas être soumis à la TVA et que la vente sera soumise aux droits d’enregistrement au taux de droit commun, ce qui entraîne une régularisation de TVA pour la SCI ;
• le notaire conteste avoir commis une faute en faisant valoir que l’article 257 bis trouve à s’appliquer de plein droit sans nécessiter d’option, et que de ce fait la SCI était dispensée de régularisation de TVA ;
• la cour conteste cette analyse en rappelant que la réclamation de la SCI a été rejetée par l’administration fiscale. Pour la cour, la dispense de TVA prévue par l’article suppose que les parties à l’acte soient toutes deux redevables de la TVA, et notamment les cessionnaires. Or les actes ne mentionnent pas cette qualité et précisent même le contraire ;
• la cour retient que c’est à bon droit que les juges de première instance ont considéré que le notaire avait manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant de fournir à la SCI une information complète et circonstanciée sur les conséquences fiscales des ventes.

Le pourvoi est donc rejeté.

© Reproduction interdite, sauf autorisation écrite préalable