[Brèves] Construction sur le terrain d’autrui : la stricte définition de constructeur de bonne foi !

► L’absence d’un titre translatif de propriété fait obstacle à la revendication de la qualité de constructeur de bonne foi, laquelle permet au constructeur de s’opposer au choix du propriétaire d’exiger la démolition des constructions ;
Le fait que le propriétaire ait autorisé les constructions ne saurait permettre au tiers constructeur de revendiquer sa bonne foi, dès lors qu’il ne dispose d’aucun titre translatif de propriété.

Pour rappel, l’article 555 du Code civil (N° Lexbase : L3134ABP) pose le principe de l’accession du propriétaire aux constructions réalisées sur son terrain par un tiers ; il en résulte que le propriétaire est en droit :
- soit d’en conserver la propriété (moyennant indemnisation du tiers constructeur) ;
- soit d’exiger leur démolition aux frais du tiers constructeur.

Le propriétaire perd toutefois le bénéfice de cette option lorsque le constructeur est qualifié de « bonne foi », à savoir, plus précisément, qu’il est dans l’obligation d’indemniser celui-ci, sans pouvoir exiger la démolition à ses frais.

Dans son arrêt rendu le 15 avril 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler la définition de la bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil : celle-ci s'entend par référence à l'article 550 du même code (N° Lexbase : L3124ABC) et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ; la solution n’est pas nouvelle, et a été rappelée à de nombreuses reprises (Cass. civ. 3, 17 novembre 1971, n° 70-13346, publié au bulletin N° Lexbase : A9115CH3 ; Cass. civ. 3, 29 mars 2000, n° 98-15734, publié au bulletin N° Lexbase : A5494AWE ; Cass. civ. 3, 12 juillet 2000, n° 98-18.857 N° Lexbase : A9120AGU ; Cass. civ. 3, 15 juin 2010, n° 09-67.178, F-D N° Lexbase : A1115E3P).

La présente décision est intéressante en ce qu’elle procède au rappel de cette définition, tout en venant préciser que l’autorisation du propriétaire aux constructions ne saurait permettre au constructeur d’invoquer sa bonne foi, en l’absence de tout titre translatif de propriété.   

En l’espèce, un père avait construit une maison sur un terrain appartenant à sa fille, et, après avoir quitté les lieux, avait assigné celle-ci en remboursement sur le fondement de l’article 555 du Code civil.

Il faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel de Poitiers (CA Poitiers, 22 octobre 2019, n° 17/03454 N° Lexbase : A3209ZSN) de rejeter sa demande et d’ordonner la démolition, à ses frais, de l'immeuble construit sur la propriété de sa fille. Il soutenait, notamment, que celui qui construit sur le terrain d’autrui avec l’autorisation du propriétaire est présumé de bonne foi, sans qu’il ait besoin de prouver l'existence d’un titre translatif de propriété dont il ignorait le vice.

Mais l’argument est écarté par la Cour suprême, qui s’en tient à la stricte définition jusque-là retenue.

Après avoir relevé que la cour d’appel avait constaté que, si la propriétaire avait autorisé ses parents à construire sur son terrain, son père ne disposait d'aucun titre translatif de propriété, la Haute juridiction retient qu’elle avait énoncé, à bon droit, que la bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil s'entend par référence à l'article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, et qu’elle en avait exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que l’intéressé n’avait pas la qualité de constructeur de bonne foi et que la démolition requise de l'immeuble en cause devait être ordonnée.

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