[Brèves] Droit au renouvellement : renonciation du bailleur à la condition d’immatriculation du locataire

► En présence d’un bail stipulant que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce (N° Lexbase : L2327IBS) et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d'application de ce statut », le bailleur a renoncé à se prévaloir de la condition d'immatriculation à laquelle est subordonnée en principe le droit au renouvellement du locataire.

Tel est l’enseignement d’un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (Cass. civ. 3, 28 mai 2020, n° 19-15.001, FS-P+B+I N° Lexbase : A23013M8).

L’affaire. Avait été donnée à bail, pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d'exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle. Le 3 novembre 2016, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 27 mai 2017. Puis, déniant au locataire le droit à indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés à l'adresse du bien loué, il l'a assignée en validation du congé et en expulsion.

Les juges du fond (CA Pau, 7 février 2019, n° 18/01303 N° Lexbase : A5176YWM) ont rejeté la demande du locataire en paiement d'une indemnité d'éviction au motif qu'il n'est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d'immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

Le locataire a formé un pourvoi.

La décision. La Cour de cassation a accueilli ce pourvoi et censuré la décision des juges du fond. Elle relève, à cette fin, que le bail stipulait que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu'il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d'application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu'il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d'application de ce statut ». La Haute cour a considéré que la cour d’appel avait dénaturé cette convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d'immatriculation (cf. l’Ouvrage « Baux commerciaux » N° Lexbase : E1985AWG).

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