[Brèves] La nullité, sanction de la conclusion d’un CCMI sans droits réels ni titre de propriété

► Le maître d’ouvrage doit bénéficier, au jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, d’un titre de propriété ou de droits réels sur le terrain concerné ;

► ce principe, sanctionné par la nullité, s’apprécie strictement au jour de la conclusion du contrat.

Voici l’essentiel à retenir de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 14 mai 2020 (Cass. civ. 3, 14 mai 2020, n° 18-21.281, FS-P+B+I N° Lexbase : A07023MX).

L’affaire est si banale que le recadrage opéré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en paraît surprenant. Il n’est, non seulement, pas rare que le constructeur de maisons individuelles mette en relation l’accédant à la propriété avec le vendeur du terrain, pour ne pas dire plus. Et il n’est, également, pas rare que le contrat de construction de maison individuelle soit conclu avant la conclusion de l’acte authentique d’acquisition du terrain. La difficulté est, en pratique, contournée par l’insertion, dans le contrat de construction de maison individuelle, d’une condition suspensive d’acquisition de la propriété de la parcelle concernée.

L’article L. 231-4, I du Code de la construction et de l’habitation (N° Lexbase : L7279AB9) accorde, en effet, la possibilité aux parties d’insérer dans le contrat de construction de maison individuelle certaines conditions suspensives, dont une relative à « l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ».

Le texte est très précis. Il est possible de stipuler une condition suspensive sur l’acquisition du terrain si et seulement si le maître d’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente. Autrement dit, si au jour de la vente, le maître d’ouvrage ne bénéficie pas d’une promesse de vente, il ne paraît donc pas possible de stipuler une condition suspensive d’acquisition du terrain. Autrement dit encore, sans disposer a minima d’une promesse de vente du terrain, il n’est pas possible de conclure un contrat de construction de maison individuelle.

La sanction du non-respect de ces règles est lourde. Outre des sanctions pénales, le constructeur supporte la nullité du contrat (Cass. civ. 3, 15 octobre 2015, n° 14-23.612, FS-P+B+R N° Lexbase : A5827NTY). Il ne sera pas possible de régulariser et ce, même si les travaux ont commencé (Cass. civ. 3, 20 novembre 2013, n° 12-27.041 N° Lexbase : A7762KP8). Les dispositions sont, en effet, d’ordre public. Pire, si la sanction est proportionnée, le maître d’ouvrage peut même demander la démolition des constructions éventuellement commencées (Cass. civ. 3, 15 octobre 2015, n° 14-23.612, préc. ; Cass. civ. 3, 21 janvier 2016, n° 14-26.085, FS-P+B N° Lexbase : A5599N47).

En l’espèce, un accédant à la propriété avait conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan avec un constructeur. Après la conclusion de ce contrat, l’accédant à la propriété s’est vu consentir par ses parents une donation de la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction. Plusieurs mois après, il a mis fin aux relations contractuelles avec le constructeur, lequel l’a assigné aux fins d’obtenir des indemnités pour cette résiliation unilatérale. L’accédant à la propriété a, reconventionnellement, plaidé la nullité du contrat.

Les juges d’appel rejettent la demande de nullité du contrat. L’accédant à la propriété forme un pourvoi en cassation, selon le moyen, notamment, qu’il ne bénéficiait ni d’un titre de propriété ni d’une promesse de vente au jour de la conclusion du contrat. La Haute juridiction suit le moyen et casse l’arrêt d’appel.

A l’heure où certains s’interrogent sur la survie de la maxime Nemo auditur (B. Freleteau, La maxime nemo auditur a-t-elle survécu à la réforme du droit des contrats ?, D., 2020, p. 1052), il est au moins possible de constater la (sur)protection de l’accédant à la propriété par la Haute juridiction.

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