[Brèves] Achat de terrains à bâtir : appréciation du caractère spéculatif

►L'intention spéculative s'apprécie au moment de l'achat du terrain sans qu'il y ait lieu de prendre en compte les circonstances de l'aliénation des lots.

Telle est la solution retenue par la cour administrative d’appel de Lyon dans un arrêt du 17 décembre 2019 (CAA de Lyon, 17 décembre 2019, n° 18LY02887 (N° Lexbase : A72143AG).

En l’espèce, les requérants ont acquis une parcelle de terrain. Après avoir obtenu l’autorisation de lotir ce terrain, ils ont procédé à la cession de plusieurs lots. L’ensemble des ventes a été imposé à l’impôt sur le revenu selon le régime des plus-value immobilières des particuliers. Les requérants font l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration, après avoir estimé que les contribuables avaient acquis un terrain en vue de le revendre après lotissement a d’une part taxé dans la catégorie des BIC les profits réalisés en tant que lotisseurs à raison des cessions opérées durant la période vérifiée et d’autre part, soumis les opérations correspondantes à la TVA. Ils relèvent appel du jugement par lequel le tribunal administratif de Dijon a rejeté leur demande tendant à la décharge de ces impositions.

Pour rappel, le régime fiscal diffère selon que le terrain loti a été acquis ou non dans un but spéculatif. Dans le premier cas, les bénéfices sont taxés selon le régime des plus-values immobilières privées. Si, le terrain a été acquis dans le but de créer un lotissement, les bénéfices sont taxés dans la catégorie des BIC.

La cour juge ici que l’opération au litige relève des BIC et non des plus-values immobilières des particuliers. Elle s’appuie sur cela sur plusieurs indices dont la superficie importante du terrain, le prix élevé d’acquisition et des travaux de viabilisation et la circonstance que les requérants avaient subordonné son acquisition à l’obtention d’une autorisation de lotir permettant la construction de maisons d’habitation dans le compromis de vente, qui a été reconduit à neuf reprises en deux ans, soit avant que le plan local d’urbanisme ne rende possible la construction sous réserve d’une autorisation de lotir. Le pourvoi des requérants est rejeté (cf. le BoFip - Impôts annoté N° Lexbase : X5629AL3).

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