[Brèves] Bail à construction : obligation du preneur de restituer les lieux libres de tous occupants à l’expiration du bail

► La présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, engage la responsabilité du preneur, lequel manque à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants à l’expiration du bail.

Telle est la solution qui se dégage d’un arrêt rendu le 4 avril 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3, 4 avril 2019, n° 18-14.049, FS-P+B+I N° Lexbase : A3305Y8W).

En l’espèce, en mai 1985, des époux avaient acquis des parts d’une société civile d'attribution, ayant pour objet l'acquisition d'un terrain, donné à bail à construction pour une durée de vingt-cinq ans à une société d'HLM, laquelle s'était engagée à faire édifier des logements, les entretenir et les louer pour la durée du bail, expirant le 19 juillet 2010 ; les époux avaient consenti à leurs trois enfants une donation portant sur la nue-propriété de leurs parts sociales ; les consorts Y, devenus propriétaires de trois appartements, occupés à l'expiration du bail à construction, avaient assigné la société d’HLM en indemnisation.

Celle-ci faisait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, faisant valoir que la présence d'occupants sans droit ni titre dans l'immeuble objet du bail à construction, au jour de son échéance, n'était susceptible d'engager la responsabilité du preneur que s'il était constaté qu'il avait consenti des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, sans avoir averti en temps utiles les locataires de ce que ces baux s'éteindraient au jour de cette échéance ; ainsi, en l'espèce, en retenant à son encontre un manquement à son obligation de restitution, en ce que les appartements devenus la propriété des consorts Y au sein de l'immeuble objet du bail à construction n'étaient pas tous libres de tout occupant à l'échéance de ce bail à construction, le 19 juillet 2010, sans constater qu’elle avait conclu des baux pour une période allant au-delà de cette échéance, et alors qu'elle relevait qu'elle avait prévenu dès le 12 mars 2009 les locataires de ce qu'ils deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette échéance, la cour d'appel avait violé l'article L. 251-6, alinéa 1, du Code de la construction et de l'habitation dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 (N° Lexbase : L8283HWP), ensemble l'article 1134 du Code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 (N° Lexbase : L1234ABC).

En vain, l’argument est écarté par la Cour suprême. La Haute juridiction approuve en effet les juges d’appel qui avaient relevé que, conformément à l'article L. 251-6 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail, que la société d'HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu'elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985, et que les trois appartements des consorts Y ne leur avaient été restitués respectivement qu'en novembre 2010 et novembre 2011 ; les juges en avaient exactement déduit que la société d'HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants.

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