[Brèves] Vente d’immeubles : conséquences de la nullité du contrat de vente à l’égard des locataires

La nullité de la vente n’a pas pour effet de substituer les ayants-droit des locataires dans l’acte de vente annulé.

En conséquence, les juges du fond ont valablement pu en déduire que la demande de délivrance, par la société chargée de la vente, de nouvelles offres aux locataires devait être rejetée.

De plus, faute de rapporter la preuve que les locataires auraient été en mesure de s’acquitter du prix de vente fixé dans les offres émises par la société, la demande de dommages-intérêts fondée sur la perte de chance d’acquérir le bien, alors que le lien de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées à la société n’est pas établi, ne peut être accueillie. Telles sont les solutions d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 12 avril 2018 (Cass. civ. 3, 12 avril 2018, n° 17-11.015, FS-P+B+I N° Lexbase : A1517XLR).

En l’espèce, une société propriétaire d’un immeuble a demandé à une autre société de procéder à sa vente, par lots. La société chargée de la vente a notifié successivement aux locataires d’un appartement et de divers locaux de l’immeuble en question, une offre de vente, qu’ils n’ont pas acceptée. Ceux-ci ont assigné la société propriétaire, celle en charge de la vente, ainsi que la société ayant nouvellement acquis les locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées, ainsi que de la vente consentie ultérieurement et en réparation de leur préjudice. Un des locataires étant décédé en cours d’instance, ses ayants-droit sont intervenus volontairement à l’instance.

En cause d’appel, la demande d’indemnisation des consorts a été rejetée. La demande de la société propriétaire de l’immeuble tendant au paiement, par le nouvel acquéreur, de l’intégralité des loyers versés par les locataires a été déclarée irrecevable au motif qu’il s’agissait d’une demande nouvelle, formée pour la première fois en appel.

Enonçant la solution précitée, la Haute juridiction approuve les juges du fond et rejette également la demande des consorts sur ce point. Elle prononce toutefois la cassation de l’arrêt, dès lors que les juges du fond n’ont pas recherché si la demande de paiement des loyers ne constituait pas une demande de compensation opposée à la demande en restitution du prix de vente.

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