L'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ; l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur au titre d'un bail "loi 1948", ou au titre d'une habitation à loyer modéré se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, ce jour étant celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision. Tels sont les enseignements délivrés par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 9 novembre 2017 (Cass. civ. 3, 9 novembre 2017, n° 16-22.445, FS-P+B+R+I
N° Lexbase : A1366WYA).
En l'espèce, les locataires faisaient grief à l'arrêt du 14 avril 2016 de rejeter leur demande de restitution des provisions sur charges réglées au bailleur (organisme HLM), au titre des années 2007 à 2014. En vain. La Haute juridiction approuve la cour ayant exactement retenu que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'était assortie d'aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. Aussi, selon la Haute juridiction, la cour d'appel, qui avait relevé que la bailleresse avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l'ensemble de leurs critiques à l'expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en avait déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le remboursement intégral des provisions.
En revanche, la Cour suprême censure l'autre arrêt attaqué, rendu le 16 mai 2013, en ce qu'il déclarait prescrites les demandes des locataires visant les charges payées antérieurement au 3 novembre 2007. Selon la Cour régulatrice, il résulte de la combinaison de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 (
N° Lexbase : L4772AGT), ensemble les articles L. 442-6 du Code de la construction et de l'habitation (
N° Lexbase : L7739LCM) et 2224 du Code civil (
N° Lexbase : L7184IAC), que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; et d'ajouter que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision. Aussi, en retenant, pour déclarer prescrites les demandes des locataires, que le point de départ de la prescription était la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
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