[Brèves] Contrat de crédit-bail immobilier sur un immeuble en l'état futur d'achèvement : un exemple de clause d'exonération de responsabilité et de transfert des risques réputée non écrite

Aux termes d'un arrêt rendu le 13 septembre dernier, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée sur la validité d'une clause d'exonération de responsabilité dans un contrat de crédit-bail immobilier (Cass. civ. 3, 13 septembre 2006, n° 04-20.729, Société Foncier bail, venant aux droits de la société L'Auxiliaire du crédit foncier de France (ACFF), FS-P+B N° Lexbase : A0228DRU). En l'espèce, un immeuble en l'état futur d'achèvement avait été donné en crédit-bail immobilier à une SCI. L'immeuble, qui n'avait finalement pas obtenu le certificat de conformité, avait fait l'objet d'un arrêté de péril. Le crédit preneur avait alors assigné le crédit bailleur en résolution du contrat pour manquement de ce dernier à ses obligations. Le bailleur invoquait notamment une clause d'exonération de responsabilité du crédit-bailleur et de transfert des risques de l'opération de construction au crédit preneur, stipulée comme étant la contrepartie de la délégation de la maîtrise d'ouvrage par le premier au second. Mais les magistrats, après avoir relevé que le bailleur n'avait jamais délégué au preneur la maîtrise d'ouvrage sur l'immeuble, ont considéré que cette clause devait être réputée non écrite. En l'occurrence, les juges ont relevé que le bailleur ne pouvait faire valoir que le preneur connaissait et avait accepté les modalités spécifiques d'acquisition de l'immeuble, dès lors que le crédit-preneur n'avait pu appréhender les conséquences de l'absence de délégation de la maîtrise d'ouvrage que lorsque le certificat de conformité avait été refusé puisque l'immeuble avait été frappé d'un arrêté de péril.

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